「新築 VS 中古」マンション徹底比較!後悔しない物件はどっち?!

「新築 VS 中古」マンション徹底比較!後悔しない物件はどっち?!

新築マンションのモデルルームってピカピカして綺麗でテンション上がりますよね。ですが、新築マンションにもデメリットはあります。あとで後悔しないためにも新築と中古のどちらが良いかメリット・デメリットを比較してみましょう。

新築と中古で費用はどう違う?

まずは金額の側面で新築と中古の違いを比較してみましょう。

物件価格を比較

新築マンションのほうが価格が高いイメージがありますよね。もちろん同じ条件の場合は、新築のほうが高いのですが、条件が異なれば、新築のほうが安い場合もあります。では、全体平均としてとらえた場合はどうでしょうか。2017年の首都圏の新築マンションの平均分譲価格は5,908万円(平均面積68.8平米)であるのに対し、中古マンションの平均成約価格は3,195万円(平均面積63.9平米、平均築年数20.7年)となっています。つまり面積あたりの単価で比較すると、新築の平米単価85.9万円が築20年の中古だと平米単価50万円であり、約40%低下しています。

費用※ 新築マンション 中古マンション
平均価格 5,908万円 3,195万円
平均面積 68.8平米 63.9平米
平均築年数 新築 20.7年
平米単価 85.9万円/m2 50万円/m2

※出典元:国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート 2017年首都圏」

自分にとって何が重要なのかを明確すれば、新築か中古かは決まります。価格と広さが重要なのであれば、中古で広めのマンションを買ったほうが快適な生活が送れるかもしれません。

購入時の諸費用を比較

新築マンションは、消費税がかかりますが、広告の価格は税込で表示しているため、別途費用が発生するわけではありません。しかし、新築分譲時に「修繕積立基金(または管理準備金)」と呼ばれる将来の修繕をするための一時金を、1戸あたり数十万円ほど支払っておく必要があります。

中古マンションは、建物には消費税がかかりませんが、紹介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。一般的には、下記の計算で手数料を計算します。

仲介手数料 = (物件価格×3%+6万円)× 消費税率

実は、物件本体とは別にかかる諸費用は、新築マンションのほうが安く見えます。なぜなら、新築のみに必要な消費税が内税表示のため、見た目上は諸費用に含まれないからです。それと比較して、中古の仲介手数料は物件価格に含めることはできません。そのため諸費用が増えて見えています。

費用 新築マンション 中古マンション
建物の消費税 △ 必要だが税込みで表示される × 不要
修繕積立基金 ○ 数十万円ほど必要 × 不要
仲介手数料 × 不要 ○ 物件価格の約3%
不動産取得税 ○ 必要 ○ 必要
登記費用 ○ 必要 ○ 必要
住宅ローン手数料 ○ 必要 ○ 必要

リフォームしたら新築になる?

まず築10年以上経過していたら、簡易的なリフォームが必要な可能性がでてきます。リフォームすることで、室内は新築マンション同様にピカピカにすることはできますが、建物エントランスやエレベーターなどの共有部分は交換できないため、共有部分を許容できる中古マンションを見つけることができれば新築マンションと同等の暮らしが期待できます。広さにもよりますが、内装を全て交換した場合のフルリフォームの費用は、70平米で500万円前後です。ただし、高級マンションのモデルルームのような内装にしようとすると、800~1000万円ほど必要になる場合もあります。

箇所 リフォーム相場
キッチン 80~150万円前後
トイレ 20~50万円前後
バスルーム 80~150万円前後
洗面台 20~50万円前後
和室→洋室 50~100万円前後

上記のように水回りを新品に交換するだけでも、だいぶきれいに生まれ変わります。

住宅ローン減税は変わらない?

まず、住宅ローン減税の利用要件を確認してみましょう。中古住宅の場合だけ、「耐震性能を有していること」という条件が追加されています。これは、購入時に築25年以内のマンションであれば、無条件で有していることになるため、築25年以上の中古マンションでない限りは、原則利用できます。

  • 自ら居住すること
  • 床面積が50m2以上であること
  • 中古住宅の場合、耐震性能を有していること
  • 借入期間や年収についても要件あり

築25年を超えるマンションの場合は、購入時に「既存住宅売買瑕疵保険(かし保険)を付保する」もしくは「耐震基準適合証明書の取得」のいずれかが必要になりますが、住宅ローン減税を利用することは可能です。

物件の確認方法が異なる点に注意

新築マンションは、未完成の状態で販売を開始する「青田売り」と呼ばれる販売方法が主流です。そのため、完成後の売れ残り物件でもない限りは、モデルルームと呼ばれる見本を見て購入を決めることになります。しかし、モデルルームでは3つの注意が必要です。

  • オプション設備が多いため、実際の設備や仕様と異なる可能性がある
  • 現実的な家具の配置になっていないことがある
  • 角部屋の前提で作られていたり、実際の間取りと多少異なることがある

また、よくギャップが生じやすいのが、眺望や日当たりです。階数と方角から想像することしかできません。一方、中古マンションは現物を確認できるため、暮らしのイメージが想像しやすいのがメリットになります。

申込方法が異なることに注意

中古マンションは先着順ですので、原則、先に申込をしたほうが優先されます。しかし、新築マンションの場合は、先着と抽選の2つが存在します。建築前から予告広告やモデルルーム見学を開始し、購入意思を示す人が多ければ、抽選方式にします。人気住戸は倍率が高くなるため、当然、落選する可能性も高まります。駐車場についても100%完備でない場合は、希望者で抽選になります。「住戸の抽選には当選して購入できたけど、駐車場の抽選には落ちてしまい、マンションから離れた駐車場を借りることになった」なんてことがないようにしましょう。

メリット・デメリットまとめ

同じ価格で同じ立地、広さなら、新築マンションに住みたい人がほとんどだと思います。しかし、新築マンションは広告費用など販促費が価格に乗せられており、中古マンションよりは単価が高くなるのが一般的です。住宅購入で無理しすぎて老後に破綻してしまうようではいけません。身の丈にあった物件を購入することが重要です。

新築マンションのメリット

  • 物件が綺麗で最新設備のケースが多い
  • 同じ時期に購入するため、同世代が集まりやすい

新築マンションのデメリット

  • 価格以外の条件が同じなら、中古よりも高くなる
  • モデルルームと実物とのイメージと異なる場合もある
  • 眺望や日当たり、隣接の住民は、住んでみないと分からない
  • 物件の数が少ない

中古マンションのメリット

  • 価格以外の条件が同じなら、新築よりも安い
  • 新築よりも物件の数が多いため、希望の立地で探しやすい
  • 実際の物件が見れる

中古マンションのデメリット

  • 築10年以上の物件ではリフォームが必要になる可能性が高い
  • リフォームしてもエントランスなど共有部分の設備は新しくならない
  • 古いマンションは、住んでる世代の年齢層も上がる
  • 住宅ローンでリフォーム費用も借りれる銀行は限定される(通常はリフォームローンになる)
オウチーノニュース編集部

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