マンションのチラシ広告を見る時に注意!ここだけ抑えれば失敗しない!

マンションのチラシ広告を見る時に注意!ここだけ抑えれば失敗しない!

マンションのチラシ広告には、重要な情報がたくさん書かれています。「価格が安いので物件を見に行ったら失敗した…」なんてならないように、重要なチェックポイントをまとめました。

マンションの広告のチェックポイント

マンションのチラシ広告には、最初に物件名、価格、駅徒歩が記載されています。ここで注意しておくことは、駅からの所要時間は、80メートルを1分として計算しただけという点です。また、駅までの計測距離は「改札口」ではなく、「駅舎の出入口」から計っていることに注意しましょう。

1.権利形態

重要ポイントです。「賃貸じゃないんだから、所有権だろう」と思っていたら甘いです。所有権以外に、よくあるのが普通借地権と定期借地権です。これは「建物が建っている土地は賃貸となる借地ですよ」という意味です。土地の固定資産税を支払う必要はありませんが、毎月借地料を支払う必要が出てきます。そして、普通借地権は、契約期間を終えて契約更新する場合に、更新料が必要になります。また、定期借地権は、契約期間を終えたら更地にして返却する必要があるのです(更新はできません)。ただし、借地権つき物件は、通常、相場よりも安く買えるというメリットはあります。

内容 普通借地権 定期借地権※
契約期間 30年以上 50年以上
契約満了時 更新料が必要 更地にする費用負担あり
更新 ○可能 ×不可

※一般住宅における一般定期借地権(22条)の場合

2.共有持分

マンションでも敷地となる土地の権利は存在します。1住戸あたりの敷地の持分割合が明記されています。つまり土地をどのくらいの比率で所有するのかということです。7,120/2,301,540なら0.3%ですよね。この割合が多いほど、物件価格に占める土地の価格の割合が多くなります。逆に、高い割に土地の持分割合が少ない場合は、ほとんどが建物価格になるということです。

3.用途地域

ここも重要ポイントです。都市計画法によって、土地を利用する用途(目的)を定められているエリアのことです。用途地域が指定されたエリアでは、決められた建物しか作れないよう制限が設けられます。これにより周辺にどんな建物が建つ可能性があるのかを把握することができます。「商業地域」「準工業地域」「工業地域」には、ナイトクラブ・風俗店・工場が建つ可能性があるため、特に注意が必要です。本当に子育て環境に適しているのか確認してみましょう。

用途地域 建築可能な建物例
第1種低層住居専用 小規模な住宅/学校/診療所/寺院
第2種低層住居専用 小規模な住宅/学校/診療所/寺院/コンビニ等
第1種中高層住居専用 中規模な住宅/店舗/病院/大学
第2種中高層住居専用 中規模な住宅/店舗/病院/大学/オフィス
第1種住居地域 住宅/店舗/病院/大学/オフィス/ホテル
第2種住居地域 住宅/店舗/病院/大学/オフィス/ホテル/パチンコ等
準住居地域 住宅/店舗/病院/大学/オフィス/ホテル/パチンコ/小さな工場等
近隣商業地域 危険性の高い工場、ナイトクラブ、風俗店以外はOK
商業地域 危険性のある工場以外はOK
準工業地域 危険性のある工場、風俗店以外はOK
工業地域 どんな工場もOK。ただし、学校や病院、ホテル等はNG
工業専用地域 住宅は建築できません
田園住居地域 住宅/農業用施設

4.専有面積

重要ポイントです。住戸の室内部分の面積です。つまりあなたの所有物となる建物の床面積のことです。理想的な面積は、3人家族なら70平米以上、4人家族なら90平米以上あると良いと言われています。注意が必要なのは、マンション広告では「壁芯(壁の中心)」からの面積となり、登記簿で登録する面積よりも広く表示されているという点です。なお、登記簿の面積が正式な専有面積となり、固定資産税や火災保険の算出に使用されます。

5.間取り

ここも重要ポイントです。「3LDK」は、3つの部屋と、リビングダイニング(LD)、そしてキッチン(K)になることを意味しています。たまに「2LDK+S」のような表記を見かけますが、これはサービスルーム(S)が付いていることを示しています。サービスルームは納戸と呼ばれることもあり、窓がないために建築基準法により「居室」と認められない部屋を意味します。

