市街化調整区域とは?調べ方、建設許可・開発許可、家を建てる裏ワザを解説

市街化調整区域とは?調べ方、建設許可・開発許可、家を建てる裏ワザを解説

「市街化調整区域」という言葉を聞いたことがある人は、多いのではないでしょうか?一方で、いったいどういうものであるのかは、わからないという人も多いでしょう。

実は、土地が市街化調整区域に指定されていると、建物の新築・改築・建て替えの際にさまざまな制限があり、これら建築行為を行うには都道府県の許可が必要となります。また、売買をしようにも土地が安くなってしまうことや、買主が住宅ローンを使えないことが多いなど、注意すべき点がたくさんあります。

では、自分が今所有している土地が市街化調整区域か否かは、どのように調査すればよいのでしょうか?この記事では、市街化調整区域の調査方法や、市街化調整区域で建築する場合の許可の取り方などについて解説します。

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市街化調整区域とは?市街化区域との違いは?

土地は、大きく市街化地域と市街化調整区域という、2種類の地域に分けられています。これは、地方自治体が都市計画法に基づき設定しています。

一般的に住宅地や商業施設が立ち並ぶ地域は「市街化地域」とされ、街の発展を積極的に促す地域となっています。一方で、「市街化調整区域」は街の発展や開発行為を抑制する地域となります。

市街化調整区域とは、都市計画法によって定められた区域区分のひとつであり、「市街化を抑制する区域のこと」です。住宅や施設を積極的に作らない地域なので市街化を目的としていません。そのため人が住むために必要な住居や商業施設などの建築は地区計画によって制限され、原則建てることができません。

一方、市街化区域とは、10年以内を目安として市街化を進める区域、または住宅地や商業施設のあり市街化されている地域のことです。市街化区域であれば、住宅を建築するのに許可を取る必要はありません。

なぜ市街化調整区域が存在するのでしょうか。それは、市街化から農地を守るためです。農地は、農地転用で宅地に変更できます。しかし、農地転用が増えてしまうと国内の農地が減り、農業の衰退を招く恐れがあるため、市街化調整区域があるのです。

なお、市街化地域内にも農地を守る制度があります。それが、生産緑地地区です。生産緑地地区は、住宅街の中にある畑や農園などになります。

生産緑地地区に指定されると固定資産税が農地課税となり、宅地よりも税金が安くなることや、その土地で30年間の営農義務が生じます。このように、都市計画法では食の根源である農地を守るという考え方があるのです。

市街化調整区域における制限について

市街化調整区域で、建物を建てるなどの開発行為をするときにはさまざまな制限があります。建築をするときに都道府県の許可が必要なものは以下の通りです。

  • 市街化調整区域内の住民が利用する公益施設(学校、社会福祉施設、医療施設)または住民の日常生活に必要な物品を販売する小規模な店舗、自動車・農機具修理場などの建築物
  • 第一種特定工作物(コンクリートプラント、クラッシャープラントなど)
  • ガソリンの給油所、農産物の発送所
  • 住宅の改築や建て替え、新築、増築

一方で都道府県に許可を得なくても建築可能な建物は以下の通りです。

  • 図書館、博物館、公民館などの公益上必要な建物
  • 宅地利用が認められている土地に対して、都市計画法34条に該当する住宅(店舗併用住宅、分家住宅、既存住宅の建替)

市街化調整区域ではガレージ、倉庫、小屋などの小規模な建築物であったとしても原則確認申請は必要です。しかし、建築物がない青空駐車場であれば、確認申請は不要となります。よって、月極駐車場などの土地活用はしやすいということです。

市街化調整区域の調べ方について

市街化調整区域の調べ方は主に二つの方法があります。

・特定の物件について調べる方法

購入したい不動産の物件資料には「用途地域」が記載されています。ウェブに掲載されている物件であれば、詳細情報の「用途地域」の欄に「市街化調整区域」と書かれていることが一般的です。

「用途地域」の欄には、通常、「第一種低層住居専用地域」、「商業地域」、「準工業地域」などの用途地域が記載してありますが、スペースの関係もあり、都市計画区域の区域区分である市街化調整区域もその欄に記載されています。

