中古マンション住宅購入の流れと注意点~失敗しないトラブル回避術~

中古マンション住宅購入の流れと注意点~失敗しないトラブル回避術~

中古戸建や中古マンションを購入する流れを知らないまま手続きするのは不安ですよね。特にお金の流れを把握しておかなければ、途中で「資金が足りない!」ってことになりかねません。いつまでに何が必要で、手続きにどのくらいの期間を要するのか把握しておけば、トラブルも回避できます。

「物件」「ローン」「リフォーム」の流れ

中古物件の場合、主な取引先は、不動産会社、金融機関、リフォーム業者の3社になります。それぞれの手続きとお金の流れを抑えておけば、お金が足りなくなることはありません。

1.資金計画

いくらの中古物件を買うかを考えるには、「頭金 + 住宅ローン借入額 - 諸経費 - リフォーム費用」で計算できます。一般的に物件価格の10~20%の頭金が必要とされているのは、契約時の「手付金」や、仲介手数料やローン保証料などの「諸経費」を支払うためです。ただ、頭金ゼロで諸経費さえも住宅ローンで支払うフルローンという方法もあります。その分、金利が少し高くなったり、審査が厳しくなるなどの弊害は生じます。

項目 説明
頭金 預金から出せるお金
住宅ローン借入額 年収の5~8倍
諸経費 物件価格の5~10%前後
リフォーム費 全面リフォームは500万円以上

住宅ローン借入額の速算式

住宅ローンの借入額が年収の何倍?と聞かれることがありますが、これは大雑把な金額です。実際にいくら借り入れできるかを次の式で計算できます。

借入可能な金額(円)年収(円) × 返済負担率 ÷ 12か月 ÷ 表1の金額(A) × 1,000,000(円)

表1)速算式の金額(A)

金利 返済20年 返済25年 返済30年 返済35年
1.0% 4,599 3,769 3,217 2,823
1.5% 4,826 4,000 3,452 3,062
2.0% 5,059 4,239 3,697 3,313
3.0% 5,546 4,743 4,217 3,849
3.5% 5,800 5,007 4,491 4,133

例えば、銀行の審査金利3.5%、審査返済負担率30%とします(審査する金利と、店頭で表示する金利は異なります)。返済35年だと表1の金額(A)は4,133円になります。そこから年収500万円の場合を計算してみます。

5,000,000×0.3÷12÷4,133×1,000,000=30,244,374円。

つまり、年収500万円なら約3,000万円前後が銀行が融資できる上限金額となります。詳細は住宅ローンシミュレーターでご確認ください。

2.物件探し・問い合わせ

まず、インターネットで物件を探して、気になる物件を問合せします。多すぎても見学するのが大変になるので、3~4物件を目安に問い合わせすることをお勧めします。後日、不動産会社からメールや電話で連絡があるので、物件見学の予約を取りましょう。なお、不動産業界の構造上、同じ物件を複数の不動産会社が取り扱っているケースがあります。

3.現地見学

中古の場合、居住中のケースも多くあり、不動産会社を通して売主となるオーナーの都合が良い日時を調整してから、室内を見学する形になります。また、居住中の場合は、オーナーに同席してもらうかどうかを選択する必要があります。オーナーが一緒だと細かい所をチェックしにくい場合は、不動産会社にその旨を伝えて、不在時に内見させてもらう形を取りましょう。逆に、オーナーが同席したほうが、住んでいる人の生の声が聞けて良いと思う場合は、不動産会社にリクエストして日時を調整してもらいましょう。

4.事前審査とリフォーム見積もり

「この物件いいなぁ」と思ったら、住宅ローンの事前審査とリフォーム費用の見積もりを依頼します。すぐに決まってしまいそうな掘り出し物件の場合は、購入申し込みが先になるケースもあります。事前審査は、自己申告内容と個人信用情報機関で簡易審査し、3~7営業日で結果がでます。ここで2点注意点があります。1点目は、ウソは付かずにできるだけ正確に申告することです。いずれバレます。2点目は、ギリギリの金額で審査に出さないということです。もちろんローンを組む金額が増えると審査も厳しくなりますが、少なすぎると途中で資金が足りなくなるなどのトラブルが生じます。また、減らす分には審査はいりませんが、後から増やすと再審査になります。100万円くらいは多めに申請しておきましょう。

