不動産売却時に消費税はかかるの?課税・非課税対象をわかりやすく整理

不動産売却時に消費税はかかるの?課税・非課税対象をわかりやすく整理

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

不動産売買において、事業者でない個人間同士の取引については、消費税が掛からないといわれています。では、消費税はどういった場合に課税となるのでしょうか。

まずはこの点を押さえたうえで、不動産取引における消費税で重要なポイントをみていきましょう。

消費税とは事業者が納める税金

毎日の買い物などで支払っている消費税は、一般の消費者にとって最も身近な税金といえます。ただ、消費税の場合、所得税や住民税などのように消費者が納税するのではなく、消費者が負担し事業者が納税しています。消費税の課税対象とならない商品・サービスがありますので、どのような場合に課税対象外となるのか、解説します。

消費税は、商品やサービスの価格に課税されますが、国外取引や贈与などでは課税されません。また、課税対象になじまないものや社会政策的配慮から非課税とする場合があります。たとえば検査、裁判などの公共サービス、健康保険を利用した医療費などの社会福祉事業等によるサービス提供、国債の取引や預貯金の利子、その他にも学校の授業料なども消費税が非課税となります。このような取引の中には「賃貸住宅の家賃」も含まれます。

なお、消費税の課税対象となるかどうかは、日本国内の取引であること事業活動であること対価を得ていることモノの売り貸し・サービスの提供であること、この4つの要件を満たす必要があります。

不動産売却に関する消費税

消費税は、相手が課税事業者かどうかなどで判断しますが、社会的政策配慮等で非課税取引となる場合もあります。

具体的に考えますと、個人から中古マンションや中古一戸建てを購入する場合、課税事業者ではありませんので、消費税はかかりません。しかし、個人間取引の仲介役となる不動産会社は課税事業者です。そのため、仲介手数料に消費税が加算されます

不動産売買の非課税対象

不動産売買の非課税対象はおもに次の4点です。

  • 土地の売買
  • 土地の定着物(庭木や石垣などを土地と一体で譲渡する場合)
  • サラリーマン等の事業者でない個人が住宅を売る場合の建物の売買
  • 不動産譲渡所得税、登記免許税、印紙税などの税金

不動産の場合、土地の単なる横流しは消費されるものではないと考えられているため、土地の取引には消費税が課税されないのが一般的です。

一方、建物は課税対象となります。例えば、サラリーマンなどが中古住宅を売った場合、事業者でない個人は消費税の課税事業者ではないため、建物価格には課税されません。

そのため購入者にとっては、不動産会社などの課税事業者から中古住宅を購入するよりも、課税事業者ではない個人から直接中古住宅を購入した方が、消費税の分だけ建物に係るコストが下がります。

ただし、売主が個人で、中古の建物であっても、自宅(居住用不動産)ではなく、家賃収入を得ることを目的にしていた投資用不動産を売却ということになれば、事業として該当するため、消費税の課税対象となります。

不動産の売却益に対して支払う不動産譲渡所得税、不動産を登記する際に支払う不動産登記料(登記免許税)や売買契約を締結する際の契約書に貼付する「印紙税」は、そもそもこれ自体が税金なため、これらに消費税が課されることはありません。

不動産売買の課税対象

続いては、不動産売買の課税対象です。

  • 課税事業者(不動産会社など)が行う建物の売買
  • 土地に埋まっている地下型の車庫(土地ではなく「設備の譲渡」と見なされる)
  • 仲介手数料(土地の仲介料も、「サービスの提供」に対する「対価」と見なされる)
  • 司法書士に支払う手数料
  • 融資手続きの手数料

仲介手数料や司法書士手数料などは、課税事業者のサービスであるため、消費税の課税対象となりますが、交渉次第では手数料そのものを値引きできる可能性があります。

手数料のうち、最も金額が大きいものは不動産会社へ支払う仲介手数料で、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3%+6万円」が上限金額と定められています。
これに消費税10%も付加されます。当然のことながら、物件を高く売れば売るほど、仲介手数料も消費税も高くなってしまいます。

不動産会社と専任媒介契約の締結を条件とすれば、仲介手数料を値引きできる可能性がありますが、逆に物件が高いために売れないといったリスクも出てきます。
それでも専任媒介でいいと判断した場合は、仲介手数料について値引き交渉を行い、契約書に明記しているか確認しましょう。
買主が決まった後に、交渉を始めると揉めるケースがあるので、注意が必要です。

物件をより高く売却したいなら、一般媒介で競争原理を働かせるという戦略もあります。
不動産会社同士を競わせることで、10~20%程度高く売れるケースもあるため、仲介手数料や消費税を差し引いても最終的に手元に残るお金は多くなります。
売却金額が大きければ、「3%+6万円」が上限の仲介手数料もいくらか値切れるかもしれません。不動産会社から請求書を出される前に、先手を打って交渉しましょう。

いずれにせよ、仲介手数料を値引きできれば、その分、消費税も減らせます。売却代金だけでなく、それにより金額が変わる手数料や消費税の計算もこまめに行い、少しでも手残りを増やせるよう、不動産会社と粘り強く交渉してみてください。

消費税に対する注意点

最後に、消費税についての注意点についてです。

不動産価格は税込で表示される

2013年10月に施行された「消費税転嫁対策特別措置法」により、価格は税込表示ではなくてもいいと決められましたが、不動産価格については「不動産の表示に関する公正競争規約施工規則」において消費税も含めて表示することとなっています。

仲介手数料は税抜価格に対して掛かる

不動産価格は税込表示ですが、仲介手数料として「売却額の数%」として計算される金額は税抜価格をもとに計算することとなっています。

消費税率は不動産の引き渡し時点で判断する

不動産の売買で消費税が課税されるのは、不動産の引き渡し時点です。そのため、消費税率が改正される場合にはその改正日の前日までに引き渡しが行われたか否かで適用される消費税率を判断することになります。

不動産売買時の消費税は取引金額が大きく、万が一、認識を誤ると予算に大きく響きます。

どの部分が非課税で、何に課税されるのか、しっかりと把握しておきましょう。

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

オウチーノニュース編集部

この記事に関するキーワード

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

不動産サービス