【全5種類】不動産評価額の調べ方

【全5種類】不動産評価額の調べ方

不動産は見る人や価値を判断する目的によって、評価額が変わります。的と違った調べ方をしてしまうと、評価額を見誤ることになってしまいます。どの評価額を参考にすればいいのかは用途によって異なるので、上手な使い分けが必要です。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

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不動産の評価額の種類と相場の調べ方

不動産の評価額・相場の調べ方 不動産の評価額には(1)実勢価格(時価)、(2)公示地価/基準地価、(3)相続税評価額、(4)固定資産税評価額、(5)鑑定評価額があります。「一物五価」と言われる通り、1つの不動産に対して5つの価格とその調べ方が存在します。

それぞれ詳しく解説します。

①実勢価格(時価)の詳細

実勢価格は実際の売買契約が成立した価格です。国土交通省が公表している「土地総合情報システム」を使えば、実際に行われた不動産の取引価格を知ることができます。この「土地総合情報システム」は誰でも使うことができますが、特定の地点の価格相場を調べることはできません。

一方、一般的な不動産会社は、レインズ(REINS :Real Estate Information Network System)と呼ばれるネットワークシステムを使って実勢価格を調べます。レインズは、不動産会社しか見ることができません。レインズでは実際に成立した取引価格を詳細に調べられるので、査定の際などはレインズの情報が根拠となるケースが多いです。
実勢価格は、次に紹介する公示地価/基準地価のおよそ1.1倍の水準と言われていますが、実際には大きく変動するので注意が必要です。

②公示地価/基準地価の詳細

公示地価は国が、基準地価は都道府県が年に1回公表している土地の価格です。 公示地価と基準地価は、適正な地価の形成に寄与するために発表されています。

公示地価は1地点につき不動産鑑定士2名以上による評価を基に、基準地価は1地点につき不動産鑑定士1名以上による評価を基に決められます。 公示地価は毎年1月1日時点の地価が3月下旬に、基準地価は毎年7月1日時点の地価が9月下旬に発表されます。

これらの情報は、国土交通省の運営する「標準地・基準地検索システム」で検索することができます。

③路線価(相続税評価額)の詳細

土地の相場を調べる際によく聞く路線価とは、相続税評価額のことです。

相続税評価額とは、相続税額を決めるための基礎となる評価額で、毎年1月1日時点の路線に面する土地1㎡あたりの価格が、7月1日に国税庁から発表されます。

路線価は公示地価や売買実例、不動産鑑定士による鑑定評価などを総合的に勘案して決められます。

路線価は国税庁のホームページで路線価図を調べるか、一般社団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」を調べるとわかります。

注意点は、全ての場所に路線価が設定される訳ではないことです。そのため、路線価が定められていない地域の土地を評価するためには、「倍率方式」と呼ばれる手法が必要になります。

倍率方式では、次に紹介する固定資産税評価額と、国税庁が定めている倍率を利用して路線価を算出します。例えば、固定資産税評価額が1,000万円、倍率が1.1の場合、相続税評価額は1,000万円×1.1で1,100万円となります。

路線価は公示地価の8割程度の水準に設定されています。

土地の固定資産税評価額は、「路線価方式」または「標準宅地比準方式」のどちらかによって計算されます。
先ほど紹介した路線価を基に評価額を算出するのが「路線価方式」です。一方、「標準宅地比準方式」とは、路線価が設定されていない地域で用いられる方法で、市町村が決める「標準宅地」の単価を基に算出されます。

④固定資産税評価額の詳細

固定資産税評価額は、その名の通り固定資産税額を決めるために定められる基準です。固定資産税評価額は、その土地の在する各市町村が定めます。固定資産税評価額は3年に1度見直され、その3年間は据え置かれます。

固定資産税は毎年課税される税金なので、不動産の所有者に毎年送付される「固定資産税課税明細書」を確認すれば、正確な税額がわかることも特徴です。

固定資産税評価額は、公示地価の7割程度の水準に設定されています。

⑤鑑定評価額の詳細

最後に紹介する「鑑定評価額」は、不動産鑑定士の鑑定評価によって得られる価格です。鑑定評価額を知りたい場合は、不動産鑑定士に依頼する必要があります。

鑑定評価額は、実勢価格や公示地価、その他の評価額とは別に、土地本来の価値を評価することが目的です。土地の所有権以外の経済的な価値、不動産の効用、希少性などを基に、不動産評価のプロである不動産鑑定士によって設定されます。

鑑定評価額は、実勢価格などとは異なり、不動産の売手にも買手にも偏らない客観的な価格であると言えます。

不動産の相場を知りたい場合は、オウチーノの「不動産売却・査定サービス」」で調べることができます。

目的によって調べる評価額が違う

目的によって調べる評価額が違う

不動産に関わる評価額について5つ紹介しましたが、目的によって調べる評価額は変わってきます。

売買目的もしくは単に現在の不動産の価格を知りたい場合は、まず実勢価格を調べます。実際の市場取引から形成される「時価」や「相場」と言われる価格で、随時変動します。
実際の取引事例から得られる、実状に近い価格ですが、あくまでも相場でしかないため、実勢価格での取引が約束されているわけではありません。

