離婚で、共有名義の住宅ローンはどうなる?離婚後トラブルになる「財産分与」の基礎知識

離婚で、共有名義の住宅ローンはどうなる?離婚後トラブルになる「財産分与」の基礎知識

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

離婚の際、住宅ローンが残っている不動産がある場合、財産分与が一筋縄でいかないことが多くあります。
共働きの多い昨今では、ペアローンにするケースも増えており、夫単独の住宅ローンであっても妻が連帯保証人等になっていることが一般的です。

自宅に相手方が住まうことになっても、それを理由に連帯債務や連帯保証を解消することは容易ではありません。ペアローンの場合には、離婚後もお互いの住宅ローンを支払い続けなくてはならなくなります。

不動産の所有権と住宅ローンの債務が別扱いとなることも、ややこしく感じる点かもしれません。離婚時の財産分与、離婚後の住まいについて解説します。

離婚で財産分与の対象となる財産・ならない財産 

離婚 家

離婚で財産を分ける際には、2人の間にどれだけの資産があるかを調べることから始めます。

財産分与の対象となる資産は、建物や土地などの不動産、車、家財道具、電化製品、保険、年金、株券などで、結婚後に2人で協力して築いた資産のみ。親から相続や贈与された資産や結婚前からの貯貯金などの金融資産、個人で購入したものなどは分けなくてよいこととなっています。

財産分与の対象にならない財産とは?

(1)特有財産

・独身時代に貯めたお金や嫁入り道具として持ってきたもの。
・一方の親の遺産や贈与などによって得た資産。

(2)別居後に築いた財産

2人で協力して築いた財産に該当しないため対象になりません。

(3)債務

夫婦の一方が借金をしている場合、その借金を分割することはありません。住宅ローンも債務に該当するため、分割する財産の対象にはなりません。

(4)年金

財産分与の対象にはなりませんが、離婚時年金分割の請求ができる場合があります。離婚をするとき、相手が厚生年金や共済年金に加入している場合には、確認してみましょう。

財産分与は税務上の贈与に該当しない「3種類の財産分与」

財産分与には3つの種類があります。

  • 清算的財産分与:離婚によって夫婦が共有する財産を分け合って清算するもの
  • 扶養的財産分与:夫婦のどちらかが生活に不安がある場合、収入の多い方から少ない方へ財産分与の名目で行なわれる生活の援助をするもの
  • 慰謝料的財産分与:精神的損害に対する賠償という性質を持つ財産分与

清算的財産分与では、共働きの場合は折半、専業主婦の場合は3~5割程度が一般的とされています。
なお、財産分与で受け取った資産や養育費は、税務上の贈与には該当しませんので、原則として税金はかかりません。  

しかし、財産分与の額が著しく過大で、相続税や贈与税を免れるために行われたとみなされる場合には課税されるケースもあるため注意が必要です。財産分与にあたっては、金額や支払い方法などをきちんと離婚協議書に記載する必要があります。

相手に財産分与を求める権利には期間がある

相手に財産分与が求める権利には期間がある

民法では、相手に財産分与を定める権利を財産分与請求権といい、2年の除斥期間が定められています。これは、離婚で相手方へ財産分与を請求する場合、2年以内に請求をしないと時効(除斥期間)となり、請求ができる権利が消滅してしまいます。

財産分与請求権は、離婚届を役所に受理され、法的に離婚が成立した時点から発生します。そのため、離婚届は出さずに別居している期間は含みません。離婚成立後に財産分与について話し合いをはじめる場合には、期限に注意しましょう。

離婚による不動産の名義変更、名義を変えるだけなら簡単

離婚が成立し、不動産の名義変更が必要となった場合、ローンがない不動産の場合はとても簡単です。
離婚成立後、法務局に登記申請を行えば名義変更ができます。

一番簡単な方法は、司法書士に相談して作成したもらった書類に、署名・捺印する方法ですが、自分で書類を作成することも可能です。

夫と妻のいずれか、名義を引き継いで持つ方が申請書を提出します。
費用としては、登録免許税がかかります。司法書士に依頼する場合はそのほかに依頼費用がかかります。

住宅ローンが残っている共有名義の不動産はどうなる?

では、夫婦で住宅ローンを組み、共有名義となっているマンションなどの不動産の財産分与は、どのようになるのでしょうか。

住宅ローンがある場合には、住宅ローンの残債とマンションなど住宅の時価のどちらが大きいかによって変わります。

住宅ローンの残債よりも、家の価格が大きい場合

家の時価の方が、住宅ローンの残債より大きい「アンダーローン」と呼ばれる状態です。住宅ローンの残債と売却益の差額が、財産分与の対象となります。

この場合は、どちらが住むことになっても、売却することとなっても、大きな問題は起こりにくいといえます。ただし、債務者側が住宅ローンの支払を滞納したときには、物件を差し押さえられる場合もあるため注意が必要です。

任意売却という方法もありますが期間が限られる上、一般の売買よりも低い価格で取引されることが多いため、売却を考えるならば、住宅ローンの支払が滞ってしまう前に行うことが得策です。

