「固定資産税が高いと思ったら…」更地はなぜ高い?タワマンは?徹底解説

「固定資産税が高いと思ったら…」更地はなぜ高い?タワマンは?徹底解説

不動産を所有していると毎年かかる税金があります。固定資産税と都市計画税です。

想像していたより金額が高い、新築から数年後に急に税金が上がった、などこの税金に対する不安や疑問の声があげられることは少なくありません。

固定資産税や都市計画税がどのように決まるのかや、少しでも負担を抑えて安くする方法がないかを考えてみましょう。

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固定資産税の決定と計算

最初に固定資産税の決定要因とその計算方法について確認しましょう。ここでは新築で家を建てたケースで考えてみます。

固定資産税は最終的には土地と家屋の合計税額を納めることになるため、両者を一緒に考えてしまいがちですが、税額決定までのプロセスは異なるため、それぞれを別に見ていく必要があります。

土地の固定資産税が決まるまで

個々の土地を評価するときに基準となるのは主に「広さ」「場所」「利用のされ方」です。

「広さ」は登記簿の地積部分を参照します。ただし現況と大きな乖離がある場合は現況に合わせる必要があります。

土地は「場所」によって評価が大きく変わります。各場所の評価は用途地域の区分に始まり、状況類似地区の区分、その中での標準的な宅地の選定とその価格の算定、街路ごとの価格の設定(路線価)という段階を経て決まります。

そこに各土地の形状をもとにした個別評価がなされ、さらに地価下落地価下落に伴う評価額の修正等があればそれも考慮されたうえで評価が決まります。特例措置や調整措置がなければ評価額がそのまま課税標準額となります。

「利用のされ方」は登記簿上の地目と現況に相違がないかの確認です。一般に田畑は評価が低くなりますが、仮に登記簿上の地目が「田」や「畑」であってもそこに家を建てているなら現況が優先され宅地として評価することになります。

建物の固定資産税が決まるまで

建物の評価は自治体の職員が実際に現地へ訪問し、調査を行うことから始まります。

現地調査をもとに、家で使われている資材などについて「固定資産税評価基準」に基づいて再建築価格を算出します。再建築価格とはその家と同一のものを、評価の時点において新築した場合に必要となる建築費のことです。

これは実際にその建物の建築費がいくらだったかとは異なる基準で計算されるため、両者の金額が一致するかどうかは問題にはなりません。

この再建築価格1年経過時の経年減点補正率が加味され、建物の評価額(課税標準額)が決定します。

固定資産税が高くなる理由とパターン

土地と建物の課税標準額の求め方が分かりました。できることなら固定資産税は安くしたいところです。

どのような不動産を所有すると固定資産税が高くなってしまいがちなのかそのパターンをいくつか考えてみましょう。

固定資産税が高くなる土地のパターン

  • 都心立地

都心だけとは限りませんが、人気があり地価の高いエリアにある土地は評価額が高くなります。

  • 広い土地

路線価は1平米あたりの土地の評価額です。土地の評価額はこの路線価に土地面積を乗じて算出されるため、広い土地ほど評価額は高額になります。

  • 宅地の土地

土地は地目ごとに固定資産評価基準が定められています。中でも評価が高くなるのは宅地です。反対に低いのは田や畑などです。

とはいえ、住宅用の建物が建っていたら登記簿上の地目が田や畑となっていても、税制上の地目は宅地として扱われますので、その点で差がつくことはありません。更地で利用されていない土地の場合は登記簿上の地目がどの扱いになっているか確認しましょう。

  • 整形地

形の整った土地、一般には正方形または長方形で奥行きが長くない土地は使い勝手のよい土地とされています。反対にいびつな形をしていたり、奥行きが長い土地は利用が制限されるため、補正され評価が下がることがあります。整形地はそういったマイナス評価がされないため、相対的にその評価は高くなります。

固定資産税が高くなる建物のパターン

  • 鉄筋コンクリート造の家

家の構造も固定資産税に影響します。たとえば鉄筋コンクリートは耐久性が高くが耐震性にも優れています。その分、建築費用が高くなり、建物としての評価は高くなりがちです。

