賃貸の途中解約は「違約金」に要注意!相場はいくら?解約方法と注意点とは

賃貸の途中解約は「違約金」に要注意!相場はいくら?解約方法と注意点とは

借主から賃貸借契約を契約期間内に解約するには、「予告期限までに事前通知を行う」もしくは「違約金を支払って即時解約する」といった方法が挙げられます。

いずれにしても解約手続きは賃貸借契約書に基づいて行う必要があり、まずは契約書の解約条項を確認することがポイントです。

この記事は「賃貸の途中解約の違約金」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

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1.そもそも賃貸借契約は途中解約できるのか

賃貸借契約では、「2022年4月1日~2024年3月31日」のように住宅であれば通常「2年」の契約期間を定められていることが一般的です。このように契約期間の定めのある契約書のことを「期間の定めのある賃貸借契約」と呼びます。

まず、期間の定めのある賃貸借契約では「契約期間」も約束した守るべき契約内容であることから、借主から一方的に契約を解除することは原則として認められません。ただし、賃貸借契約の中に解約条項が存在する場合には、例外的に借主から解約できることになっています。

解約条項とは、例えば以下のような条文が該当します。

【解約条項】

1.乙(借主)は、本契約期間内であっても、1ヶ月前までに解約の申入れを行うことにより、本契約を解約できる。
2.前項の規定に関わらず、乙(借主)は1ヶ月分の賃料を甲(貸主)に支払うことで、本契約を即時解約することができる。

解約条項は決まった文言はありませんが、このような借主からの期間内解約を認める条項があることはとても重要です。期間の定めのある賃貸借契約では、解約条項があれば借主の一方的な都合によって契約期間中に解約することができます。

なお、普通借家契約(更新できる契約のこと)においては、契約期間が1年未満の契約は、契約書に契約期間の定めがあったとしても「期間の定めのない賃貸借契約」とみなされます。

2.違約金の特約は有効なのか

賃貸借契約の解約条項の中には、違約金を支払うことで賃貸借契約を即時に解約できる旨を定めているものが多いです。このような条項を「違約金の特約」と呼びます。

【違約金の特約の例1】

乙(借主)は1ヶ月分の賃料を甲(貸主)に支払うことで、本契約を即時解約することができる。

このような違約金の特約は有効なのかという問題がありますが、公序良俗に反するものでなければ有効とされています。

違約金の特約には、他にも以下のような定め方をしたものも存在します。

【違約金の特約の例2】

乙(借主)が本契約を期間満了前に中途解約する場合、乙(借主)は甲(貸主)に対して本契約が中途解約により終了した日の翌日から契約期間満了日までの賃料相当額を違約金としてしはらわなければならない。

違約金の定め方は例2のようなケースでも、基本的には有効とされています。 残存期間が長期に渡る場合でも、「定期借家契約の場合」や「借主仕様の建物を貸主が建築して一棟貸しをしている場合」には、例2の定め方による違約金は有効です。 定期借家契約とは更新ができない賃貸借契約を指します。

ただし、例2のような定め方の場合、定期借家契約等以外で中途解約日から契約期間満了日までの残存期間が長期に渡るときは、暴利行為に該当し、公序良俗に反するものとして一部無効とされるケースはあります。

3.賃貸借契約を途中で解約する方法

賃貸借契約を途中で解約する方法について解説します。

3-1.予告期限までに事前通知して解約する

賃貸借契約を期間内に解約するには、まずは予告期限までに事前通知して解約することが鉄則です。

解約条項には以下のように、予告期限までに事前通知を行えば解約できることが定められています。

【事前通知による解約の特約】

乙(借主)は、本契約期間内であっても、1ヶ月前までに解約の申入れを行うことにより、本契約を解約できる。

上記の例の場合、予告期限は「1ヶ月」です。1ヶ月前までに貸主に解約することを申し出れば、違約金を支払わずに解約することができます。

違約金を支払いたくない場合は、必ず予告期限までに事前通知をして解約する方法を選択するようにしましょう。

3-2.違約金を支払って即時解約する

予告期限を過ぎてしまい、それでも解約したい場合には違約金を支払って即時解約する方法があります。

一般的な違約金の特約は以下のように定められているため、違約金を支払えば予告期限を過ぎていてもすぐに解約することが可能です。

【違約金の特約の例1】

乙(借主)は1ヶ月分の賃料を甲(貸主)に支払うことで、本契約を即時解約することができる。

4.アパートの違約金の相場

アパートの違約金の相場は、「賃料の1ヶ月分」程度となっています。通常、不動産会社の仲介を通じて借りる物件は、不動産会社がトラブルを避けるために国土交通省の定める標準の賃貸借契約書を用いることが多いです。

