住宅購入資金の作り方は?年収300万円でも家は買える!

住宅購入資金の作り方は?年収300万円でも家は買える!

住宅を購入したいが、日々の家賃を支払うことでいっぱいで、なかなか貯蓄が貯まらないことってありますよね。ですが、年収300万円でも家は買えるんです。

自己資金はいくら必要?

住宅を購入する際に、物件価格の2割を頭金(自己資金)として用意するのが目安です。もちろん、頭金ゼロとしたフルローンと呼ばれる住宅ローンの組み方も存在しますが、物件価格以外にも下記のお金が必要になることを忘れてはなりません。

  • 売買契約時の手付金:約100万円
  • 印紙代、ローン事務手数料など諸経費:物件価格の5%前後
  • 火災保険料:10年間で10万円~30万円
  • カーテンなどインテリア費用:全部買い替えなら200万円以上
  • 引っ越し費用:3LDKで30万円前後
  • 中古物件の場合は仲介手数料:物件価格の約3%
  • 中古物件のリフォーム費用:全面リフォームは500万円以上

最近では、諸経費やリフォーム費用もまとめて住宅ローンにセットできる一体型の商品もありますが、物件価格の1割程度の自己資金は準備しておくと良いでしょう。

いくら借りれる?

住宅ローンの借入額が年収の5倍とか8倍とか聞くことがあります。しかし、これは大雑把な金額です。実際にいくら借り入れできるかを次の式で計算できます。

借入可能な金額(円)年収(円) × 返済負担率 ÷ 12か月 ÷ 表1の金額(A) × 1,000,000(円)

表1)速算式の金額(A)

金利 返済20年 返済25年 返済30年 返済35年
1.0% 4,599 3,769 3,217 2,823
1.5% 4,826 4,000 3,452 3,062
2.0% 5,059 4,239 3,697 3,313
3.0% 5,546 4,743 4,217 3,849
3.5% 5,800 5,007 4,491 4,133

例えば、銀行の審査金利3.5%、審査返済負担率30%とします(審査する金利と、店頭で表示する金利は異なります)。返済35年だと表1の金額(A)は4,133円になります。そこから年収300万円の場合を計算してみます。

3,000,000×0.3÷12÷4,133×1,000,000=18,146,624円。

つまり、年収300万円なら約1,800万円前後が銀行が融資できる上限金額となります。詳細は住宅ローンシミュレーターでご確認ください。

収入合算して借入額を増やす

住宅ローンは契約者の年収によって借入限度額が決まります。実は契約者は1人でなくても良いのです。夫婦や親子で収入を合算して申し込むことで、借入額を増やすことができます。住宅ローンの申込みの仕方によって、以下の3つに分かれます。

  • 連帯保証:同居する連帯保証人と収入合算する方法
  • 連帯債務:夫婦それぞれが不動産の所有権を持つ方法
  • ペアローン:申込人それぞれが主債務者となる方法

贈与の非課税枠を利用する

頭金を用意するのに、まず最初に検討する必要があるのが、親からの贈与が可能かどうかです。住宅ローンで金融機関から借りるよりも金利が付かないですし、いずれ相続する予定なら、生前贈与による相続税対策にもなります。通常、贈与した場合の非課税枠は年間110万円までですが、子供が住宅を購入するための資金援助であれば、一定額まで贈与税が課税されない特例があります。具体的にいくらまで非課税で贈与が可能か記載します。

消費税8%の場合(2019年9月末までに引き渡し)

契約締結日 省エネ等住宅 一般住宅
2016年1月1日~2020年3月31日 1,200万円 700万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1,000万円 500万円
2021年4月1日~2021年12月31日 800万円 300万円

消費税10%の場合(2019年10月以降に引き渡し)

契約締結日 省エネ等住宅 一般住宅
2019年4月1日~2020年3月31日 3,000万円 2,500万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1,500万円 1,000万円
2021年4月1日~2021年12月31日 1,200万円 700万円

すまいの給付金を利用する

すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担を緩和する目的の制度で、消費税率8%の場合は年収510万円以下の方を対象に最大30万円、消費税10%の場合は年収775万円以下の方を対象に最大50万円を給付する制度です。

消費税8%の場合(2019年9月末までに引き渡し)

めやす年収制限 給付金額上限
425万円以下 30万円
425万円超 475万円以下 30万円
475万円超 510万円以下 10万円

消費税10%の場合(2019年10月以降に引き渡し)

めやす年収制限 給付金額上限
450万円以下 50万円
450万円超 525万円以下 40万円
525万円超 600万円以下 30万円
600万円超 675万円以下 30万円
675万円超 775万円以下 30万円

※上記年収制限は、夫婦(妻収入無し)および中学生以下の子供2人の場合の試算金額です。実際の給付額は「都道府県民税の所得割額」に基づき決定します。 住まいの給付金の申請はこちら

住宅ローン減税で節税する

「住宅ローン減税」(住宅借入金等特別控除)とは、住宅ローンの12月末の残高の1%(最大40万円)を毎年、所得税と住民税から直接控除(減税)する仕組みで、10年間続きます。つまり、12月末の住宅ローンの残高が4,200万円なら1%は42万円となるので、最大となる40万円が翌年の減税額になります。つまり、毎月最大3万3千円も負担が減ることになります。

なお、2019年10月からの消費税率10%の対策として、2019年10月1日から2020年12月31日の入居者を対象に、住宅ローン減税の控除期間を3年間延長(建物購入価格の消費税2%分の範囲で減税)する予定です。つまり、消費税+2%の増税負担分は緩和される見込みです。

借入額×年収別の年間減税額

年収が多いほど所得税も多くなるので、減税額が多くなります。また、すでに配偶者控除を受けている場合かどうかでも年間の減税額が変わります。

年収 配偶者控除 2500万円 3000万円 3500万円
300万円 あり 54.1万円 54.1万円 54.1万円
300万円 なし 145.3万円 145.3万円 145.3万円
350万円 あり 95.2万円 95.2万円 95.2万円
350万円 なし 181.5万円 186.4万円 186.4万円
400万円 あり 138.9万円 138.9万円 138.9万円
400万円 なし 204.5万円 222.5万円 228.9万円
450万円 あり 177.3万円 183.0万円 183.0万円
450万円 なし 214.0万円 244.2万円 260.8万円
500万円 あり 201.1万円 218.3万円 225.1万円
500万円 なし 214.6万円 254.8万円 281.8万円

自治体の移住・定住促進支援制度を利用する

実は、人口減少問題をかかえる自治体では、定住促進による地域の活性化を図るため、市外から転入し、新築または中古住宅を取得した方に奨励金や支援金を交付している場合があります。10万円~100万円ほど交付されているケースがあるため、詳細は、各都道府県のホームぺージをご確認ください。

まとめ

住宅購入は頭金無しのフルローンでも購入できますが、物件価格の10%程度の頭金を準備しておくことをお勧めします。手元にキャッシュがまったくない状態は非常に危険です。どうしても預金が難しい場合は、ご両親からの贈与を真っ先に検討しましょう。頭金を非課税で贈与してもらい、給付金や住宅ローン減税の恩恵を受けることで、賃貸で住むよりもゆとりがある生活が送れる可能性が出てきます。

オウチーノニュース編集部 青木
ファイナンシャルプランナー

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