一戸建てでも3階建て以上になると鉄筋コンクリート造の家がありますし、2階建てで鉄骨造のものもあります。そうした場合、木造の一戸建てに比べると固定資産税は高くなる傾向にあります。

  • 平屋の一戸建て

一戸建てでは平屋のほうが2階建の家に比べて建物の固定資産税は高くなると言われます。これは平屋のほうが屋根や壁に多くの資材を使用するためです。また基礎の面積も平屋は2階建ての2倍サイズを要することもあり、建物の評価を上げる一因となります。

  • タワーマンションの高層階

マンションの固定資産税は専有面積に応じて負担するのが通常のルールですが、タワーマンションと呼ばれる高層マンションでは高層階と低層階では資産価値が大きく異なることから、平成29年の税制改正によって両者の税負担に差をつけることが決まりました。

そのため高さが60メートルを超えるマンションでは、高層階になればなるほど固定資産税が高くなります。

  • 新築の家

建物の評価は新築時をピークに、築年数が経過するほどに減点補正という形で評価を下げてげていきます。そのため建物の評価額がもっとも高くなるのは新築時です。

ただし、実際の税額は軽減措置などがあるため、新築が一番高くなるとは限りません。軽減措置については後ほど詳しく説明します。また、どんなに築年数が経過した物件であっても評価額がゼロになることはありません。

一戸建てとマンションの固定資産税の違い

一戸建てとマンションの固定資産税ではどちらが高くなるのでしょうか。完全な比較は難しいので、それぞれの特徴を押さえましょう。

一戸建てはマンションより土地面積が広くなる点が固定資産税を高くする要因となります。一方で建物は木造のものが多く、償却期間も短いため負担は軽くなります。

対してマンションは土地面積が狭いメリットはあるものの、鉄筋コンクリート造で評価が高く償却期間も長いためその負担が重くりなります。

現在の固定資産税の軽減措置(以下の章で説明)を考慮すると、建物より土地のほうが軽減されやすいため、そのメリットをより享受できる一戸建てのほうが、固定資産税の負担は抑えられる傾向にあります。

固定資産税を安くする方法

固定資産税を安くするための方法は3つあります。軽減措置を最大限利用すること、建物の価値を正確に評価すること、税金の支払い方を工夫することです。それぞれを確認してみましょう。

固定資産税の軽減措置

軽減措置の話をする前に、都市計画税について触れておきましょう。というのも、住宅は市街化区域内にあることが多く、ほとんどの人は固定資産税とあわせて都市計画税も支払うからです。

軽減措置は固定資産税だけでなく都市計画税に対してもありますが、その内容は同じではありません。そのため、ここからは固定資産税と都市計画税の両方を見ていくことにします。

固定資産税と都市計画税は、固定資産税評価額と税率に基づいて税額が決まり、毎年1月1日時点の所有者に対して納税が義務付けられています。

固定資産税=課税標準(固定資産税評価額)×1.4%

固定資産税の税率は1.4%が標準税率ですが、自治体が個別に定めることもできます。そのため1.5%や1.6%に設定されていることもあります。

都市計画税=課税標準(固定資産税評価額)×0.3%

都市計画税の税率0.3%は制限税率で、自治体は0.3%を超えない範囲で独自に税率を設定できます。対象の不動産がある自治体の税率がどうなっているか、まず確認をしておきましょう。    固定資産税と都市計画税には、住宅用地に限り税額が減免される「住宅用地の特例措置」という制度があります。住宅用地として使われている土地の課税標準(固定資産税評価額)が、固定資産税なら1/6、都市計画税なら1/3まで調整される特例です。

対象となる土地 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地(200平米以下の部分) 課税標準×1/6 課税標準×1/3
一般住宅用地(200平米超の部分) 課税標準×1/3 課税標準×2/3

