老後の「マイホーム神話」がついに崩壊!老後の勝ち組になる人の傾向と対策

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こんにちは、ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーの盛田です。
老後を考えたらいざという時、持ち家のほうが安心。こんな言葉を耳にしたことはありませんか? 今、この言葉は神話のように、脆く儚いものになっています。持ち家であることと老後の安心をイコールなものとして結びつけることが難しくなっているのです。

老後資金を蝕むのは「我が家」だった…

では、家を持っていても老後に安心感が得られないのは、どういった人たちのことをいうのでしょうか。 実は家を持っているそのことが、老後資金を食いつぶしてしまうケースも考えられます。老後が危なくなる人はいくつかのパターンに分類できますので、確認してみましょう。

定年後も長期間ローンの返済が残っている

住宅ローンは最長返済期間35年、完済時年齢80歳程度となっている商品が多くあります。たとえば40歳で家を買う決断をし、返済期間35年でローンを組んだ場合、65歳まで働いたとしてもその後10年間はローンの支払いが残ることになります。

少し考えれば分かる単純なことですが、「35年でローンを組めば毎月の返済額が抑えられます」「繰上返済すれば定年前に完済できますよ」「いざとなったら売却すればいいんです」…。こうした言葉を前に、本来の判断力が鈍ってしまうのは、家を買うときにありがちな話しです。

仕事を辞めるであろう年齢を超えてもまだ返済が残る長期間のローンを借り入れる場合は、借入時に老後資金に影響が出る前に期間短縮型の繰上返済を計画していることが不可欠です。

家の修繕・メンテナンス費用を用意していない

住宅取得資金に含めなければならないのに、忘れがちなものがあります。家の「修繕・メンテナンス費用」です。数十年単位で住むのであれば、家の代表的な箇所を1回だけ修繕するとしても、マンションで200万円~360万円、一戸建てで320万円~560万円の費用が見込まれます。老後資金から拠出することになると、かなりインパクトのある金額です。

(図)修繕・メンテナス費用の目安と必要な積立額

リフォームO-uccino調べ

また、固定資産税やマンションであれば毎月の管理費・修繕積立金も必要になります。住宅ローンを完済したら住居費が0になるわけではありませんので、注意が必要です。

いざという時に、家は売れるものと思い込んでいる

ほとんどの場合、老後に家を売ってどうにかなることはありません。理由は単純です。「希望金額で売れるとは限らない」ですし「売却後も住む場所は必要(住宅費はかかる)」だからです。

持ち家を担保に老後の生活費などを一時金または年金形式で借りられる「リバースモーゲージ」という貸付制度もありますが、十分な費用を引き出すだけの価値が、持ち家に残っているかどうか。安易に利用を見込める制度ではありません。

勝ち組・負け組の境界を決めるプランニング

せっかく手に入れた家が負担にならず、安心して老後を迎えるにはどうしたらよいのでしょうか。ここでは、将来にわたる貯蓄額をシミュレーションしグラフ化する手法を紹介します。

どちらも住宅を取得した「Aさん家族」と「Bさん家族」。80歳時点で老後資金にまだゆとりのあるAさん家族と、老後資金がショートしてしまったBさん家族。両家族にはどのような違い・特徴があるのでしょう。

(図)貯蓄額の推移を比較

※持ち家で老後資金がある場合と、不足する場合それぞれを単純化したグラフでイメージしたものです。マネープランとしての正確さをお約束するものではありません。

「Aさん家族」と「Bさん家族」で老後資金に差が出ることになったポイントは以下のようなものが考えられます。

  • 「Aさん家族」は、住宅ローンの支払いが定年前に終わっていて、退職金すべてを老後資金に充当できた。
  • 「Bさん家族」は、退職金の一部を住宅ローンの返済に充てることになった。
  • 「Bさん家族」は、60歳から65歳までの期間も住宅ローンの返済が残っていた。

ここでのポイントは「Bさん家族」が、住宅購入費用を短期間でやりくりするための準備や計画が十分ではなかったという点です。30代~40代前半にかけて順調に貯蓄が増えているようにみえた「Bさん家族」ですが、結果的にはこの時点での貯蓄額が足りなかった、という見方もできます。あるいは60歳時点で必要な貯蓄額から逆算すると住宅費用が大きすぎたのかもしれません。50代で住宅ローンの返済と教育費が重なることは当初から計画できていたのでしょうか?

老後の勝ち組(十分な「老後資金」がある状態)になるのは、持ち家か賃貸かが問題なのではなく、早い段階で将来の収入の見込みや、家族計画(子どもの数や教育方針)、必要な老後資金などのライフプランに沿ったマネープランを設計できているかにかかっています。

とりわけ「住宅取得資金」はいったん固定されると、その後のマネープランへの影響が甚大で、リカバリーが難しくなります。住宅購入の検討を始めた段階で(希望条件や購入予算を決める前に!)将来を見越したマネープランを作成するようにしましょう。

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鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

2級ファイナンシャルプランナー。住宅ローンアドバイザー。
パートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】ほか

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