つぎに同時に、リフォームする場合の費用も見積もっておきましょう。リフォームの見積もりは、施工業者に室内を確認してもらう必要があります。不動産会社に頼んで、再度、室内を確認させてもらいましょう。おおよそ5~7営業日前後で概算の見積もりが出来上がります。なお、リフォーム費用を住宅ローンで組めない金融機関が存在します。リフォーム費用も借入したい場合は、事前審査を出す前にその費用も含められるか金融機関に確認しておきましょう。「フラット35(リフォーム一体型)」のようなローン商品は、リフォーム費用も一緒に借入可能となります。

5.購入申込

申込は契約ではありませんが、購入する意思をオーナーである売主に示す重要な手段です。中古物件は、先着申込となるため、先に申込をしておいたほうが優先されます。しかも、申込後にキャンセルしても金銭的なペナルティはありません。一般的には、申込することで購入の意思を示し、価格交渉を始めるケースが見受けられます。人気の物件での価格交渉は厳しいですが、売り出してから半年以上経過している場合は、100万円以上の割引交渉も可能になる場合があります。ただし、交渉が成立した場合は、モラルとしてキャンセルはしないほうが良いでしょう。売主の気分を害するような価格を提示することも避けましょう。また、申込の際に、物件の引き渡し日を指定することがあります。住宅ローンやリフォームのことも考えると、2か月程度は余裕をみておいてください。

6.売買契約・手付金交付

通常は、購入申込から1週間程度で売買契約となります。不動産会社に売主と買主の双方が来店し、対面で契約書に押印します。この時、手付金や仲介手数料の1/2を現金で要求されるケースがあります。手付金は一律100万円だったり、物件価格10%としているケースがあるため、事前に不動産会社に確認しておきましょう。フルローンで支払いたい場合は、手付金は支払えないため、事前に相談しておくと良いでしょう。また、売買契約が完了すると、違約金なしでのキャンセルはできません。しかし、住宅ローンの本審査が下りなかった場合には、契約を無効とできる解除条件が記載されているので、必ず内容を確認しておきましょう。

7.住宅ローンの本審査

売買契約が済んだらすぐに住宅ローンの本審査を進める必要があります。理由は本審査が下りなかった場合に、契約を無効化できる解除条件に期限があるためです。本審査はおおよそ2~3週間かかります。申請に必要な書類は、住民票、印鑑証明、前年の源泉徴収票、所得証明書のほか、売買契約書のコピーなどかなり多くの書類が必要になります。

8.解除条件の消滅・リフォームの請負契約

解除条件とは、違約金を支払わずに契約の解除ができる条件です。解除条件の期限までにローンの本審査に通過しなければなりません。ローンの審査が否認されたからと言って、解除条件の期限を過ぎてから、契約を破棄しようとすると売買価格の10%程度の違約金を売主に支払うことになります。逆に、解除条件の期限の前に、自己都合で契約を破棄しようとしても違約金は発生しませんが、手付金は没収されます。つまり、実質、この日を境として契約解除は困難になります。その時点でリフォーム業者との請負契約をしても間に合うスケジュールで進めましょう。

9.住宅ローンの契約

本審査を終えたら、金融機関に来店してローンの契約をします。この時、印鑑証明、実印、数万円の印紙を用意しておく必要があります。具体的には金融機関に確認してください。

10.融資実行と所有者移転

いよいよ、融資実行日です。一般的に、平日の午前中に行われます。有給休暇を使うなど、事前に日程調整しておきましょう。当時は、金融機関に不動産会社、司法書士が集まり、振込の書類と登記移転の書類を記入します。融資が実行されると同時に、売主や不動産会社、司法書士に振込されてしまうため、現金を見ることはありません。

また、リフォーム業者への手付金(前金)の支払いも済ませる必要があります。業者によって異なりますが、見積もり額に対して、手付金で20%、中間金で30%、残代金で50%と分けて支払うのが一般的です。融資実行のタイミングとも関わるため、金融機関にも情報共有しておきましょう。

11.リフォーム工事開始

中古マンションの場合は、工事着工までに管理組合にリフォームを行うための申請を出しておく必要があります。通常、リフォーム業者のほうで申請してもらうのが一般的です。申請書類には、近隣住戸の同意書が必要なケースもあるため、前もって管理組合に確認しておきましょう。

12.中間金

リフォーム業者が材料の仕入れ先や発注先に支払うため、中間金を要求する場合があります。

13.リフォーム工事完了

リフォームが完了したら、内装をチェックしましょう。問題があれば、直してもらう必要が出てきます。最後に見て「違った」とならないように、途中で何度か進行度を確認することをお勧めします。

14.融資実行とリフォーム残金処理

融資の実行日は複数回に分けることができます。リフォーム工事が完了したのを確認してから、残代金を振り込みましょう。

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オウチーノニュース編集部 青木
ファイナンシャルプランナー

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