家の価格よりも、住宅ローンの残債が大きい場合

住宅ローンの残債の方が、家の時価よりも大きい「オーバーローン」と呼ばれる状態です。この場合、売却したとしても債務が残るため扱いが難しくなります。 住宅ローンを借り入れている家を売るときは、必ずその住宅ローンを一括で返済しなければなりません。住宅ローン残高3,000万円の家を売りに出しても2,500万円の値しかつかないのであれば残り500万円を別に調達する必要があります。それができなければ住宅ローンを貸している金融機関の承認が得られず、売却は頓挫してしまいます。 離婚に際する、住宅ローンの連帯保証や連帯債務の変更についても、金融機関の承諾をえることがより困難となります。

売却を検討するなら住宅ローンの残高確認と、売却価格の相場を見積もっておきましょう。売却価格は不動産会社への売却査定を依頼することで見積もれます。不動産情報サイトなどでおおよその目安を掴むこともできますが、サイトに掲載されているのはまだ売れていない物件の価格です。実際の成約価格はもっと下がっているかもしれません。自分だけの判断で売値を高く見積もってしまわないよう注意しましょう。

連帯債務・連帯保証の解消は難しい

住宅ローンを組む際に、夫婦で収入合算をし、夫が主たる債務者、妻が従たる債務者や連帯保証人となっている場合には、どうなるのでしょうか。住宅ローンは「離婚したので連帯債務や連帯保証を解消します」とは簡単に行きません。金融機関にとっては、離婚してもお金を貸していることには変わりはありませんので、変わりの連帯債務者や連帯保証人を立てない限り、一般的には名義変更は認められません。

だからといって、連帯債務や連帯保証のまま離婚したらどうなるのでしょうか。誰が家に住み続けるのかにもよりますが、主たる債務者となっている夫の収入が減少したり、再婚したなどという場合、ローンの返済が滞るなどのトラブルも考えられます。そうなると、連帯債務や連帯保証人となっている妻が支払わなければならないということとなります。

住宅ローンを借りている家は貸せない?

離婚しても家を売らない、という選択肢もあります。共有名義でどちらかが反対している、オーバーローンの状態になっている、資産として保有しておきたいなど、理由は様々です。

こうした諸事情で売れないけれど夫婦どちらかも住む予定がない家では、その家を第三者に貸してその賃料をもとに住宅ローンを返済したい、と考える人も多いでしょう。しかしこれは注意が必要です。

一般に住宅ローンは契約者もしくはその家族が居住することを条件に貸し出されるものです。第三者に賃貸することを金融機関は認めていないことがほとんどです。仮にそのような状況が判明したら金融機関は全額一括返済を求めることが原則です。

実際には全額一括返済は現実的でないことも多いため、金融機関によるケースバイケースの対応となることが多いようです。それでも、当初の契約とは違う形になっていることは確かなので、たとえば1度でも住宅ローンの返済が滞ったらすぐに全額一括返済を要求されるなど、通常の借入にはないリスクが潜みます。

住宅ローン借入中の住まいは、簡単には貸せないということを頭に入れておきましょう。

共有名義のままでは、売却や相続でトラブルになることも

共有名義の解消は難しい

不動産の名義を共有のまま売却する際には、共有者全員の同意が必要となります。そのため、売却したいとこに売却できないケースが多々あります。離婚の数年後に売却しようと考えていても、そのときにはお互いに連絡がつかなくなっている場合もありえます。

また、共有名義の状態で相続が発生すれば、共有名義の人間が更に増えて、売却も活用も更に難しくなりトラブルに発展したり、どうにもできずに放置されてしまう場合もあります。

離婚後も、これまでの家で継続して暮らしたい場合

夫名義の物件に妻が引き続き住み続けたいという場合であっても、そのまま「夫が住宅ローンを支払い続け、妻は住み続ける」という選択肢は望ましくありません。夫が離婚後も支払い続けるという保証はなく、実際に住宅ローンの返済が滞り、物件を差し押さえられてしまったり、妻が生活に困窮するケースも後を絶ちません。

かといって「不動産名義を妻に変えて、住宅ローンも妻が支払い続ける」というやり方も現実的ではありません。住み続けたい場合の方法としては、親などの親族に家を買い取ってもらい、賃料を支払いながら住まう方法がありますが、そのようなことが出来るケースばかりではありません。これまでの家で住み続ける場合には、万が一のときの住まいのことも想定しておきましょう。
離婚によって家族形態が変わっても、その家にどちらかが住み続けるケースもあります。この場合は家の名義人および住宅ローン契約者が誰になっているかで、注意点が変わってきます。

名義人と住宅ローン契約者が同一であることを前提に、いくつかのパターンを考えてみましょう。

名義人が住む場合

単独で住宅ローンを借り入れている家にその名義人(住宅ローン契約者)が住み続ける場合は、比較的シンプルです。名義人がこれまでと変わらず住宅ローンを返済し続ければその家に住むことができます。

