賃貸 vs 持ち家の購入、どっちがお得?生涯コストで徹底比較

賃貸 vs 持ち家の購入、どっちがお得?生涯コストで徹底比較

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家は賃貸か持ち家か。マイホームを持つことに意義はあるのか、それはただの幻想なのか。賃貸と持ち家のどちらが良いのかは、様々な視点から比較することが大切です。

それぞれのメリットデメリットは人によって変わることもあります。自分のライフスタイルにはどちらが合うのか、じっくり考えてみましょう。

賃貸派のメリット

賃貸住宅は住み替えを気軽にできることが最大のメリットです。実際に住んでみて、近隣環境が気に入らなくなったら引越しすればよいと考えている人も多いはず。隣にどんな人が住んでいるかも分からないし、将来、目の前にマンションが建って日陰になるかも分からない。そんなリスクを取りたくない人は、常に賃貸に住み続けて、嫌になったら引っ越すという考え方をしています。

自分自身のライフスタイルの変化に対応しやすい点もあります。結婚したばかりのときと、子どもが2人、3人といるときでは理想の住まいは変わります。将来子どもが独立して夫婦ふたりに戻った時は、また別の希望を住まいに持っているかもしれません。その時々のスタイルにあった家を選ぶなら、賃貸のほうがやはり手軽です。

賃貸派の意見

  • 賃貸なら常に最新の設備の物件に住める
  • 新築で購入しても10年も経てば古くなってしまう
  • 近所にトラブルメーカーが住んでいても、引っ越せば済む
  • 固定資産税を払う必要がない

賃貸派のデメリット

気軽で手軽な賃貸ですが、デメリットもあります。多くの物件で2年に1回の更新料が発生します。住み替えを何回もするならそのための引っ越し費用も無視できない金額になるでしょう。

また、若いうちは気にしないかもしれませんが、高齢者になると家を借りることが難しくなるとも言われます。

なにより、いつまでたっても家賃を払い続ける、このサイクルから抜け出せないのは賃貸で暮らす最大のデメリットです。

それって本当? 賃貸のよくある噂を検証

賃貸住宅は他人の家を借りているだけなので、どれだけ家賃を払っても自分の持ち物、資産になることはありません。しかし、資産にならないということはそれほど悪いことなのでしょうか。

資産を持つとその税金を払わなければなりません(固定資産税)。また資産を一定のレベルで保全するためにはメンテナス費用も必要です。相続の際にはその資産を巡ってトラブルになることも考えられます。

このように資産はただ持つのではなく、どのように持つかも重要です。適切に管理、保全できない資産を持つくらいなら、一生資産を持たずに賃貸住宅を渡りあるくこともマイナスとばかりは言えないでしょう。

持ち家派のメリット

賃貸はあくまで借り物です。自分の好みにカスタマイズされた家に住みたければ、買うしかありません。また、何年住み続けても自分の資産にはなりません。賃貸に住むのはお金が勿体ないという考えの方が多いようです。

建物や部屋のグレードを比べたら、持ち家に軍配が上がるのはほぼ間違いありません。特に分譲住宅はそのグレードが大きな売りになりますので、一般的な賃貸住宅との差はかなりあると考えて良いでしょう。マンションであれば建物のセキュリティや共用施設、24時間ゴミが捨てられるサービスなどが多く見られます。また室内設備ではディスポーザーや床暖房などがあるマンションも珍しくありません。

また、住宅購入は経済を活性化させる効果があるため、国の経済対策の一環として手厚くもてなされている部分も見逃せんません。住宅ローン控除やすまい給付金、各種税金の軽減措置などが豊富で、今は本来かかるはずの費用よりもぐっと少ない金額で家を手に入れられます。これらの制度をしっかりと使いこなすことが賢い家の買い方です。

