住宅ローンの保証料とは?相場はいくらが目安、いつ払う?

住宅ローンの保証料とは?相場はいくらが目安、いつ払う?

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都市銀行を中心に、住宅ローンを契約すると「保証料」を要求されます。これは銀行が「保証会社」に契約者であるご自身の信用保証を委託しているためです。この保証料は借入額と返済期間で変わりますが、かなり高額になるケースがほとんどです。いつ、どんな形式で、いくらぐらい払う必要があるのか簡単に解説します。ただし、最近ではネット銀行を中心に保証料0円をうたっているケースも多く、団体信用生命保険と同様に無料で契約できるケースもあります(※代わりに高額の融資手数料を請求される)。

住宅ローンの保証料とは

ご自身で住宅ローンを契約して住宅を購入すれば、銀行から多額の借金をすることになります。銀行がお金を貸す場合、連帯保証人というものが必要になりますが、多額の借金について返済能力を有した連帯保証人を立てるというのはなかなか容易なことではありません。そこでできた制度が「保証料」という仕組みです。住宅ローンが払えなくなってしまった場合、銀行が用意する保証会社に保証料を支払うことによって、ローンの返済をしてくれるというものです。

ここで一つ気を付けなければいけないのは、あくまでも保証会社は銀行に対してローン返済の保証をしてくれているということです。物件は保証会社によって抵当権を設定されています。購入者は、残りの返済を保証会社に支払っていく必要があるのです。

住宅ローンは、多額の金額を何十年という長期にわたって返済していくものです。お金を貸す側である銀行は、保証会社を入れることで貸し出しが可能になります。連帯保証人を立てるという方法もありますが、保証会社と比較すると審査が厳しくなり、多くの提出書類が必要にまります。それゆえ、連帯保証人を立てることは時間と手間がかかってしまいます。このように保証会社を利用すると連帯保証人を立てる必要がなくなり、入居審査に通りやすくなる場合もあります。

保証会社は選択できる?

保証会社は、金融機関の子会社である保証会社に対し保証料を支払うことになり、選択権はほとんどありません。たとえば、みずほ銀行なら「みずほ信用保証」、三菱東京UFJ銀行なら「三菱UFJ住宅ローン保証」、三井住友銀行なら「SMBC信用保証」が保証会社になるケースが多いです。

機関保証について

機関保証とは、法人(金融機関等)が連帯保証人の役割を果たす制度を指します。 つまり、​​​​住宅ローンの契約者が滞納した場合に保証会社が代わりに立て替えを行うのが機関保証です。

代位弁済後の保証会社の対応

​​保証会社が代位弁済をした場合には、代位弁済をした保証会社が金銭の支払請求(一括返済)や担保権(抵当権等)を実行したりすることができます。

債務者は、代位弁済通知書を無視し続けると一括返済の​​督促が届くようになり、最終的には、差押えなどの強制執行となるケースもあるため、注意が必要です。

保証料の払い方には2種類ある

保証料の支払い方法は、全額を​​一括前払いする外枠方式とローンの金利に上乗せして 毎月の返済額とともに支払う内枠方式があります。

一括前払い型(保証料の外枠方式)

住宅ローンの契約時に、数十万円から場合によっては数百万円となる保証料を一括で支払う方法です。この方法で保証料を支払うと、のちに繰上げ返済した際に一部が返金されます。これは、繰上げ返済することで返済期間が短縮し、保証しておく期間も短くなるためです。

金利上乗せ型(保証料の内枠方式)

住宅ローンの契約時の金利に上乗せされて支払う方法です。一般的には、​金利として0.2%前後​に設定される場合が多いです。例えば、住宅ローンの適用金利が1%で、金利上乗せ0.2%だった場合は、1.2%が最終的な金利になります。この方法で保証料を支払っている場合は、繰上げ返済しても返金はありません