ただし、配偶者が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、話が途端に難しくなります。このケースでは名義人の返済が滞ると、離婚したとしても連帯保証人(元の配偶者)に支払いの義務が生じることがあります。元の配偶者としては連帯保証人からぜひとも外れておかなければなりません。これは簡単ではありませんが、連帯保証人の変更を、金融機関に相談するところから始めるほかはありません。

名義人ではないほうが住む場合

前提として、住宅ローンは契約者とその家族が居住するために借り入れを認められているものです。名義人(住宅ローン契約者)でない第三者(離婚するということは家族ではなくなるということです)が住み続ける場合は、この前提が変わることになります。原則は契約内容が変更になるため、名義人が住宅ローンを一括返済しなければなりません。

ただし、実際には名義人がローンを払い続け、元配偶者や子どもがその家に住み続けることもあります。もちろん、金融機関に了解を得たうえであることが前提です。

この場合でも注意点はあります。名義人がローンを払えなくなったり、払わなくなったときです。最悪のケースでは、居住できなくなる(立ち退きを迫られる)リスクがあります。

名義人を変えずに、実際の費用を居住する元配偶者が支払うという方法もありますが、この場合は、ローンを払い終わってもその家が元配偶者の財産にならない可能性があります。

共有名義で、どちらかが住む場合

共有名義(夫婦双方が住宅ローン契約者)の家で、離婚後にどちらかが住み続けるときも、名義人でないほうが住む場合と同様のリスクを考えておく必要があります。

共有名義人の双方がこれまでと変わらず住宅ローンを払い続けていくのか。どちらかの支払いが滞ったときはどうするのか。この点を曖昧にしてどちらかが住み続けるのは危険です。

母子家庭が受け取れる「住宅補助」

母子家庭が受け取れる住宅補助

母子家庭の場合には、住宅補助が受け取れる場合があります。自治体によって補助の有無や適用基準も異なります。

たとえば、日本で最も母子家庭の多い沖縄県では県が主体となり、民間アパートを借り上げ家賃を補助する「母子家庭生活支援モデル事業」を実施しています。 支援期間は原則1年で、対象は「18歳未満の児童を養育している児童扶養手当の受給者で、支援期間内に自立に向けた目標や意欲のある人」とされており、母子家庭の就労や子育て支援など、総合的な支援の一環として行われています。

母子家庭が最も少ない東京都の中では、武蔵野市が「20歳未満の児童がいる母子家庭が民間の共同住宅等を借りて家賃を支払っている場合、月額1万円を助成する」という制度を設けています。 他の市町村でも概ね5,000円~1万5,000円/月の住宅補助制度が設けられているところがあります。家賃の補助の他、公営住宅への優先入居制度や、自治体が建設した母子家庭支援施設への入居など、様々な形で母子家庭への住宅支援策があります。

賃貸ではなく購入するために住宅ローンを組む場合は、これらの住宅補助には該当しません。 母子家庭の住宅補助では、賃貸に限られ、賃料や所得の上限など条件はありますが、少しでも母子の負担を軽減し生活する上のサポートがあることに希望があります。住宅補助のほかにも、母子家庭を支援する制度はいろいろあるので、財産分与と合わせて知っておきたい情報です。 離婚後に、万が一住まいに困った場合には、まずはお住まいの自治体の住宅補助制度を調べてみましょう。

住宅購入時には、離婚時の財産分与で住宅ローンのある住まいの扱いが、こんなに困難となるものとは多くの人が想像しないものです。離婚することとなった場合、解決が困難となりそうな要素があれば、早期に専門家に相談し対策をするのが望ましいでしょう。

記事のおさらい!よくある質問

不動産は財産分与の対象ですか?

財産分与の対象になるかはその不動産が結婚後に2人で協力して築いた資産かどうかで決まります。親から相続や贈与された資産や結婚前に個人で購入したものであれば不動産でも財産分与の対象にはなりません。
詳しくは、離婚で財産分与の対象となる財産・ならない財産をご確認ください。

財産分与にかかる税金は?

財産分与には「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の3種類がありますが、どれも税務上の贈与には該当しませんので、原則として税金はかかりません。
詳しくは、財産分与は税務上の贈与に該当しない「3種類の財産分与」をご確認ください。

離婚したときの不動産の扱いは?

様々なケースが考えられます。どちらかが住むケース、賃貸に出すケース、売却して金銭に変えるケースなどです。いずれの場合も権利関係をはっきりさせておくことが重要です。そのためには必要に応じて不動産の名義を変更するなどの手続きがあります。

離婚後も共有名義にしておくデメリットは?

共有名義の場合、その不動産を売るときに、双方の同意が必要となります。ひとたび相続が発生すると、相続人が増えて全員に連絡し同意を得ることが難しくなったりするので、離婚後も名義を共有にしておくことは避けましょう。
詳しくは、共有名義のままでは、売却や相続でトラブルになることもをご確認ください。

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定
無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
コンテンツポリシー

この記事に関するキーワード

関連記事

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定
無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

不動産サービス