家賃交渉でいくら下がる?知って得する値下げ交渉のコツ5選

家賃交渉でいくら下がる?知って得する値下げ交渉のコツ5選

賃貸派にとって生活費の負担となるのが、固定費である家賃。

食費や娯楽費は自分の意思で節約することはできますが、一旦入居してしまえば家賃を下げることは難しくなります。そこで、できるだけ生活費を抑えたいという人におすすめなのが家賃の値下げ交渉術です。

実践したからといって必ずしも家賃が下がると保証するものではありませんが、できるだけ効果的な方法で交渉したいものですよね。 ここでは、いくつかの交渉のコツをご紹介するとともに、賃貸契約のしくみや賃貸経営を行う大家さんの考え方についてもご紹介していきます。

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そもそも家賃の値下げは交渉は可能なの?

賃貸契約は大家さんと入居者の契約であり、不動産会社は両者の仲介をする立場です。

そのため、契約前に家賃や敷金・礼金、入居日などの諸条件について交渉することは原則として可能です。 しかし、敷金や礼金の値下げと違い、家賃の値下げというのは、大家さんにとっては毎月の収入が減少することを意味します。

そのため、家賃の値下げ交渉を成功させるためには「大家さんにデメリットを感じさせない」ことが大切なのです。

コツとしては、交渉が通りやすいタイミングや、値下げ幅、大家さんの立場を考えた交渉を心がけることで、難しいと思われる値下げ交渉が成功することがあります。

ある不動産会社の事例

ある不動産会社に勤務するAさんはこう話します。
「約9割の方が値下げ交渉をして、実際に家賃が下がるのは8割くらい。時期的には5~9月で、中でも7、8月は値下げ交渉の成功率が高いですね」。  

実に9割近くが値下げ交渉をしているというのはちょっと驚きです。“ダメ元”で言ってみるのも手だが、何でもかんでも「安くして~」では単なる嫌な客になってしまいます。

また、実際に大家さんに家賃交渉するのは、不動産会社の担当者です。よって、担当者とコミュニケーションを深めることで、こちら側の味方になってくれるような関係が理想となります。つまり、担当者から見て「良いお客さん」をうまく演じることで、大家さんとの交渉も迅速に行って貰えますし要求も通りやすくなることや、家賃交渉の妥協点も見出しやすいでしょう。

効果的な家賃交渉のコツ5選!家賃交渉におすすめのタイミングとは

家賃交渉のコツ1:入居前なら閑散期、入居後なら契約更新時期を狙う

家賃交渉にはおすすめのタイミングが2つあります。

1つめのタイミングは、入居の申し込みをする段階での交渉です。

賃貸の住宅需要には繁忙期と閑散期があり、閑散期である5〜9月、特に真夏の7〜8月や年末は交渉が通りやすくなります。 このような時期に数ヶ月空室になっているような物件の場合、大家さんとしてはそのままにしておいても家賃収入は得られません。少

逆に、進学や転勤などで移動の多い1〜3月はライバルも多く、家賃交渉の成功率は下がります。 一度下げた家賃を上げることは難しいということもありますし、繁忙期であれば他の人が入居してくれる可能性が高いことから、家賃の値下げ交渉自体が敬遠されてしまいます。

2つめのタイミングは、入居後の賃貸借契約の更新時です。
入居者が退出してしまうと、大家さんとしては原状回復や室内清掃、敷金精算などの手間がかかるほか、新たな入居者が見つかるまでは家賃収入を得られなくなってしまいます。

さらに、リフォーム費用や不動産会社に支払う仲介手数料などのコストがかかります。
そのため、築年数の経過を考慮して家賃を多少値下げしても、契約を更新して長期間入居してくれる人は大家さんにとってもありがたい存在なのです。

家賃交渉のコツ2:値下げ幅を元の家賃の5%以内に納める

良いタイミングで値下げ交渉ができたとしても、元の家賃の1〜2割といった大幅な値下げ交渉は成功率が下がってしまいます。 大家さんの中にはローンを組んで物件を取得している人もいますので、ローンの支払いや建物のメンテナンス 費用、賃貸管理費用などのコストと比較して赤字になるような家賃の値下げ交渉であれば、成功する可能性は低いと考えた方が良いでしょう。

成功率の高い家賃の値下げ交渉の目安としては、元の家賃の5%以内、つまり家賃が10万円の物件であれば5,000円以内に納めるのがおすすめです。

例えば、家賃73,000円の物件であれば70,000円にしてもらうとか、88,000円の家賃であれば85,000円にしてもらうといった値下げ交渉です。

家賃が20万円以上の高級賃貸物件であれば、交渉によっては1万円前後の値下げが可能な場合もあります。 1,000円単位の端数をカットしてもらうというのも、比較的成功しやすいと言えるでしょう。

家賃交渉のコツ3:近隣の類似物件の家賃を掲示する

物件は気に入っているけれど家賃が周辺相場よりも高いという場合は、近隣の類似物件の資料などを用意し、相場に合わせた家賃まで値下げしてもらえないか交渉するというのも1つの手です。