前の章で一戸建てとマンションを比較した際に、一戸建てのほうが土地に対する軽減措置があり有利と説明したのは、まさにこの部分です。

建物に対する軽減措置は固定資産税に限り新築を対象としたものがあります。一般の木造住宅で3年、マンションなど3階建て以上の中高層耐火住宅で5年間は120平米以下の部分の固定資産税が1/2に減額されます。なお、認定長期優良住宅の場合はこの減額期間がさらに2年間プラスされます。

新築でこの軽減措置を受ける場合、減額期間が終了した次の年に固定資産税が急に高くなった印象を持ちます。資金計画を立てる際はこれら軽減措置の影響がいつまで続くのか、正確に把握しておくようにしましょう。

建物の評価をする手助け

建物の評価は自治体職員が現地へ訪問し、その中身を「固定資産税評価基準」に基づいて採点して決まります。この訪問調査を受け、評価を正確にできるように手助けをすることが大切です。あらかじめ自治体から訪問日の通知が届きますので、日程を合わせるまたは調整するようにしましょう。

訪問調査ができないと、建物の外側から類推する形で評価するほかなく、正確性を欠いてしまいます。

また、一戸建てで、敷地内に離れや物置を別に設置する場合はそれらも固定資産税の対象となることがあります。設置する方法や時期についても検討しておくとよいでしょう。

税金の支払い方を工夫する

固定資産税の通知は自治体から通知書が送付され、同封されている納付書を使って支払うのが一般的ですが、この支払い方を見直し、間接的に税負担を抑えることができます。

もっとも一般的な方法として考えられるのはクレジットカードで税金を払い、カード側が支払い金額に対して付与するポイントを得る方法です。クレジットカードを利用する際には手数料がかかることが多いので、「取得ポイント換算額>手数料」となることが大前提です。この方法を利用する場合は必ずその点を確認しましょう。電子マネーでも同様の試みは可能です。

自治体によっては一括払いに対して報奨金制度を用意しているところもあります。通常4期に分けて払うところを、1期目に全額払ったら金銭的なインセンティブが得られるというものです。納税先の自治体でこうした取り組みがないか、調べてみるとよいでしょう。

空き家を解体して更地にすると税金が6倍!?

土地に対する固定資産税等の軽減措置が引き起こしている問題があります。それが老朽化した空き家が放置されてしまうというものです。

土地に対する軽減措置は土地の上に建っている家に人が住んでいるかいないかは問われません。建物があるかどうかで判断されますので、たとえ空き家であっても住宅用地として認定されれば、その土地にかかる固定資産税は更地であるよりは格段に安くすることができます。

そのため、制度利用を目的にした空き家が増え、自治体によっては防犯面や、不法投棄の温床になるための衛生的な面などから、問題視されるところも出始めました。

埼玉県所沢市は、全国で初めて「空き家対策条例」を施行した市でもあります。不適切な空き家があれば、市が実態調査の上、自主撤去を勧告するという内容です。

これを皮切りに、全国で同様の条例制定が相次ぎ、国も対策に乗り出しました。
2015年5月に完全施行された「空き家対策特別措置法」は、危険・不適切な空き家への優遇措置をやめるという内容です。

空き家対策特別措置法では、「市町村が行う空家等対策の円滑な実施のために、補助の拡充、税制上の措置等を行う。」(法15条)との記載があり、この法案と連動する形で、固定資産税の軽減措置も見直され、市町村長が法の規定に基づく勧告をした特定空家等については、当該特定空家等に係る敷地について、固定資産税の住宅用地特例の対象から除外されることとなりました。

つまり、住宅用宅地として最大1/6まで減免されていた固定資産税の軽減措置が受けられなくなる可能性が出てきました。形式上は軽減措置の特例が外れ本来の税率に戻るだけですが、心情的には税金が6倍に跳ね上がったも同然です。負担が重くのしかかる人も出てくるでしょう。

ただし、空き家になったらもうその瞬間から小規模住宅用地ではなくなり、固定資産税が増えるというわけではありません。

あくまでも空き家が「特定空き家」に指定された後に勧告などを無視していると、やがて特例が利用できなくなることもあるということです。

空き家対策特別措置法とは?