・特定のエリアについて調べる方法

購入したい物件の目処はついていないが、売買や購入などでエリアが決まっている場合には、自治体が公表している「都市計画図」にて確認できます。

ウェブで「都市計画図 ○○市」と検索すると地図が表示されます。 そして住所を入力すると細かい地域まで調べることができます。

下記は、さいたま市で公表している都市計画図です。 地図中の色が付いているところは用途地域の指定があるので、市街化地域となります。一方、色が付いていない白くなっている地域が市街化調整区域です。また細かく調査するには、地図を拡大すること、航空写真に切り替えることで調査したい土地が市街化調整区域か否かを確認できます。

さいたま市の都市計画図

用途地域マップ

市街化調整区域に住むメリット

市街化調整区域では原則建築することはできません。しかし建築許可さえ得られれば他の区域にはないメリットがあります。

土地の価格が安い

市街化調整区域は都心部から離れた地域に位置することから、土地の価格はかなり安くなります。同じ広さの土地だったとしても、価格は市街化区域の7~8割程度まで抑えられます。

また場合によっては半額となることもあるので、建物にお金を十分かけることが可能です。

維持コストが低い

市街化調整区域にはもう一つ経済的なメリットがあります。それは住居を維持するための固定資産税が安いことです。

固定資産税は土地や建物の評価額に応じて課税されるので、土地の価格が安い地域では負担も小さくなります。また都市計画税の負担もないので、税金によるコストは節約できます。

落ち着いた環境で住める

市街化調整区域で建築物を建てるには許可が必要となるので、基本的には周囲に大きな商業施設やビルなどが建つことはありません。そのため騒音に悩まされることがなく、静かで穏やかな環境を手に入れられます。

市街化調整区域のデメリット

市街化調整区域で建築するには許可が必要となり、手間がかかります。また他にもデメリットがあります。

改築や建て替えにも許可が必要

市街化調整区域では新しく住宅を建てるときの確認申請だけでなく、改築や建て替えでも原則として、開発許可が必要です。そのため中古住宅を購入した際、住居が建てられていたとしても自由にリフォームすることはできません。

売却が難しい

市街化調整区域では、さまざまな制限があるためニーズが低く、買い手を見つけるのが困難です。

開発許可によって住宅が建てられるようになっていたとしても、買い手の中には事業として利用を希望している人もいます。そのため買い手の条件に合わせた知識が必要になるので、一般的な売主では取扱が難しくなります。

インフラ整備が遅れる

市街化調整区域では住居の建築が前提ではないためインフラの整備が遅れやすくなります。地域によっては下水道が整っていない、プロパンガスを自分で契約する必要があるなど、生活に不便を感じてしまうことがあります。

さらにインフラに関する工事の必要があれば、基本的に自己負担となってしまうので、市街化調整区域内の住宅や土地を購入するときは条件を念入りに確認しましょう。

市街化調整区域で建築許可を受けるには?

市街化調整区域で家を新築・改築・建て替えなどをするには、建築許可を受ける必要があります。では、市街化調整区域で受ける建築許可(開発許可)を受けるにはどのような基準があるのでしょうか?

また、市街化調整区域で家を建てる裏ワザについて解説します。

都市計画法34条による建築許可(開発許可)の基準

市街化調整区域の開発許可については、都市計画法34条で一定の基準が定められています。原則以下の基準に該当する場合でないと都道府県知事は許可をしていけないと規定されています。

第11号:市街化区域に隣接または近接しており、一体的な日常生活圏を構成していると認められ、かつ、おおむね五十以上の建築物が連たんしている地域のうちで環境保全に支障があると認められるものに該当しないもの

第12号:開発区域の周辺で市街化が促進されるおそれがないと認められ、条例により区域・目的または予定建築物などの用途を限り定められたもの

第13号:後から市街化調整区域が拡張された際、もともと居住用や業務用を目的としていた土地であり、市街化調整区域の拡張の日から起算して6ヶ月以内に都道府県知事に届け出たものが当該建築を行うもの

第14号:周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域では困難であり、著しく不適当と認められるもので、都道府県知事が開発審査会の審議を経て許可する開発行為
※都市計画法第34条より一部抜粋