具体的には、ポータルサイトなどで入居したい物件の条件を入力して検索します。 立地条件や築年数、広さ、間取り、設備などの希望条件を入力することで、物件情報が一覧で表示されます。 このとき、○○町といった狭い範囲で検索すると、ヒットする物件数が少なく参考にならない可能性もあるため、最寄駅が同じ物件や、同じ路線の条件の似た駅の物件と比較するのも良いでしょう。

大家さんとしては、物件を気に入ってくれている人がライバル物件に流れていってしまうことは阻止したいと考えるため、値下げ交渉に妥当性がある場合は検討してもらいやすくなります。

また、入居後数年経過してから契約更新をする際には、近隣の同じくらいの築年数の物件の家賃を調べておくと良いでしょう。

家賃交渉のコツ4:大家さんにとってのメリットを掲示する

家賃の値下げ交渉をするときは、代替案として大家さんにとってメリットとなることを提案するのもおすすめです。 具体例としては、値下げ交渉時に「値下げに応じてくれたら即決します」「壁紙の交換は不要です」「ハウスクリーニングは不要です」といったことを伝えることで、大家さんにメリットを感じてもらいやすくなります。

ペット可の物件や禁煙ではない物件であっても、ペットを飼う予定がない場合や喫煙していないという場合は、室内を綺麗に使ってもらえる可能性が高まるため心象がよくなります。

また、借主の属性として、下記のような賃貸経営上の安心感につながる情報は積極的に伝えておくのもおすすめです。

  • 勤務先が安定してること
  • 家賃の支払いに十分な収入があること
  • 長期間入居する予定であること

逆に、やってはいけない交渉の例として「物件のダメ出しをする」というものがあります。
設備の故障を指摘することは問題ありませんが、家賃の交渉材料として「お風呂が狭い」「キッチンが古くさい」といったダメ出しをすることは効果的ではありません。

賃貸物件の家賃は住宅設備の劣化なども踏まえた上で設定されているため、そのような指摘は大家さんの心象を悪くするだけで、家賃交渉としては成功しづらいと考えた方が良いでしょう。

家賃交渉のコツ5:不動産会社の担当者を味方につける

先にもお伝えしましたが、賃貸契約はあくまで大家さんと入居者の契約であり、不動産会社は両者の仲介をする立場です。 家賃の値下げ交渉をする場合、実際に大家さんと対峙して交渉するのは、不動産会社の担当者になります。 大家さんとしては、家賃の滞納リスクの低い人や、他の入居者との近隣トラブルを起こさないマナーの良い人に長期間入居してもらうことが賃貸経営の理想です。

担当者の心象を良くしておくことは、大家さんの心象を良くすることにも繋がるのです。 そのため、担当者にこちらの味方になってもらえるような関係を築いておくことが理想です。 媚を売る必要はありませんが、「お客だからといって横柄な態度を取らない」「提案を無視しない」「収入証明などの必要書類は早めに用意する」といった社会人としての基本的なマナーを抑えておくことは大切です。

交渉のやり方としては、ただ「値下げして欲しい」と伝えるのではなく、「結婚したばかりでこれからお金がかかる」といった具体的な理由を添えたり、「予算8万円までで探していたが、気に入っているのでできれば8万5千円まで値下げして欲しい」というように、借りたい意思を明確に伝えることで、担当者も大家さんに交渉材料を掲示しやすくなります。

また、家賃を交渉するときはメールではなく対面で行う方がベターです。 メールでは「ここに住みたい」という本気度や細かいニュアンスが伝わりにくくなってしまうのです。 対面での交渉であれば、属性や生活状況を細かくヒアリングして大家さんとの交渉材料にすることもできます。

家賃交渉以外の交渉の選択肢とは?

賃貸経営をする大家さんにとって最も避けたいことは、「空室が長く続くこと」です。
しかし、家賃の値下げ交渉に応じてしまうと、既に入居している方との間に不公平が生じてしまったり、物件の資産価値が下がってしまうというデメリットもあります。

そのため、家賃の交渉には応じられないけれど、他の条件緩和には応じられるというケースもあるのです。
具体的には、礼金を無くしてもらったり、入居当初数ヶ月のフリーレント物件にしてもらうといった交渉です。

礼金とは、賃貸契約時に入居者が大家さんに支払うお金のことで、相場は家賃の1〜2ヶ月分。
礼金は敷金や保証金とは異なり、退去時に返金されません。
この礼金を無くしてもらうことで、入居者にとっては初期費用を大きく抑えることができます。

また、フリーレントとは、入居後1〜3ヶ月程度家賃が無料になるという物件のことです。
家賃交渉で値下げできるのは元の家賃の-5%程度が相場ですから、1ヶ月でも家賃が無料になれば、年単位で考えたときの住居費を大きく下げることができます。

大家さんとしても、家賃が維持できれば他の入居者に家賃交渉されなくて済むというメリットにつながるため、交渉してみる余地はあるでしょう。

家賃交渉の実例から学ぶコツとは?家賃交渉でいくらまで下がる?その相場とは?

