不動産の「2022年問題」。生産緑地の指定解除で地価が下落する?

不動産の「2022年問題」。生産緑地の指定解除で地価が下落する?

巷で話題の「2022年問題」をご存知ですか?2022年以降、都市圏に点在する農地の一部が宅地として売りに出されることで、新築住宅の供給が増え「不動産価格が下落するのではないか」と危惧されています。この問題について、どう向き合っていけばよいのでしょうか?

2022年問題とは?

2022年問題とは?

1970年前半は、「市街化区域(都市化を勧める区域)」が定められたことで、区域に指定された地域での都市化が進み、宅地(住宅用の土地)の造成が増えていました。農地の宅地化も例外ではなく、都市からは急速に田畑や緑が減少してきました。

一方、市街化区域内で、古くから農業を続ける人の「農地として維持したい」との要望や「市街地にも一定の緑地を保全すべき」という社会的な要請があったのもこの時期です。1974年に「生産緑地法」が制定され、市街化区域内でも農地の維持が可能とように税金を軽減するなどの措置が取られました。

1990年前後のバブル経済期に土地価格が高騰すると、市街化区域内の農地を宅地として売却する動きが出てきます。この状態を放置すると、市街化区域内で無計画な土地利用、開発が行われる恐れがあるため、1992年には生産緑地法の改正が行われました。

改正によって市街地の農地は「宅地化する農地(宅地化農地)」と「保全する農地(生産緑地)」に分けられました。宅地化農地には、宅地並みの固定資産税が課せられることになる一方で、生産緑地に指定されると一般農地並みの固定資産税の軽減と相続税の納税猶予が受けられるようになりました。

ただし、一旦生産緑地として指定を受けると、生産緑地の所有者が亡くなる等の理由で農業を辞めるか、あるいは指定を受けた日から30年経過するまでは、買取りの申請や売りに出すことはできなくなります。

2022年、生産緑地法の改正から30年が経過します。当初の予定通りであれば、生産緑地の指定が解除となる年です。生産緑地でなくなるということは、固定資産税や相続税の優遇措置がなくなるということです。そのため指定解除されたこれらの土地が宅地として一斉に売りに出されるのではないか、との懸念が早くからなされていました。これが生産緑地の2022年問題と呼ばれるものです。

生産緑地の要件とは?

生産緑地の要件とは?

1992年の生産緑地法改正で定義された生産緑地の要件を確認しましょう。

生産緑地とは、
(1)良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適している
(2)500㎡以上の面積を有する
(3)農林業の継続が可能な条件を備えている
上記3つの要件を満たした市街化区域内の農地で、市町村から「生産緑地」と指定を受けた土地を言います。

この生産緑地のほとんどは三大都市圏に集中しており、全国に約1万2,209㏊ある生産緑地の約8割が、2022年に期限を迎えるとみられています(2021年:国土交通省発表)。

生産緑地をどうやって宅地にするのか?

生産緑地をどうやって宅地にするのか?

生産緑地の指定から30年の間は、所有者が死亡し、また病気などで農業に従事できなくなった場合でしか、自治体の農業委員会に土地の買い取りを申し出ることができませんでした。
しかし30年が経過すると、申し出が可能となります。ただし、この買い取りは義務ではなく、特別な事情があれば自治体はその買い取りをしない旨の通知をすることもできます。

実際、財政上の理由から自治体が生産緑地を買い取ることはほとんどありません。
その場合、自治体の斡旋によって買い手を探すことになりますが、申し出から3ヶ月以内に生産緑地として買う人(つまり営農する人)が現れず、当該生産緑地の所有権の移転が行われなかったときは、この生産緑地指定は解除され所有者は届出のみで宅地に転用できるようになります。

2022年問題は、どのくらいの確率で発生するのか?

2022年問題は、どのくらいの確率で発生するのか? このまま2022年を向かえたら、生産緑地のかなりの部分が宅地へ転用される恐れがあります。ただでさえ広い土地に、宅地と同等の固定資産税がかかったら農業を継続することは非常に難しくなるからです。

宅地転用された土地も個人で利用するにはあまりに広いので、土地の売却やアパート建設などを検討するケースが予想されています。

2022年以降、売却などで一斉に生産緑地を手放す所有者が続出する可能性を、ハウスビルダーやマンションデベロッパーは大きなビジネスチャンスとして虎視眈々と狙っているのです。
広大な土地が利益追及の不動産会社に売り渡されれば、当然のことながら供給過多となり、結果不動産価格や賃貸物件の賃料が大きく下落しかねません。

このままではかなりの確率で2022年問題が表出し、不動産市場にも混乱が生じかねません。そこで、国はいくつかの対策を行っています。

国の対策は進んでいるのか?

国の対策は進んでいるのか?

2017年、生産緑地法が改正され特定生産緑地制度が新たに創設されました。分かりやすく言うと、これは生産緑地でいられる期間の延長を行う制度です。最初の指定から30年が経過する前に期間延長の申し出を行いそれが認められれば、10年間はこれまで通り生産緑地のままです。10年経過後も再度の10年の延長が繰り返し行えるようになっています。

指定期間を延長し、特定生産緑地として指定を受けている限りは税制優遇は継続されます。逆に延長をせず指定を解除すればいつでも買取申し出ができますが、税制優遇はなくなります。一度指定が解除されると再度の指定を受けることはできません。

特定生産緑地への指定は各自治体が行います。自治体のほとんどは都市計画や地域の防災の観点から延長を推進しています。2021年5月29日の日本経済新聞によれば、2022年に 期限が切れる面積の8割近くの所有者が延長を申請しているとのことです。

不動産売買のチャンス到来?