6.総戸数

マンションの全ての住戸数のことです。総戸数が多い少ないによって、メリット・デメリットがあります。総戸数が少ないマンションの注意点は、1住戸あたりの管理費・修繕積立金の負担が高くなる可能性が高い点です。メンテナンス費用を少ない住戸数で負担するのですから、当然ですよね。逆に、総戸数が多いマンションの注意点は、エレベーターが足りているかという点です。50戸~70戸の住戸に対してエレベーター1台が目安と言われています(エレベータの広さも影響する)。しかし、エレベーターが多すぎても管理費が高くなってしまいます。また、総戸数が多すぎると、住戸が埋まりきらず、空室が生まれ管理費が未回収になるリスクがあることを視野にいれておきましょう。

7.構造

ほとんどのマンションが「鉄筋コンクリート造(RC造)」になります。それ以外に「鉄骨造(S造)」「鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)」だけ覚えておけば、問題ありません。「鉄骨造」は、コンクリートと比較して軽いため、超高層マンションに使われることがありますが、防音性がコンクリートよりも劣ります。「鉄骨鉄筋コンクリート造」は、コストは一番高くなりますが、鉄骨と鉄筋の両方の長所を組み合わせたマンションになります。なお、耐震構造や免震構造と呼ばれるマンションがありますが、これらは地震に対する考え方のため、マンションは全て耐震設計されています(ただ、基準値が異なる場合があります)。つまり、耐震構造は「一定の地震に耐えるよう頑丈に作った設計方法」です。最近では、免震を取り入れたマンションもありますが、これは「耐えるのでなく、地震の力を逃がすような設計方法」のことです。

8.建築年

マンションは全て耐震設計されていると言いましたが、これは国の耐震基準を上回る設計をしたことを意味します。実は、この耐震基準は何度も改正されており、大きな改正をしたのが1981年6月1日の「新耐震基準」での建築基準法改正になります。それ以前は「旧耐震基準」と呼ばれ、耐震強度に大きな違いが生じる可能性があります。法律改正から、実際に完成するまでの期間を考えると、建築年が1983年以降のマンションは「新耐震基準」と考えてよいでしょう。

9.分譲会社

新築で販売開始した時に「売主」だった会社です。マンションの分譲業者は、ディベロッパーとも呼ばれ、土地を仕入れ、建設計画を立案し、実行に移す役目を担っています。特に大手7社である住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスは、メジャーセブンと呼ばれています。

10.施工会社

建築現場でコンクリートや設備を設置した建設会社になります。つまり、実際に作る会社のことです。

11.管理会社

実際に今のマンションを管理メンテナンスしている会社のことです。設備点検や巡回、清掃業務、居住者の苦情対応などを行う会社になります。なお、管理組合と管理会社は通常は別の組織です。管理組合は、マンションの全住戸を組合員とした団体組織のことで、マンション運営の意思決定を行う機関になります。

12.管理形態・管理方式

管理形態は、全部委託と一部委託、自主管理の3つがあります。 全部委託は、マンション管理の全てを管理会社に委託する方式で、住民で構成される管理組合の負担が少ないというメリットがありますが、その分、管理費は高くなります。一部委託は、自分たちできることは管理組合として実施し、専門的な業務のみ管理会社に委託する方式です。管理費は安くなりますが、管理組合の負担は増えてしまいます。

13.管理費・修繕積立金

物件価格にばかり目を向けがちですが、ココは重要なポイントです。管理費は、管理会社に毎月支払う費用で、1万円前後が相場です。総戸数が増えると1住戸あたりの管理費は減る傾向にあります。ただし、フィットネスやプールなどの共有設備が増えれば、その分、管理費も増えてしまうため、理解しておきましょう。修繕積立金は、将来、老朽化したマンションの修繕工事をするための積立金で、1万円前後が相場です。これも建物の仕様と総戸数に左右されます。修繕積立金が安すぎる場合は、将来、修繕費用が不足する可能性があるため、契約前に管理組合の修繕計画を見せてもらうと良いでしょう。