国土交通省の定める賃貸住宅標準契約書では、違約金の額が「30日分の賃料」となっています。この「30日分の賃料」を違約金として定めた賃貸借契約書がアパートや賃貸マンションで広く用いられているため、違約金の相場も一般的に「賃料の1ヶ月分」程度です。

なお、アパートの場合、貸主が事業者(個人の大家も含む)、借主が個人となることが多く、消費者契約法が適用されることがよくあります。

消費者契約法が適用されると、消費者(この場合、個人の借主)に不利益をもたらす条項は無効とされることが多いです。

一般的にはアパートの違約金の相場は「賃料の1ヶ月分」程度であり、それを超えるような違約金の定めは消費者契約法によって一部無効となる可能性が存在します。

5.契約書の注意点

契約書の注意点について解説します。

5-1.期間の定め(1年未満も含む)の有無を確認する

賃貸借契約書では、まず期間の定めの有無を確認することがポイントです。期間の定めのない賃貸借契約としては、「当初から契約期間の定められていないもの」や、「普通借家契約で契約期間が1年未満のもの」が該当します。

期間の定めのない賃貸借契約の場合、民法に従って中途解約することになります。民法(第617条1項)では、期間の定めのない建物賃貸借は解約の申入れ日から3ヶ月を経過すると終了すると定められています。したがって、期間の定めのない賃貸借契約を中途解約する場合には、3ヶ月前に解約の申入れをすることが必要です。

また、期間の定めのない賃貸借契約においては、即時解約するには民法第617条1項の解釈から店舗や事務所等の事業用の賃貸であれば3ヶ月分の賃料を支払うことが合理的とされています。

ただし、アパートのような消費者契約法が適用される賃貸の場合、違約金としては「賃料の1ヶ月分」程度が適切であると考えられます。

5-2.期間の定めがある場合、解約条項の有無を確認する

期間の定めがある場合、解約条項の有無を確認することが重要なポイントです。 通常、不動産会社の仲介を通じて借りた物件であれば、標準的な賃貸借契約書を使用しているため、解約条項は存在します。

しかしながら、仲介を通さなかった賃貸物件の場合、賃貸借契約書に解約条項が存在しないケースもあります。

期間の定めがあるにも関わらず、解約条項が存在しない場合は借主から一方的に中途解約をすることができません。このようなケースで契約期間内に退去したい場合には、貸主と交渉して合意を得られれば解除できますが、合意を得られなければ解除できないことになります。

まとめ

以上、賃貸の途中解約の違約金について解説してきました。

借主から賃貸借契約を解除するには、賃貸借契約書に解約条項があることが必要です。解約の違約金条項は、違約金の額が暴利でない限り有効となります。

賃貸借契約を途中で解約する方法としては、「予告期限までに事前通知して解約する」もしくは「違約金を支払って即時解約する」方法が定められていることが一般的です。アパートの途中解約の違約金は、「賃料の1ヶ月分」が相場となっています。

賃貸借契約の確認ポイントとしては、主に「期間の定めがある場合、解約条項の有無を確認する」ことが注意点です。

まずは賃貸借契約書を確認し、解約条項に基づき解約の手続きを進めるようにしましょう。

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執筆
不動産鑑定士、宅地建物取引士
竹内英二

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。大手ディベロッパーで長く不動産開発に関わってきたことから土地活用や賃貸借を得意としている。普段は不動産鑑定業だけではなく、法人や個人を問わず貸主や借主からの相談も多く受けている。大阪大学出身。

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