では、ここからは家賃交渉の実例を紹介し、家賃交渉の実践編、また家賃交渉でいくらまで下がるのか?その相場についてです。

事例1

Oさん(30代・男性)は築34年、Iさん(20代・女性)は新築の物件だが、2人とも礼金を引いてもらったうえに、家賃も値下げしてもらったとのこと。「88,000円の家賃を85,000円にしました。値下げのコツと言えば、『その値段(85,000円)なら即決する!』と不動産会社で啖呵を切ったことぐらいですかね(笑)でも結構リスキーなんで、即決するなら事前に妥協点や譲れない条件などを決めといた方がいいと思いますね」(Oさん) 「本当は70,000円の予算でしたが、不動産会社には65,000円の予算だと伝えて交渉。結果、69,000円の物件が67,000円になりました。

あと個人的な見解ですが仲介してくれる担当者の方とは仲良くした方がトクな気がします」(Iさん)一般的に新築の物件は家賃交渉に応じてもらいにくく、築年数が古い物件ほど値下げしてもらいやすいと言われていますが、Iさんのように2,000円もの値下げに成功した例もあるので、新築物件といえども交渉してみる価値はあるでしょう。
中には1万円以上もの大幅値下げに成功した例もあります。

事例2

Sさん(30代・男性)は、今築10年のロフト付1Kに58,000円で住んでいますが、その物件を見つけた時は家賃70,000円だったといいます。粘り強い交渉の結果、63,000円まで値下げすることができたSさんでしたが、引越し当日に契約書に記載してある重要事項と異なる点が発覚。その事を厳しく指摘したところ、不動産会社から洗濯機をつけることを提案されたのですが、Sさんはすでに洗濯機は持っていたため、さらに家賃を下げてもらい58,000円になったそうです。契約書をしっかり読むことがいかに大切か知らされるケースですね。

ただし、今回のケースでは無事に家賃交渉が進みましたが、引っ越し当日にあまり無理を言うと大家さんの心象を悪くすることもあります。入居時は良いのですが、退去時に帰ってくるはずの敷金を大幅にカットされる、追加の原状回復費用を請求されるということにもつながりかねないからです。退去時は入居時のように不動産会社が仲介してくれないため、結果としてユーザーに不利益になる可能性があります。相手の反応を見つつ無理のない範囲での交渉をおすすめします。

なお、Oさん、Iさん、Sさんの3人に共通するのは、物件探しのタイミングが7月以降でこれが、不動産会社にとって閑散期にあたる夏であったということです。値下げ交渉は大家さんや不動産会社にとってはイヤな話。ですが、物件を探すタイミングや、仲介してくれる担当者とのコミュニケーション次第では家賃の値下げに成功するケースがあるので、物件選びの際は値下げ交渉をしてみるとよいでしょう。

事例①②から家賃交渉のコツですが、まずは仲介業者に借りる意思を明確に示すことです。担当者としても、明確な意思がないままに大家さんと交渉するわけにはいきません。また、この辺は駆け引きになりますが予算を少なめにいうことで、本来設定している予算より安く借りられることもあり、家賃交渉の方法としてはありでしょう。 次に、言い方としてはただ安くしてほしいではなく、予算○○円なので○○まで下げて欲しいなど、より具体性を持ったものの方が家賃交渉は具体的に進みます。尚、家賃交渉の件で仲介業者の担当者と話す際は、できれば面前か若しくは電話を使い、メールは避けます。メールでは細かなニュアンスを伝えにくいからです。

続いて、家賃交渉の結果、値下げがどのくらいになるかの相場です。実際、家賃交渉の相場は、元の家賃がいくらであるかで変わってきます。例えば、家賃が10万円以下であれば2,000円前後が相場です。また、家賃が20万円超など高級賃貸であれば、1万円前後の家賃交渉も状況により可能です。総じて、元の家賃から2%~5%程度が家賃交渉のラインとなるでしょう。

家賃交渉に失敗したらどうする?

家賃交渉がうまくいかなかったとしても、大家さんとの関係を気まずく思う必要はありません。
大家さんとしては、空室期間が少しでも短くなり、安定した家賃収入が得られることが最も重要なことだからです。

ただし、家賃交渉の成功の有無にかかわらず、入居者としてマナーを守って生活することは大切です。
入居後は、設備の故障などで管理会社を通じて大家さんに相談しなければならないこともありますし、大家さん自身がゴミ置き場の清掃などを行っているというケースもあります。

挨拶をする、共用部分を丁寧に使う、ゴミ出しのルールを守るといった基本的なマナーを大切にすることで、家賃以外の部分で困りごとの相談に乗ってもらえる可能性もあるでしょう。

まとめ 

賃貸契約が大家さんと入居者の契約である以上、双方が納得した上で契約することは大切です。
そのため、家賃についても交渉すること自体に全く問題はありません。

ただし、大家さんとの関係は入居後も続きますので、心象を損ねかねないような無謀な交渉はお勧めできません。
大家さんの立場にも理解を示した上で、適正な範囲内での交渉や貸主・借主の円満な関係構築を心がけましょう。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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