また、過去の取引事例を参考にする性質上、地域の取引数が少なかったり類似物件がない場合は精度が低くなることもあります。
自分の地域の情報が少ない場合は実勢価格だけでなく、現在売りに出されている物件の販売価格や不動産会社による査定価格も調べたほうがいいでしょう。

一方、不動産にかかる税金を把握したい場合は、公的な水準である相続税評価額や固定資産税評価額を調べます。どちらも税金の算出用の評価額であり、売買取引などの実務を前提として設定されていないので、不動産の売却を考える場合はあまり当てになりません。 売買価格でも税金でもなく、純粋な“価値”としての価格が知りたいなら、不動産鑑定士に依頼して、鑑定評価額を出してもらいます。
鑑定評価には国土交通省が提供する鑑定評価基準があり、作成される不動産鑑定評価書は、公的機関に提出が可能なほど高い証明力を持ちますが、数十万円の鑑定料がかかります。
よほど必要な理由がない限り、多少不正確でも不動産会社が無料で算出する査定価格で代用するのが一般的です。

査定価格は販売価格ではないので注意!

査定価格は販売価格ではないので注意!

不動産会社の価格査定とは、売買等の取引に際して、「普通ならこれくらいの額なら売れるだろう」という予測の数値を出すことです。
査定には住所、広さ、前面道路などの情報から算定する簡易査定と、不動産業者が現地を訪れて、周囲の環境、生活施設の有無なども考慮しながら算定する詳細査定(訪問査定)の2つがあります。
土地の場合はほとんどが立地と近隣の取引事例から査定できるので、簡易査定でもある程度の精度が得られますが、家屋の場合は個々で傷み具合も異なるため、簡易と詳細で査定価格に差がつく傾向にあります。

なお、同じ物件でも不動産会社によって査定額は違います。
査定を依頼した不動産会社がたまたま早く現金が欲しい経済状況であれば、早めに売却できるよう低めの査定額をつけてくることも考えられます。逆に、取引を優位に進めるため高めの査定額を提示してくる不動産会社もあります。

不動産会社により、査定価格に上下10%以上の差が出ることも珍しくありません。1社だけの査定価格では相場が見えてこないので、最低でも3社程度には査定を依頼したほうが良いでしょう。
この査定価格を参考に、販売価格は最終的に売主自身が決めます。査定価格を大きく上回る金額で売却活動を始めると、長い期間売れず、「売れ残り」のイメージがついてしまう恐れもあります。

結局、査定価格よりも低い金額で成約せざるを得なくなれば、その後の計画にも狂いが生じます。販売価格を決める際は、不動産会社などとも相談したうえで、慎重な見極めが必要です。

不動産の相場を知りたい場合は、オウチーノの「不動産売却・査定サービス」」で調べることができます。

評価額が下がる条件は?

本来、相続税や贈与税の計算に使用される路線価は、土地の価格相場を調べる際にも参考になります。
基本的には路線価×平米数で評価額を算出できますが、形状により評価額が変わり、正方形に近ければ近いほど高くなります。間口が狭かったり、三角形のような特殊な形状の土地だと評価が下がるので、補正計算が必要です。

そのほかに、土地の評価額が下がるのは、以下のような場合です。
・形が悪い
・建物が建て難い
・日が当たらない
・土壌汚染がある
・道路に面していない
・土地の一部に道路が通っている
・墓地に隣接している
・高圧線が上に通っている

なお、路線価は相続や贈与の際に「この土地はこのくらいの評価だから税金はこれくらいかかります」という計算のために使用するものです。
実勢価格よりも約2~3割程度安く設定されているので、実際の相場は算出した評価額よりも高いことを理解しておきましょう。

不動産の評価額を知りたい理由の大半は、売買や税金関係です。
不動産業者が行う査定によってはじき出された評価額と、市区町村役場でとれる固定資産性の評価額証明書に記載された評価額には差があることを覚えておきましょう。

不動産会社の評価額や固定資産税評価額などを調べた後に、「不動産売却・査定サービス」で一括査定をとると、客観的な価格が見えてきます。

記事のおさらい!よくある質問

不動産を評価する5つの方法とは何ですか?

不動産には「一物五価」という言葉があります。ひとつの不動産に対して5つの価格とその調べ方が存在するという意味です。1)実勢価格(時価)、(2)公示地価/基準地価、(3)相続税評価額、(4)固定資産税評価額、(5)鑑定評価額の5つです。

不動産を売却するときの評価方法はどれ?

実勢価格がもっとも適切な評価方法です。「相場」とも呼ばれるもので、時々の状況で評価が上下します。実勢価格は相対評価が基本です。そのため過去の取り引き事例がないエリアなどでは正確な情報が得られないという弱点もあります。

不動産の査定価格と販売価格は同じ?

不動産の査定価格は実勢価格などをもとにした「普通ならこれくらいの額ならば売れるだろう」という予測値です。通常、査定は複数の不動産会社に依頼します。会社によって査定価格は違うので、いくつかの情報をもとに販売価格を決定し、販売を開始します。

土地の評価でマイナス要因になることは?

土地は間口が十分にあり、形状がいびつでないものが利用しやすい土地として評価されます。間口が狭く、奥行きばかりが長かったり、三角形のようないびつな形の土地は好まれません。ほかにも日当たりの悪さや周囲の環境などが評価を下げることがあります。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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