持ち家派の意見

  • 夫に万が一のことがあったら、住宅ローンの支払いが団体信用生命保険でカバーされるので、安心して暮らせる
  • 老後、収入が無くなっても、住むところには困らない
  • 同じ金額をはらうと、賃貸よりも広いくて設備のグレードが高い家に住める
  • 家が資産になる

持ち家派のデメリット

購入のデメリットは気軽さ、手軽さの面では賃貸に劣る点が挙げられます。納得して手に入れた住まいであっても、周りの環境も期待に応えてくれるとは限りません。隣人とのトラブルや、近所に大型施設ができて騒音がひどい、と言ったときに簡単には解決できないのが、家を持ってしまうことのマイナス要素です。

また、持ち家は住宅ローンを払ったらすべて終わりのようなイメージがありますが、マンションであれば毎月の管理費や修繕積立金の支払いは残りますし、一戸建てでもメンテナスや修繕の費用をすべて自分で用意しなければなりません。持ち家だから老後の住居費がゼロになる訳ではないことを頭に入れておきましょう。

それって本当? 持ち家のよくある噂を検証

持ち家は気軽さ、手軽さの面で賃貸に劣ると言われます。しかし、なかには住まいを2度、3度と買い替えて、時々のスタイルにあった家を選ぶ人もいます。ポイントは購入時に将来の売却のことを考え、売りやすい家、高く売れる家を選ぶことです。中古物件なら購入から4,5年経っても値段が落ちない、反対に高くなるケースさえあります。売却もひとつの選択肢として準備できていれば、持ち家でもフレキシブルな対応は可能です。

なかには老後の住宅不安を考えて、若いうちは賃貸、最後は終の棲家として持ち家を、と考える人もいるかもしれません。40代を過ぎて家を買うときは自身の年齢と返済期間を頭に入れておきましょう。毎月の返済額を抑えるなら35年ローンが最適ですが、年齢が高くなってくると長期間の借り入れができなくなります。また、健康面での不安があると団体信用生命保険に加入できずローンが組めないリスクもあります。家はいくつになっても買えるものではないことにも注意が必要です。

生涯コストで比較

実際にどのくらいコストが違うのでしょうか?それぞれの目安となる費用を50年間住んだ場合の概算で算出してみました。

持ち家で50年間の居住費用

頭金ゼロで住宅ローン返済を毎月12万円(金利1.25%)で返済期間を35年とした場合、4,080万円の物件を購入することが可能です。しかし、同じ持ち家でも、マンションなのか一戸建てなのかによっても生涯コストは大きく変わります。マンションのほうが管理費や駐車場代が必要になるため、費用が高くなりがちです。

コスト マンション 一戸建て
物件価格 4,080万円 4,080万円
ローン利息 960万円 960万円
住宅ローン減税 -400万円 -400万円
購入時諸費用 120万円 120万円
管理費 600万円 0万円
修繕積立/修繕費用 900万円 600万円
駐車場代 600万円 0万円
室内リフォーム費用 200万円 200万円
固定資産税 550万円 350万円
合計 7,610万円 5,910万円

※管理費:1万円/月、修繕積立金:(マンション)1.5万円/月(一戸建て)1万円/月、駐車場代:1万円/月として試算

コストではありませんが、住宅ローン減税による効果を年40万円×10年=400万円とした場合、所得税や住民税から直接400万円が税額控除されるため、生涯コストから差し引いて計算します。

賃貸で50年間の居住費用

賃貸は家賃12万円が住み続ける限り永遠に発生するため、賃貸マンションのコストが最も高くなります。しかし、修繕費用やリフォーム費用、固定資産税は大家さんが負担するため、借主の費用負担はありません。

コスト 賃貸マンション 賃貸一戸建て
家賃 7,200万円 7,200万円
更新料 300万円 300万円
管理費 600万円 0万円
駐車場代 600万円 0万円
合計 8,700万円 7,500万円