不動産売買のチャンス到来?

2022年問題が最初に表面化した際は、不動産市場への甚大な影響が懸念されました。東京都だけでもドーム700個以上の生産緑地があり、それが一気に市場へなだれ込んできたら大混乱したであろうことは容易に想像できます。

2021年現在、特定生産緑地制度が導入され、大半の所有者がその利用を申請していることから上記のような懸念はほぼなくなりました。

もちろん、まったく影響がないとは言い切れません。指定を解除し、宅地化した土地に賃貸アパートや賃貸マンションなど集合住宅の建設が進めば、賃貸物件の供給戸数が増え、需給バランスを大きく歪めることになりかねないのです。しかし、これは一部の地域に限定した局所的な話に収まりそうです。そもそも生産緑地は駅徒歩10分圏内にあるようなものは少なく、そのほとんどが収益物件としては適しません。

投資物件への過大な融資を問題視する金融庁が引き締めの方向へと舵を切ったこともあり、金融機関サイドも賃貸需要が見込めにくい場所への融資は控えるはずです。

また昨今、マンション在庫のだぶつきを受けて、売れ残りを恐れるデベロッパーも、優良立地以外には触手を伸ばさないでしょう。
つまり、生産緑地跡に集合住宅が無法地帯のように乱立するという状況は、現実的には想定しにくいと考えられます。

資産価値を重視して、立地条件のいい住宅や投資物件を選びたい人にとっても、そもそも都心や駅近には生産緑地がほとんど存在しないので、地価にしても賃料にしても「2022年問題」はあまり関係ないと言えるでしょう。

最も影響が大きいのは郊外の住宅

最も影響が大きいのは郊外の住宅

影響を受けるとすれば、すでに郊外にファミリー向けの住宅を所有している投資家やいずれ持ちたいと思っている人たちになります。
ファミリーは車を持っていることが多いため、駅から離れても賃貸としての需要があるのです。
生産緑地の地主が跡地にファミリー向け賃貸アパートを建てれば、すでに賃貸物件を所有する人にとっては空室が増加し、賃料の下落圧力が高まるというリスクが想定されます。

同様に、一戸建てもファミリー向けの物件では駅徒歩〇〇分といった概念はあまり通用しないので、デベロッパーやハウスビルダーは広い土地を買い取って区画整理し、分譲戸建てとして売り出すでしょう。
低廉な新築戸建てが局地的に乱立すれば、将来家を買いたい人は安く買える一方、すでに所有している人にとっては自宅の資産価値の下落が待ち受けています。

戸建て賃貸をしている投資家にとっても、その物件は一般の戸建てより低コスト・ローグレードな仕様であることが多いため、魅力度で負けやすく直接的な競合になる恐れがあります。
ただ、投資家には自治体や業者の動きや地主の判断をコントロールすることはできないので、2022年以降の環境変化をしっかりと見守ることが肝心です。
自分が売りたいときには、みんなも売りたがっている場合が多いことを踏まえ、2022年以降になって慌てて選択肢を狭めてしまう前に、「売れる時に売っておく」という判断も必要です。

一方、いずれ戸建て住宅を郊外に持ちたいと思っている人にはチャンスかもしれません。
すでに過剰状態にある戸建て市場に、さらなる供給がなされると、売れ残った新築戸建ての値下げ合戦が起こる可能性があるからです。
もし急ぎでなければ、2022年まで購入を待ってみるのも悪くはないかもしれません。

ただし、融資環境も変化しますから、どこで判断するかは人によって異なります。
また「価格」は住まい選びの一要素に過ぎないので、立地も含めてライフスタイル全体を見据えたうえで最適な物件を見つけることが大切です。

「2022年問題」の影響をもっとも受けるのはファミリー向け物件と言われています。
郊外にすでに持ち家を所有している人、投資物件として賃貸アパートや一戸建てを所有している人、将来的に戸建て住宅の購入を考えている人は、「2022年問題」のリスクをできるだけ回避し、大きなチャンスとして活かしたいものです。

記事のおさらい

不動産の「2022年問題」って何?

2022年、多くの生産緑地が宅地に転換され、不動産価格が下落するかもしれないと危惧されている問題です。生産緑地法で「生産緑地」に指定された農地の多くが2022年にその期限を迎えることから「2022年問題」と言われています。

生産緑地はどこにあるの?

生産緑地は、市街化区域内の農地が指定されるため、ほとんどは三大都市圏に存在しています。その面積は約1万2,209haあり、東京都には東京ドーム700個以上の面積の生産緑地があるとされています。生産緑地全体のおよそ8割が2022年で生産緑地の指定から解除される期限を迎えます。

2022年問題で不動産相場は暴落?

期限を迎えた生産緑地が一気に宅地に転用され住宅用に利用開発が進むと、住宅の供給過多となり、不動産価格や賃料の下落が起こる可能性があります。しかし法制度の変更によって生産緑地の指定期間の延長ができるようになったためその大半は生産緑地として引き続き利用される見込みです。また、生産緑地の多くは駅遠で集合住宅の建設には向かないケース等が多く、駅近等の高資産価値の物件への影響は極めて小さいと考えられます。

2022年問題の影響が大きいのは?

生産緑地の指定を解除が頻出するような郊外であれば、不動産価格・賃料の下落などの影響が大きくなる可能性があります。車を所有するファミリーには駅遠などは問題になりにくいこと等が理由です。郊外の戸建てを買いたい人にはチャンスかもしれません。

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