住宅ローンの保証料とは?相場は?いつ払うの?

住宅ローンの保証料とは?相場は?いつ払うの?

都市銀行を中心に、住宅ローンを契約すると「保証料」を要求されます。これは銀行が「保証会社」に契約者であるご自身の信用保証を委託しているためです。この保証料は借入額と返済期間で変わりますが、かなり高額になるケースがほとんどです。いつ、どんな形式で、いくらぐらい払う必要があるのか簡単に解説します。ただし、最近ではネット銀行を中心に保証料0円をうたっているケースも多く、団体信用生命保険と同様に無料で契約できるケースもあります(※代わりに高額の融資手数料を請求される)。

住宅ローンの保証料とは

ご自身で住宅ローンを契約して住宅を購入すれば、銀行から多額の借金をすることになります。銀行がお金を貸す場合、連帯保証人というものが必要になりますが、多額の借金について返済能力を有した連帯保証人を立てるというのはなかなか容易なことではありません。そこでできた制度が「保証料」という仕組みです。銀行が用意する保証会社に保証料を支払うことによって、不測の事態によって住宅ローンが払えなくなってしまった場合、保証会社が代わりに銀行へローンの返済をしてくれるというものです。

ここで一つ気を付けなければいけないのは、あくまでも保証会社は銀行に対してローン返済の保証をしてくれているということです。物件は保証会社によって抵当権を設定され、購入者は今度は、残りの返済を保証会社に支払っていく必要があります。

では、保証料って本当に必要なのでしょうか?住宅ローンは、多額の金額を何十年という長期にわたって返済していくものですので、途中で何があるかわかりません。お金を貸す側である銀行にしてみれば保証会社を入れることでノーリクスで貸し出せるわけです。連帯保証人を立てるという方法もありますが、保証会社と比較すると審査が厳しくなり、提出書類や時間も多く必要になるため、ほとんどの金融機関で連帯保証人は拒否されます。このように保証料制度は、住宅ローンの審査をスムーズにして、審査期間を短くする目的もあるのです。

保証会社は選択できる?

ほとんどの場合、金融機関の子会社である保証会社に対して保証料を支払うことになり、選択権はありません。グループ会社で全体での利益にされてしまうケースが大半です。たとえば、みずほ銀行なら「みずほ信用保証」、三菱東京UFJ銀行なら「三菱UFJ住宅ローン保証」、三井住友銀行なら「SMBC信用保証」が保証会社になります。

保証料の払い方には2種類ある

一括前払い型(保証料の外枠方式)

住宅ローンの契約時に、数十万円から場合によっては数百万円となる保証料を一括で支払う方法です。この方法で保証料を支払うと、のちに繰上げ返済した際に一部が返金されます。これは、繰上げ返済することで返済期間が短縮し、保証しておく期間も短くなるためです。

金利上乗せ型(保証料の内枠方式)

住宅ローンの契約時の金利に上乗せされて支払う方法です。住宅ローンの適用金利が1%で、金利上乗せ0.2%だった場合は、1.2%が最終的な金利になります。この方法で保証料を支払っている場合は、繰上げ返済しても返金はありません

保証料の相場

では、保証料はいくら必要なのでしょうか。保証料は、借入額や返済年数によって変わってきます。またローンの審査結果や、支払方法(一括前払いか、分割後払いか)、金融機関などによって違いがあります。一般には、保証料率は0.15%~0.45%で設定されますが、2019年時点の最も多いケースが「金利上乗せ」で0.2%、「一括前払い型」で借入額の2%です。どちらがお得なのでしょうか。実際に計算してみると、4,000万円を35年ローンで借入した場合、金利0.2%だと、総返済額は4,132万円です。つまり132万円の保証料が必要となるのです。一方、借入額の2%の場合は4,000万円×2%=80万円です。一括のほうがお得ですよね!下表のとおり、4000万円の場合は、金利上乗せ型の25年のパターンと同額の保証料になるわけです。

借入額 返済期間 保証料率 保証料
3000万円 25年 0.2% 63万円
3000万円 35年 0.2% 99万円
4000万円 25年 0.2% 84万円
4000万円 35年 0.2% 132万円

「保証料なし」の住宅ローン

ネット銀行を中心に、保証料なしという住宅ローンもあります。これは、返済不能となったときに保証会社を使わずに、銀行自らが抵当権を設定するというものです。

審査が厳しくなる

一見、「保証料なし」の住宅ローンは、お得なように見えますが、代わりに審査が厳しくなります。当然と言えば当然です。ネット銀行は金利が安いですが、それだけ審査が厳しいという点に考慮しましょう。

高額の「融資手数料」を取られる

保証料なしの代わりに、借入額の2%となる「融資手数料」を要求されます。トータルで見たときには保証料を払うほうが金額が安いこともあります。このように、保証料一つをとってみても、金融機関によって大きく設定が異なります。住宅ローンを考えるときには、トータルで見て何がいいのかをしっかりと見極める必要があります。

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オウチーノニュース編集部 青木
ファイナンシャルプランナー

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