つまり上記の条件に該当していれば、建築許可が得られて住宅を建てることができます。購入したい不動産が基準を満たしているかは自治体で確認することができるので事前に確認しましょう。

開発許可と建築許可の違い

市街化調整区域内の建築行為について、土地の区画形状の変更がある場合は「開発許可」、土地の区画形状の変更がない場合は「建築許可」となります。

市街化調整区域内では、市街化地域と異なり500㎡未満の開発行為についても許可が必要です。

市街化調整区域で家を建てる裏ワザとは

市街化調整区域では、市街化を抑制する地域であるため、建築には許可が必要となります。一方で、もう少しスムーズに家を建てることができれば手続きなどがラクになることがあります。

ここでは市街化調整区域で家を建てる裏ワザについて紹介します。

開発許可が不要な建物を建てる

まずは、開発許可が不要な建物を建てることです。農業や林業・漁業などを営む人が建てる居住用建築物が該当するので、例えば農家の人は許可不要で家の建て替えができます。

不動産デベロッパーが開発許可を取得した土地の上に家を建てる

次に、不動産デベロッパーが開発許可を取得した土地の上に建てることです。 このような分譲地は、不動産デベロッパーが開発許可を受けているので、建物の建築に支障はありません。建築できるものは低層の一戸建て住宅と限られますが、家を自由に建てることができます。

都市計画法34条による開発許可の基準を満たした土地に家を建てる

最後に、都市計画法34条による開発許可の基準を満たした土地に家を建てることです。

都市計画法34条により建てられる建物とは、住宅兼用店舗、分家住宅、既存建物の建て替えとなります。開発許可の基準を満たした土地には、これら建物を建築できます。

許可の申請方法の流れ

市街化調整区域に建物を建築する際、許可の申請方法は主に下記のような流れになります。

  1. 建築の可否を自治体に相談する
  2. 開発予定標識の設置
  3. 事前説明
  4. 開発計画事前協議
  5. 関係部局との同意・協議
  6. 開発許可申請

市街化調整区域で許可の申請をすると、近隣への周知と説明、役所内での関係各所との調整が主な手続きとなってきます。なお、自治体によっては、事前相談書などで建築内容の概要を求められることもあります。

市街化調整区域での売買について

市街化調整区域では通常の土地のように売買するのは難しくなります。建築に対してさまざまな制限がかかるため「買いたい」と言う人は少なくなり、スムーズに売却できません。

ここでは市街化調整区域の売買についてのポイントを解説します。

住宅ローンでの購入は難しい

住宅ローンでは、基本的に利用者の土地と建物の両方を担保にして、返済できなくなったときのリスクに備えています。しかし市街化調整区域では売却が難しいため担保としての評価が低くなります。

そのため住宅ローンの審査の対象外にしている金融機関もあり、基本的にローンを利用して購入するのは難しくなります。

しかし例外として、「誰でも建築できる土地」になっていれば融資を受けられる金融機関はあります。そのため申請者だけでなく、第三者も再建築できるような土地にすれば審査に通る可能性があるので、購入しやすくなります。

手放すときは専門業者に相談する

市街化調整区域は取り扱いが難しく、不動産取引のプロである不動産会社でも誤った認識を持った担当者がいることもあります。

さらに不動産の価格が通常の相場よりも低くなるため、取り扱いにも消極的な傾向があります。しかしその一方で競争相手が少ないことを逆手にとって、市街化調整区域の専門業者というのも存在します。

市街化調整区域の売却では、買主の購入目的によって開発許可の種類が変わり、「開発許可が得られないときは契約解除とする」という内容の特約を条件に、売買を交渉する買主もいるかもしれません。

しかし市街化調整区域を専門にしている不動産会社に売却を依頼すれば、不測のトラブルを防ぐことができるでしょう。専門業者であれば、新築が許可されにくい土地や建て替えが許可されにくい家であっても、資材置き場や駐車場、太陽光発電システムなどにすることで開発が許可され、活用できる可能性があります。

そのため通常の不動産会社とは開発許可を得るための引き出しの数が違うため、専門業者に依頼することは重要です。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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