再建築不可物件にご用心!

再建築不可物件にご用心!

物件をお探しの際に、相場より安くてお得感のある物件を見つけても、かんたんに手を出してはいけません。概要をよく読んでみると、「再建築不可」と記載されている場合があるのです。「再建築不可」の物件とは、どういったものなのでしょうか。

掘り出し物に要注意!再建築不可物件って何?

「再建築不可」とは、文字通り将来的にその建物を一度壊してしまうと、建て替えができない物件です。例えば、接道(道路と敷地が接している部分)の幅が2メートル未満であるという条件にあてはまると、再建築ができません。建築基準法上の道路として認められていない道にしか接していない場合も再建築不可にあたります。建築基準法第43条に定められている「接道義務」を満たしていないことになるためです。道路に接していなければ、例えば火事の際に消防車が駆けつけても、十分な消火活動が行えないかもしれません。救急車を呼んだ際も同様です。つまり、この法律は住民の安全な生活を確保するための法律なのです。逆に建築基準法上の道路であれば、私道でも接道義務を果たしていることになります。都市計画区域外の地域ではこの法律が適用されず、農地の真ん中に住宅が建っていても問題ありません。再建築不可物件は、リフォームはできるものの建て替えができないという、いわばハンデを負った土地です。そのため多くの場合価格が安く設定されており、お得感があるかもしれません。再建築不可物件の不動産広告にはそのことが明記されているので、しっかりと広告内容を確認し、「安く土地が買えたけど、建てられなかった!」などということがないよう注意しましょう。

「ただし書き」の規定にご用心

再建築不可物件について定めた建築基準法第43条には、救済措置として「ただし書き」の条文があります。それによると、敷地の周囲に広い空地があるなどの一定の条件を満たした土地ならば、接道義務を満たしていなくても再建築が可能だとされています。安全上の問題がクリアされれば、接道義務を満たしていなくても建築が可能だとしているわけです。不動産広告では、この「ただし書き」の規定にあてはまる土地については明記が義務づけられていません。ここで注意しなければならないのは、この「ただし書き」の規定にあてはまるかどうかの明確な基準がないということです。自治体などの独自の基準によって、包括的に判断されているのが現状です。接道義務を満たしていない道路の場合、建築確認の前に「法43条許可申請」を出し、それが許可されてはじめて建築が可能になります。自治体によっては、通路となっている私有地の関係者全員が署名押印した「通路確保の合意書」などの提出が必要な場合もあります。つまり建築審査会の判断によっては、「ただし書き」が適用されない場合もあり、建築確認を受けられるかどうかわからないということです。

接道義務を満たしていない土地の買い方

一般的に接道義務を満たしていない敷地はなかなか売れないので、相場に比べて価格が安いのが特徴です。「ただし書き」が適用される可能性が高ければ、それほどかわりませんが、適用されないとわかっている土地の場合は相場の1割程度で購入できる場合もあるほどです。そのため、中にはリフォームを前提として、あえて再建築不可物件を購入する人もいます。「ただし書き」が適用されそうな土地の場合、売買契約と並行して建築確認申請の手続きをし、まず「法43条許可申請」を提出しましょう。これらの土地や、そこに建てられた中古住宅は担保評価が低く、住宅ローンの融資割合が低くなったり融資が受けられなかったりする場合もあるので注意が必要です。住宅ローンが受けられない場合は契約が白紙撤回できるよう、「融資利用の特約」をつけておくことを忘れないようにしましょう。「ただし書き」の適用は例外的措置なので、一度は適用が受けられたとしても、将来的に建て替えをする際再び適用が受けられるとは限りません。これから家を建て、長く住むための土地なので、もちろん安全面の確保も大切です。これらの条件をしっかりと考慮し、損をしないような不動産購入をしましょう。

オウチーノニュース編集部

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