築年数が古くても大地震に耐えられる?中古住宅の耐震性について

築年数が古くても大地震に耐えられる?中古住宅の耐震性について

不動産に関する各種動向調査を見ると、ここ数年は中古住宅への注目度が高くなっていることがうかがえます。
中古を購入するにあたって、必ず気になるのが住宅の「耐震性」。どのように確認すればよいのか、また耐震リフォームのやり方について調査しました。

耐震で選ぶならやっぱり中古より新築か

日本の建物における耐震技術は年々進歩しています。当然その技術は一般の住宅にも反映されていきますので、より最新の技術を取り入れられる状況にある新築が優れているであろうことは疑いようがありません。

一方、2011年の東日本大震災がそうであったように、地震は津波や火事といった二次災害を引き起こします。耐震だけですべてが解決しないこともまた事実です。 大切なことは、自分が選ぼうとしている住宅が、「耐震」においてどのレベルにあるのか、理解し判断できるようにすることです。

新耐震基準とは?

中古住宅の評価の一つとして、必ず上がる事柄に耐震性があります。
耐震性の確認をおろそかにすると、実際に地震に見舞われた際の備えに不安が残るだけでなく、物件の資産価値、つまり売却時の査定価格などにも影響が出てくる可能性があります。

耐震性の評価軸として現在用いられているのが「新耐震基準」です。
こちらは大きな被害を出した1978年の宮城県沖地震を受け、1981年に建築基準法が大きく改正された基準であり、地震に対抗するための壁の量や筋かいの接合方法が、それまでの基準(旧耐震基準)と比べ、強度の面でかなり異なります。現在も有効な基準として活用されています。
では、新耐震基準とはどのように定められているのでしょうか。現在の基準は下記のように定められているようです。

・大規模の地震(震度6程度)でも、建物が倒壊せず、建物内部の人の安全が確保される。

実際に、1995年に発生した兵庫県南部地震(阪神淡路大震災)においても、1981年以前の旧耐震基準に即して造られた物件に比べ、新耐震基準のもとで建てられた1981年以降の物件は被害も小さかったとの報告がなされています。

建築確認から実際の竣工までの期間を考慮すると1983年建築以降の物件であればほぼすべてこの新耐震基準に該当します。
もちろん、旧耐震基準で建てられたものがすべて悪く、また新耐震基準であればまったく問題がないということでありませんが、一つの目安にはなります。

中古住宅購入時の注意

ですが、実際に中古住宅を購入する際に、1981年以降に建築された物件を購入すれば安全で、それ以前に建てられた住宅が耐震性の弱い物件かというと、必ずしもそうは言えません。

1981年以降の物件であっても、建設時の施工が甘かったり、住人の維持管理がしっかりなされていない場合は、建物のそのものの耐久性が落ち、耐震性が保たれていない場合も見受けられます。

逆に1981年以前の物件でも、元来、新耐震基準を超える強度で設計・建設された住宅も数多く存在し、適切な管理を行い、定期的にリフォームを行っていれば十分な耐震性を備えている場合もあるのです。

それでは、中古住宅購入時に耐震性を確認し、不安をとりのぞくにはどうすればよいのでしょうか。
下記のような方法で、耐震性・耐久性を確認することが可能になります。

・建物検査や地盤調査を行ってもらい、結果を売り主から提示してもらう。

・自ら専門家に依頼し、耐震診断を行う。

・診断の結果を踏まえて、購入時に耐震改修を実施する。

第三者目線によるホームインスペクション

専門知識のない購入者に代わって、建物の状況をチェックし、補修の必要の有無などを指摘する検査のことを指し、通常は建築士やインスペクションの有資格者によって行われます。

費用は目視による確認で5~6万円程度、機材を使用するものになると10万円程度が目安となります。また中古住宅売買における瑕疵保険を利用する方法もあります。

これは購入後に瑕疵が見つかった場合に保険によってカバーされることはもちろん、保険加入時に検査員による現場検査がなされているため、インスペクション同様の安心感があります。

購入時に売り主に調査結果を出してもらえれば良いですが、そうでない場合や、第三者視点での診断を実施したい場合は自治体から補助金が出ることがあります。 事前に各自治体に確認してみるのが良いでしょう。

耐震リフォームの手順

最後に耐震リフォームを行う際の手順を調べておきましょう。

1.自らの目線で簡易診断を行ってみましょう。

専門家に頼む前に、自らの目で見ておくことも重要です。専門家とスムーズに調査を行えるよう、準備を行えるのと同時に、注意すべきポイントが発見できることなどがあります。 ※下記のサイトを参考に、自分の視線でチェックしてみましょう。
「誰でもできるわが家の耐震診断」(日本建築防災協会)

2.耐震診断の専門家へ診断を依頼します。

主に、建築診断士や耐震評価士などによる耐震診断を実施します。簡易な調査(一般診断)を行う場合と、詳細な診断(精密診断)を行う場合がありますので、ご予算や必要に応じて決定しましょう。 ※下記のサイトでは無料の耐震診断も実施していますので検討してみましょう。
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合

3.耐震リフォーム会社を探す。

耐震リフォームは得意な会社、苦手な会社が存在します。 街の工務店などに頼むのでなく、実際にプランや値段・リフォームの内容などを細かく相談しながら進められる、良い耐震リフォーム会社を探すことが必要になります。

4.プランを練り、耐震リフォームを実施する。

計画と費用、期間などを決定し、耐震リフォームを実施します。

オウチーノニュース編集部

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