外枠方式と内枠方式のメリット・デメリット

外枠方式のメリット

・保証会社との契約時に保証料を一括で支払うため、毎月の住宅ローン返済金額を抑えられます。また、金利を上乗せす​る内枠方式と比べ、返済総額が少な​くなります。

外枠方式のデメリット

・住宅ローン契約時にまとまった資金が必要になることがデメリットとなります。貯蓄に余裕がない方や他の支払いがある方などは、注意が必要です。

内枠方式のメリット

・住宅ローン契約時に一括で支払わないため、外枠方式に比べ、諸費用を抑えることが可能です。

内枠方式のデメリット

・外枠方式と同じ借入条件・返済期間であれば、外枠方式に比べ、総支払額が大きくなる可能性があります。

返済方式には、元利均等返済か元金均等返済があります。 元利均等返済は、毎月の元金と利息を一定額で返済していく方法です。返済計画が立てやすく、返済開始当初の返済額を抑えることができます。

元金均等返済は、元金部分を均等額とし、残高に応じて利息を支払う返済方式です。元金の減少が早くなり、元利均等返済より総返済額が少なくなります。

支払総額の比較

・借入金額:3,000 万円
・金利:年率1.5%(全期間固定金利)
・借入期間:35 年
・返済方法:元利均等返済、ボーナス返済なし

外枠方式 借入金額の2.0%
内枠方式 借入金利に0.2%を上乗せ

外枠方式 内枠方式
保証料 600,000円 0円
毎月の返済額 91,855円 94,822円
総返済額 39,179,007円 39,825,335円

返済プラン比較シミュレーションツールを使用して計算   

外枠方式は、繰上返済を希望する方に向いています。なぜなら、繰上返済を行うと保証料の一部が返還されるためです。

内枠方式は、契約時の諸費用を抑えたい方に向いていると言えます。

保証料の相場

保証料は、借入額や返済年数によって変わってきます。またローンの審査結果や、支払方法(一括前払いか、分割後払いか)、金融機関などによって違いがあります。一般的には、保証料率は0.15%~0.45%で設定されますが、2019年時点の最も多いケースが「金利上乗せ」で0.2%、「一括前払い型」で借入額の2%です。

実際に計算してみると、4,000万円を35年ローンで借入した場合、金利0.2%だと、総返済額は4,132万円です。つまり132万円の保証料が必要となるのです。一方、借入額の2%の場合は4,000万円×2%=80万円です。一括のほうがお得です。下表のとおり、4000万円の場合は、金利上乗せ型の25年のパターンと同額の保証料になるわけです。

借入額 返済期間 保証料率 保証料
3000万円 25年 0.2% 63万円
3000万円 35年 0.2% 99万円
4000万円 25年 0.2% 84万円
4000万円 35年 0.2% 132万円

保証料がかからないパターンとは

「保証料なし」の住宅ローン

ネット銀行を中心に、保証料なしという住宅ローンが増えつつあります。これは、返済不能となったときに保証会社を使わずに、銀行自らが抵当権を設定するというものです。

保証料不要の金融機関の存在とその理由

最近では一部の地方銀行やネット銀行、融資手数料型を導入している銀行などで「保証料無料」とするところが増えています。

保証料無料にする理由として、低金利の住宅ローンへ対抗する目的があります。ただし、ローン延滞が発生すると金融機関がリスクを負わなければなりません。

保証料不要のメリット

プロパーローンの活用

保証会社を通さず、金融機関が独自で資金調達を行い、審査するローンを指します。プロパーローンを扱う金融機関は多くありません。 しかし、保証料が発生しない、低金利と長期間の融資を受けられる可能性などのメリットがあります。

一方、金融機関側はローンの金利を得ることができますが、回収できないリスクを負います。

保証料不要のデメリット

審査が厳しくなる

そのため、審査を厳しくする金融機関も見られます。例えば、年収400万円以上などの条件を設けているところもあります。

住宅ローンの保証料はお得なように見えますが、属性や​​他のローン状況など審査が厳しくなります。

高額の「融資事務手数料」を取られる

また、ネット銀行は金利が安いですが、​​融資事務手数料が高めに設定されている場合もあります。例えば、保証料無料なしの代わりに、借入額の2%前後の​​融資事務手数料が設定されているケースです。

つまり、保証料無料であればお得ではなく、結果的に初期費用が高くなってしまうこともあります。 したがって、トータルで見たときに保証料を支払うほうが金額が安い場合もあるため、どちらが最適があるのか、慎重に検討しましょう。

このように、保証料一つをとってみても、金融機関によって大きく設定が異なります。住宅ローンを考えるときには、メリット・デメリットを踏まえて、トータルで考えることが大切です。

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