家の資産価値はいくら?不動産価値の調べ方・計算方法

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自宅の資産価値はどうやって決まる?

資産価値といっても、「どこをどう見ればいいのかわからない」と戸惑う人も多いでしょう。実際、住宅の購入は人生に1~2度あるかないか。詳しく知っている人の方が稀です。一般的に“資産価値が高い”と言われる物件は、「駅から近い」「都心へのアクセスが良い」「住環境が良い」「街の人気度が高い」「生活利便施設が充実している」など、快適に生活する上での条件を多く備えています。それらを分析して価値を算出することは困難です。そこで実際の現場における不動産価格の主な算出方法は、「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」の3つを利用しています。

“家賃相場”から算出する「収益還元法」

資産価値をチェックする方法のひとつに“家賃相場”があります。もし貸したら毎月いくらの収入が入るかがわかれば、それだけの価値がある物件だということもわかるからです。マンションの場合は、購入を検討している物件の中で賃貸に出ている所があれば、賃料をチェックしましょう。同じフロア内の似たような条件なら、大いに参考になりますね。一戸建てに関しては、建設会社などによっても価格が異なるため、家賃だけで判断するのは難しいかも知れません。ただし、街中にある物件なら、同じような条件の住宅が賃貸で募集している賃料が参考になるでしょう。具体的な計算式は次の式で計算できます。

収益還元法:不動産の資産価値 = 1年間の純収益 ÷ 還元利回り

例えば、毎月の賃料15万円で賃貸に出すことができる住宅において、固定資産税などの経費が年間30万円必要で、利回り(利益配当)を4.7%に設定したいのなら、(15万円×12カ月-30万円)÷0.047=3,191万円と計算できます。

“周辺の相場価格”から算出する「取引事例比較法」

中古住宅の取引の際に、不動産会社がよく利用するのはこの方法です。例えば、マンションの場合であれば、「先月、12階の部屋の同じ間取りの部屋が4,000万円で売れたから、17階のこの部屋は4,500万円で売れそうだ」という感覚べーすの値付けになるのです。取引事例比較法は「オウチーノ相場」でも試算可能です。

周辺で同じような物件が過去取引されていない場合は、相場感が近い街を探して、その街で過去に似た条件の物件がいくらで取引されたのかを確認して値付けしているのです。

“建て直し費用”から算出する「原価法」

今の自宅を土地も含めて、もう一度取得するとしたらいくらかかる」のかという方法で算出するのが原価法です。この時、注意しなければならないのが、時価なのか、新価(再調達価額)なのかという点です。現在の資産価値を算出したいわけですから、時価を使わなければなりません(この手法による試算価格を積算価格という)。

  • 新価:同等のものを新たに建築あるいは購入するのに必要な金額
  • 時価:新価 ― (経過年数による価値の減少と使用による消耗分)

原価法:不動産の資産価値(積算価格)= 新価 ― (経過年数による価値の減少と使用による消耗分)

経過年数による価値の減少は、減価修正と呼ばれ、耐用年数によって消耗分を算出する形になります。参考までに言うと、法定耐用年数は木造で22年、軽量鉄骨(厚さ3mm~4mm)で27年、重量鉄骨(厚さ4mm以上)で34年、鉄筋コンクリートで47年となっています。これ以外にも設備の耐用年数や部材ごとの耐用年数を加味して算出する形式になるため、複雑な計算を要します。

資産価値が高く評価される物件とは?

“駅からの距離”は買うでも借りるでも重要

特にマンションの場合、売却に出すときは買い手に“徒歩10分以内”という条件が付けられている場合が多く、駅から遠い物件だと最初から撥ねられてしまうケースも多くあります。稀にタウン化された街にある物件でバス便でも売れることがありますが、駅近で条件の良い物件があれば、それに越したことはありません。一戸建ての場合は徒歩20分程度なら許容範囲に入りますが、徒歩30分となると敬遠される場合も多く、その場合はバス便があってバス停から徒歩5分以内など、徒歩以外の手段が重要になってきます。

住みやすさを決める“住環境”

また、マンションでも一戸建てでも共通の条件として“住環境”があげられます。近隣に産業廃棄物の処理場やパチンコ屋、火葬場があるなど、住環境に影響を与える施設があると資産価値が低くなる傾向にあります。逆にコンビニやスーパー・学校・金融機関・医療施設が近いなど、生活に必要な施設が近くにあると資産価値は高くなります。また駅から住まいまでのアプローチが整然として美しかったり、街自体に多くの人が憧れるような要素がある場合なども、資産価値を高める大きな要素になります。

地盤や洪水、津波など“防災性”

地盤がしっかりしているかどうかを調べることも、物件をチェックする上での必須アイテム。不動産業者や近隣の人に聞く方法もありますが、手堅いのは役所に直接行って調べる方法です。土地の過去台帳を閲覧すれば以前にどんな土地だったかがわかり、川や沼だった場合などは地盤が緩い可能性大!ただし都心部で固い土地を探すのは非常に難しく、あっても高台の好立地は価格もそれなりです。緩い土地に建つ住宅の場合、どれだけしっかりした基礎で対応しているか、杭をどこまで打っているかなども調べると良いでしょう。風水害が起きやすい地域かどうかを調べる場合は、役所で発行している「防災ハザードマップ」をチェックしておくと安心です。

希望する沿線の“人気エリア”を探せ!

「取引事例比較法」で資産価値が決まるなら、それは需要と共有のバランスで価格が決定していると言っても良いでしょう。つまりは、人口の増減が需要に影響を及ぼします。たとえば中央線なら吉祥寺、東横線なら自由が丘や武蔵小杉、田園都市線なら駒澤大学や二子玉川というように、同じ沿線でも人気のエリアは資産価値が下がりにくい傾向にあります。街の雰囲気や利便性など、人気が高いのにはそれなりの理由があり、そのエリアで物件を探せば手堅いとも言われています。「人気エリアは価格が高くて」という場合は、同じ沿線の他の駅を人気順に調べて行く方法もあります。

またマンションの場合、さらにそのエリア内で一番人気の物件を探すのも賢い選択方法でしょう。もしそのマンションに賃貸物件があれば、不動産業者などに尋ねて過去数年間の家賃に変動がないかも要チェックしましょう!築年数が経っても一定して高値の家賃をキープしている物件であれば、安定した資産価値を維持していると考えられます。

記事のおさらい!よくある質問

自宅の資産価値はどう算出できますか?

“家賃相場”から算出する「収益還元法」、“周辺の相場価格”から算出する「取引事例比較法」、“建て直し費用”から算出する「原価法」などによって資産価値を算出するのが一般的な方法です。対象の不動産や、算出の目的にあわせた方法を選択します。

資産価値が高い住宅の特徴は何ですか?

駅への距離、徒歩での分数は特に重要です。ほかには用途地域や周辺環境などの住環境の良さは、住宅の価値としてとらえることができます。近年は、地盤や洪水、津波など“防災性”に優れた地域であるかどうかも考慮される傾向にあります。

沿線のどの駅を選べばよいですか?

資産価値を考慮するなら、人気のエリア・駅で物件を探すとよいでしょう。将来的な売却や賃貸に出すときなどに備えるなら需要のあるエリア・駅を選べば資産価値は維持される可能性が高いです。周辺の家賃相場などを調べておきましょう。

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執筆
オウチーノニュース編集部

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