14.その他費用

町会費用やトランクルーム使用料、インターネット使用料など、それ以外で毎月かかる費用が記載されています。使わないからと言って、拒むことはできません。

15.駐車場

車を所有する場合は、重要ポイントです。広告作成時の駐車場の空き状況と、毎月の料金が記載されています。料金は、平置きのほうが機械式よりも高くなります。機械式の場合は、車のサイズに制限が設けられているため、自分の車が車庫入れ可能か確認しておきましょう。

16.トランクルーム

トランクルームとは、部屋の外の共有部分に設けられた収納スペースのことです。大きさはさまざまですが、おおよそ幅1m×奥行50cmくらいの専用ロッカーのようなタイプが一般的です。通常、数百円の使用料が発生しますが、ゴルフバックやスノーボードなど普段使わないものを保管するための物置となるため、人気があります。

17.給湯

ガス湯沸器の場合は、使用する分だけ加熱する方式をとっており、シャワーなどの水圧が高いのが特徴です。電気や太陽熱は、深夜など料金が安い時間帯にタンクを温めて温水を貯蔵しておく方式をとっています。ランニングコストが抑えられる代わりに、貯蔵タンクが空になった場合は、再使用できるまでに少し時間がかったり、給湯圧力が低くかったりする可能性があります。

18.取引様態

取引態様とは、この物件の取引おいて、広告を表示している不動産会社の立場を示しています。「媒介」「代理」「売主」の3つがあり、「媒介(ばいかい)」とは紹介することを意味します。そのため、購入する場合は、売主と売買契約を結び、不動産会社とは媒介契約を結ぶため、契約書が2つ必要になります。「代理」とは売主に代わって売買することを意味します。つまり、売主は姿を見せずに、不動産会社と売買契約をすることになります。「媒介」「代理」の場合は、売買契約成立時に仲介手数料の支払いが必要になります。しかし、「売主」の場合は直接取引になるため、仲介手数料は必要ありません

新築マンションの場合はちょっと違う?

中古マンションと共通点も多いのですが、新築マンションのチラシ広告には独特の表示内容があるので抑えておきましょう。チラシには、小さく表記されている場合がありますが、「物件概要(ぶっけんがいよう)」と呼ばれる箇所がもっとも重要になります。

予告広告と本広告

新築マンションにおける予告広告とは、価格未定などの理由ですぐに販売することができない物件について、事前に広告しておくことです。価格未定の物件の目的は、物件の存在を早めに周知し、どのくらい問合せがあるのかニーズを見極めて値付けをするためです。予告広告を行った場合には、原則として同じ広告媒体で本広告を行う必要があります。

価格帯と最多価格帯

価格帯は、販売してる最低価格と最高価格になります。それに対し、最多価格帯は、100万円未満を切り捨てた販売価格で最も多い価格帯を意味します。つまり、最多価格帯を見れば、ターゲットとなる住民の所得が想像できるようになっています。

販売戸数

現在販売中の住戸数です。新築マンションでは、いきなりすべての住戸を販売するのでなく、「第1期」「第2期」のように販売時期をずらして住戸を少しずつ販売する手法がとられています。

管理準備金と修繕積立基金

管理準備金は、管理組合で最初に必要となる備品購入などのため、毎月の管理費とは別に、入居までに支払う一時金のことです。一般的には、最初に数万円ほど徴収しているケースがあるようです。また、修繕積立基金は、毎月の修繕積立金を抑える目的で、入居までに支払う一時金のことです。一般的には、修繕積立金の50か月分程度と言われており、数十万円程度になります。

まとめ

不動産の広告には重要な情報が多く記載されています。「価格」「面積」「間取り」「最寄り駅徒歩」「建築年」の5つは最初にチェックすべき重要なポイントですが、それ以外にも最低限、確認しておくべき項目は次の4つになります。それぞれの特性を理解して後悔しない物件探しをしましょう。

  • 権利形態
  • 用途地域
  • 管理費・管理準備金
  • 修繕積立金・修繕積立基金
オウチーノニュース編集部

この記事に関するキーワード

連載記事

カテゴリから記事を探す

不動産サービス