中古になったら価値が下がるのが一般的です。しかし、中には新築で購入して10年経ても値段がまったく下がらない中古マンションも存在します。実は、資産価値が高い中古マンションは立地で決まると言われています。10年以上物件を見続けてきた編集部がその条件を重要度が高い順にランキングしました。

1.人気のエリアであること

不動産の価格は、需要と供給のバランスで決定します。人口が減らないエリア、もしくは増え続けるエリアでは、需要が減りません。つまり、みんなが憧れるエリアは人口が減らないため、土地の価格が下がりにくいのです。具体的には下記のエリアは人口が減りにくい傾向があります。

• イメージが良い街：世田谷区成城は高級住宅街のイメージを持っている
• 景観が美しい街：みなとみらいなど自治体が景観を整備しているエリア
• 再開発が行われる街：武蔵小杉は工業地帯だったがマンション開発で生まれ変わった
• 複数沿線が交わる駅：複数沿線が使えることは、通勤利便が高いことを意味する
• 急行停車駅：利用者が多いことを示し、人口と相関性がある
• ターミナル駅：始発で座って通えるなど通勤利便が高い

ただ、注意点として、住宅を売りたいターゲット層の人口が増えているかに注目する必要があります。例えば高齢者はどんどん増えているが、新たに住宅を購入したい子育て世代層は減っている場合、そのエリアでの住宅購入の需要は減っているとみなせます。

2.ターゲットにあった周辺環境であること

一人暮らしで繁華街（新宿の歌舞伎町など）に住みたい人はいるかもしれませんが、子供と一緒に暮らすのに繁華街のど真ん中に住みたい人は少ないと思います。1LDKのマンションならまだしも、3LDK以上のマンションでは、子育て環境が整っているかを見る必要があります。具体的には、遊ぶための公園や学校、保育所、病院、そして日用品の買い物ができる施設が挙げられますが、逆にパチンコ店やナイトクラブ、競馬場、工場など周辺に無いほうが良い施設のことも忘れてはなりません。

3.交通利便性が良いこと

都心のマンションは駅徒歩圏内を選んだほうが良いと言われています。理由は、賃貸マンションとして貸し出した時に借り手が付きやすい距離感のほうが資産価値が高まるためです。具体的には、東京カンテイが示す「駅徒歩時間別マンションPBR（中古マンションの資産性）」を見ると、徒歩10分以内のマンションは資産価値が高い傾向が見られます。特に駅徒歩1分以内のマンションや駅直結のマンションは、資産価値がほとんど落ちません。 ※出典元：東京カンテイ「駅徒歩時間別マンションPBR（中古マンションの資産性）」

4.眺望・日当たりが良いこと

眺望や日当たりは、居住者の気持ちを清々しくしてくれます。前面に公園があり、将来にわたって日当たりと眺望が保証されるマンションは資産価値が高くなります。

住戸の向きは、南→西→東→北の順に人気が下がる傾向にあるため、南向き住戸であったり、角部屋で2面採光ができたり、海や富士山が見えるマンションは人気になります。

5.希少性があること

例えば、該当エリアにタワーマンションが1棟しかなければ、その物件の希少性は高いと言えるでしょう。また、周辺のマンションの面積が60平米前後であるのに対し、80平米を超えるマンションなら希少性があると言えます。つまり、みんなが欲しがる条件だが、なかなか条件に合う物件が少ない場合は希少性が高く、値下がりしにくくなります。

6.管理体制やメンテナンスが行き届いていること

車もそうですが、メンテナンスをしっかりしないと長持ちしません。定期的な修繕管理が行われてこそ、資産価値を維持することが可能になります。管理が行き届いたマンションの場合、定期的な清掃があり、破損箇所があっても半年から1年以内には修繕されるケースがほとんどです。そのため、以下を日々のメンテナンスのチェックポイントとして確認してみましょう。

• エントランスやポスト周辺が清掃されているか
• 駐車場、駐輪場が清掃されているか
• 外壁にひび割れがないか
• タイルの剥がれ落ちがないか
• 設備に破損個所がないか

7.修繕積立金が適正であること

また、修繕積立金が安すぎると、外壁・エレベーターなどの修繕ができずに建物の資産価値が低下する恐れがあります。修繕積立金の相場は70平米のマンションで、1万円～1万5千円ほどになります。「修繕積立金が毎月5千円」のようなマンションの場合、近い将来、大規模修繕を行えない状態に陥ります。事前に長期修繕計画をチェックしておきましょう。

8.ブランド力があること

新築時の売主が住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスの7社の場合は、メジャーセブンとも言われ、強いブランド力を誇ることがあります。特にエリアでランドマークとなる建物は値崩れしにくくなります。もちろん中堅の不動産会社が販売するマンションが悪いわけではなく、ブランド力を重視する人もいるためです。

9.建物の作りに重厚感があること

建物は年々に劣化していくものですが、ヨーロッパの街並みのように、より存在感を出し始める建物があります。新宿の伊勢丹や日本橋の三越を思い浮かべてください。古い建物ですが、重厚感があり、何十年経ても高級感が残っています。これは御影石や大理石などを使用し、外壁も石張りやタイル張りにしているためです。

• 外壁が総タイル張りや石張りになっている
• エントランスに御影石や大理石が使用されている
• バルコニーの腰壁がコンクリートでできている
• ホテルライクな内廊下を採用している

10.居住者の属性に一貫性があること

マンション広告に「間取り1LDK～4LDK」のような記載を見かけます。これは実質、シングル層とファミリー層が混在して居住するマンションになることを意味します。シングル層とファミリー層ではライフスタイルが異なるため、さまざまな問題を引き起こす可能性があります。また、1Kや1LDKが存在する場合、投資目的で賃貸として貸し出す可能性もあり、居住者のモラル低下を引きを超す原因にもなります。

まとめ

このように基本はターゲットなる住民の需要と供給のバランスで成り立っており、もっとも重要視すべきは「立地」です。設備は交換できても立地は変えられません。日当たりも変えられません。みんなが欲しがるが、変えられないものは資産になりえます。

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