1年ごとの推移で比較してみる

具体的に毎年いくらの費用が必要で、累積した生涯コストがどのように増えていくのか見てみましょう。

マンションの場合

持ち家の場合、住宅ローンの返済が終わるまでは毎年の負担は大きいですが、ローンを完済してしまえば、年間コストは大幅に減ります。今回のマンションのケースでは、42年目で賃貸が持ち家の生涯コストを上回ることがわかります。

一戸建の場合

一戸建てもマンション同様に、ローンを完済してしまえば、年間コストは大幅に減ります。今回の一戸建てのケースでは、38年目で賃貸が持ち家の生涯コストを上回ることがわかります。

住み心地や条件で比較してみる

上記シミュレーションでは賃貸は毎月の家賃12万円、購入は4,080万円の物件を、比較の際の足並みをそろえる条件として設定しました。

この条件の場合、それぞれどのような家に住めるのでしょうか。集合住宅を例に考えてみましょう。

東京で家賃12万円となると都区部では1LDK~2DKくらいの広さになるでしょう。家族で住むには少し狭いかもしれません。ファミリータイプを求めるなら市部や隣接する県まで視野に入れる必要があるでしょう。

購入予算4,080万円はどうでしょうか。新築マンションの価格はここ数年上昇基調にあり、首都圏では平米単価の平均は90万円くらいと言われています。単純計算するとおよそ45平米くらいのマンションがこの予算で手に入る新築マンションの限界です。70平米を超えるマンションを探すなら中古住宅になるでしょう。築16~20年くらいになると70平米を少し超える部屋が4,100万円前後で取り引きされています。首都圏であればこの価格帯の物件がターゲットになるかもしれません。物件にもよりますが、分譲マンションの設備はそもそもグレードが高いので、この年代のマンションでも賃貸住宅の設備と比べてそれほどの見劣りはないでしょう。

資産価値が異なる

忘れてならないのが、生涯のコストだけでなく、手元に残る資産価値が異なるということです。もちろん資産価値は、持ち家にしかありません。不動産の資産価値は、土地と建物に分けられますが、建物は劣化するごとに資産価値が低下していきます。一戸建ては25年~30年、マンションは45年~50年で建物の資産価値はほとんどなくなってしまいます。しかし、それはあくまで税制上の考え方であって、欲しい人がいる限り、値段が付きます

賃貸に向く人、持ち家に向く人

最後に向き不向きで、賃貸と持ち家のどっちを選んだほうが良いかを考えてみましょう。衝動で行動しがちな人、その時々のパッションを重視する人なら賃貸のほうが行動に移しやすいので、向いていると言えます。ただし持ち家だからと言って不自由な訳ではありません。持ち家の資産メリットを有効活用すれば、より自由な生活が手に入ることも考えられます。ここで大切なことは計画性です。家を買うこと、資産を有効活用するうえでは、計画的な人ほど持ち家の適性がある考えられます。

ライフスタイルによる色分けは可能でしょうか。たとえば単身生活をずっと続ける人と、子どもがたくさんいる家族で向き不向きを考えてみましょう。この場合は、供給数に注目してみるのもひとつの方法です。一般的に賃貸物件は単身者向けのものが多くあります。住宅街のアパートはもちろん、都心でも不動産投資用のワンルームタイプの物件が賃貸利用者のために多数供給されています。反対に持ち家のメインターゲットはファミリーです。マンション・一軒家と物件の種類も選べますので、条件にはまるものは持ち家の方が見つけやすいかもしれません。

まとめ

  • 40年以上住むなら買ったほうが生涯コストは節約できる可能性が高い
  • 持ち家は資産になる
  • 夫に万が一のことがあっても保障される住宅ローンは、家族には安心
  • お金に余裕があるなら、賃貸に住み続けるのもアリ
  • 賃貸なら、近隣トラブルがあっても気軽に住み替えできる

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オウチーノニュース編集部 青木
ファイナンシャルプランナー

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