空き家対策特別措置法について詳しく見ていきましょう。空き家対策特別措置法は、適切な管理が行われていない空き家などが地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼすことがないように、予防的な措置を講じるための法律です。「空き家法」などとも呼ばれています。施行日は平成27年2月26日です。この法律では、空き家に対して国や地方公共団体が行えることや、財政ならびに税制上講じることのできる措置などが定められています。

空き家の定義と所有者の管理義務

空き家対策特別措置法は空き家を「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」と定義しています。

空き家の所有者には管理責任があります。管理者は空き家が老朽化して倒壊しそうだったり、庭の草木が道路へはみ出ていたり、犬や猫などが住み着いて近隣住民に迷惑をかけたりすることがないように注意しなければなりません。

また、行政も市町村内の空き家の把握や所有者の特定、空き家をどうするつもりかその意向を把握するなど、積極的な関与を行っていくことになります。

特定空き家への指定

適正な管理がなされず以下のような状態にある空き家に対しては、行政がただの空き家ではなく「特定空き家」に指定します。

‐ 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 ‐ 著しく衛生上有害となるおそれのある状態 ‐ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態 ‐ その他周辺の生活環境の保全を図る放置することが不適切である状態

特定空き家に指定されると、行政から所有者に対し、適切な管理を行うように連絡が入ります。

特定空き家への助言、指導

特定空き家になると、まず行政から助言、指導があります。この段階で空き家が何かしらの影響を近隣に与えている可能性が大きいことから、所有者は状況を確認し必要な対応を行わなければなりません。

助言も指導も法的な拘束力を伴わず罰則などもないため、対応が後回しになってしまいがちですが、この段階で問題を解決しておかないと、問題が次のステージへ移った際に、所有者が不利益を被ることになりかねません。

特定空き家への勧告。固定資産税が大幅UP!?

助言や指導に対して所有者が対応を怠り、状況が改善されないと、行政は勧告を行います。特定空き家が勧告の対象となると、その空き家がある土地は固定資産税等の住宅用地特例から除外されます。特例から外れるというのは、結果として固定資産税が現状の6倍になるということです。これは固定資産税の特例を利用するために、将来の利用予定もない空き家を放置することがないように意図された措置です。

特定空き家への命令。50万円以下の罰則も

勧告があってなお状況が改善されないと、行政は所有者に対して改善の命令を出します。命令はこれまでの助言、指導、勧告よりも明らかに上のステージに移るものです。命令に違反する場合は50万円以下の過料が徴収される可能性もあります。

特定空き家への行政代執行

命令後も改善が見られない空き家に対しては、行政が所有者に代わって対処することになります。たとえば倒壊しそうな家であれば行政が強制的に解体までを行えるのが行政代執行です。行政代執行によってかかった費用は所有者に請求されることになります。

行政代執行は最終的な手段ですが、近隣への悪影響からやむを得ないと判断された場合、ここまで手を尽くせるようになったのは、空き家対策特別措置法が施行されたからです。

更地にしてもできる節税はある?

空き家にしておくのは、何も節税だけが理由とは限りません。愛着のある家、先祖から譲り受けた住まいを残しておきたいと考える人はたくさんいます。

その場合は、まず空き家の有効活用を検討しましょう。一部の自治体では、空き家を利用したカフェや保育園など、商用あるいは福祉目的の施設へ転用することにより、固定資産税の軽減措置を図る取り組みを行っているところがあります。

ひとたび建物を取り去ってしまうと、この特例を利用することは難しくなります。住宅用地であることが条件なので、倉庫などを新築しても住宅用地としては認められません。

畑など農地に変更するという方法はどうでしょうか。住宅用地の特例は利用できなくなりますが、固定資産税評価額を安くすることはできるでしょう。ただし農地へ地目を変える手続きや農地としてその土地を利用、維持していくことは簡単ではありません。節税という観点だけで職業を変えるようなことは現実的とは言えないでしょう。

更地にした土地については、税制面の優遇をあれこれ考えるよりも駐車場にして土地を有効活用し収益化することで税金の負担を和らげることへ意識を向けたほうがよいかもしれません。

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