築2～3年の中古マンションはリフォームせずに、ハウスクリーニングと壁紙交換だけでも新築みたいに住めますよね。一般的なマンションでは築10年前後ぐらいから、水回りを中心に設備の交換などリフォームが必要になってきます。

リフォームとリノベーションの違い

リフォームは、新築時と同等の状態に戻すこと。リノベーションは、まったく別ものに作り変えることです。つまり、間取りを変更したりせず、新しいものに交換するだけならリフォームになります。

中古のリフォーム費用はいくら必要か

70～80平米の中古マンションを新築同様にフルリフォームする場合、500～600万円ぐらいが相場です。ただし、どんな材質や設備を用いるか、どんなリフォームをするのかによって変わるため、400万円～1,000万円ぐらいを見ておくと良いでしょう。フルリフォームの場合は、解体工事も多くなるため、撤去・解体だけで50万円前後かかる場合もあります。

マンション部位	リフォーム相場
キッチン本体交換	80～150万円前後
レンジフード交換	10万円前後
トイレ交換	15～40万円前後
ユニットバス交換	80～150万円前後
洗面台交換	20～40万円前後
給湯機交換	20～30万円前後
和室→洋室に変更	50～100万円前後
壁紙の張替	50万円前後(1,500円／平米)
フローリング（上張り）	60万円前後(10,000円／平米)
フローリング（張り換え）	100万円前後(15,000円／平米)
室内ドア交換	3～6万円前後／枚
シーリング→ダウンライト	25万円前後(8箇所)

ショールームでは、定価の価格が表示されています。実際のリフォーム価格とは異なりますが、イメージをつけるためにもPanasonic、LIXIL、TOTOなどのショールームは必ず見に行きましょう。

リフォーム費用を安く抑えるコツ

せっかく中古マンションを安く買えたのに、リフォームしたら新築マンションと同額になってしまっては意味がありません。みなさん、どうやって費用を抑えているのでしょうか。

掛け率を理解する

リーフォーム業者には、掛け率という割引率となるものが存在します。この値引率はリーフォーム業者ごとに異なります。つまり、そのメーカーをたくさん仕入れてくれるリーフォーム業者ほど値引率が高くなります。さらには製品ごとにも値引き率は異なります。普及品で製造量も多い製品ほど値引き率は高まります。少しでも掛け率が高い業者と製品を選ぶことで、コスパを向上させることができます。

見積書の明細を見れば、定価にリフォーム業者の割引（30％～60％くらい）が適用されているのが分かります。このように普及品なら半額以下になることもあります。

施主支給にする

「壁面収納を付けたいと思い、業者の見積もりを取ったら50万円以上になった」なんてこともあります。しかし、施主である自分自身がネットやIKEAで購入して施工業者に支給すれば安く抑えられる場合があります。ただし、事前に業者との打ち合わせで取り付けや施主支給が可能か確認しておきましょう。

住宅ローン減税制度を利用

中古物件を住宅ローンで購入してリフォームする場合は、住宅ローン減税の対象が2つあります（消費税が発生する部分とそうでない部分に分ける必要がある）。 1つ目は、中古物件の購入費用に対する住宅ローン減税です。一定の適用条件がありますが、築20年以内（マンションなら築25年以内）ならほぼ適用されます。 2つ目は、リフォーム費用に対する住宅ローン減税です。住宅ローンを利用して100万円を超えるリフォーム工事をした場合には、住宅ローン減税の対象になります。リフォーム費用も住宅ローンで借り入れて減税の対象にしておきたいですね。記事執筆時の利用要件は下記の通りです。

• 住宅の引渡し又は工事の完了から6か月以内に、自ら居住すること
• リフォーム工事費が100万円を超えるもの
• リフォーム工事後の床面積が50m2以上
• 住宅ローンの返済期間が10年以上
• 年収が3000万円以下

設備の寿命はいつまでか

壁紙・クロスは、5～10年程度が交換の目安とされていますが、新しい住まいであれば、壁紙くらいは交換しておきたいですよね。設備は丁寧に使用すれば、長く持たせることは可能ですが、一般的にどのくらいが交換の目安となっているのか記載します。

マンション部位	めやす時期
キッチン本体交換	20～25年
レンジフード交換	15～20年
トイレ交換	15～20年
ユニットバス交換	20～30年
洗面台交換	15年
給湯機交換	10～15年
壁紙の張替	5～10年
フローリング	20～30年
室内ドア交換	25～30年

給湯器

おそらく真っ先に交換が必要になる設備は、給湯器だと思います。給湯器の平均寿命は10年前後とされており、定期的な交換が必要になります。そもそも電子機器の寿命が10年程度のため、電子機器を使った設備は10年過ぎると故障する可能性が高まります。

キッチン

キッチンの耐用年数は10～15年程度とされていますが、これはキッチン本体の寿命ではなく、ガスコンロやビルトイン食洗器、ビルトイン電子レンジ、水栓などの周辺設備が故障し始める寿命です。コンロだけを交換することもできるので、必ずしもまるごと交換が必要なわけではありません。

トイレ

トイレの便器自体は陶器製のため、破損しない限り何十年も使用できます。ただし、パッキンと呼ばれるゴム部分や配管部分は10年を過ぎたあたりから劣化が目立ち始めます。

バスルーム

浴槽自体は、20年～30年程度は持つと言われているにも関わらず、ユニットバスの耐用年数は15年とされています。それは、15年を過ぎるとコーキング（浴槽と壁の隙間や壁と壁のつなぎ目を塞ぐための充填剤）の劣化が目立ち始めるためです。しかし、逆にコーキングにカビができないように手入れをしたり、コーキングを交換すれば耐用年数を延ばすことは可能です。

床暖房

実は意外と耐用年数が長いのが床暖房で、温水パイプの耐用年数は30年以上とされています。しかし、熱源となる給湯器は一般ガス器具と同程度の10年程度となります。

最後に

リフォーム費用は、予算500万円と決めていても、打ち合わせを重ねるたびに「あれもこれも」と費用が増していきます。耐用年数を考えたうえで、どこにどれだけお金をかけるべきか考えましょう。また、リフォームをすれば室内は新築マンション同様にピカピカにすることはできます。しかし、配管や共有部分は交換できないため、交換できない箇所を許容できる中古マンションを選んでおくことが重要です。