マンションの固定資産税っていくら払うの？築年数ごとに計算してみた

マンションを購入すると、購入費用と経費のほかに毎年「固定資産税」がかかります。固定資産税は、マンションを「資産」として所有している限り、納め続けなければならない税金です。

一戸建てにも固定資産税はかかりますが、マンションの場合も土地部分と建物部分それぞれにかかり、建物への課税額が高くなりがちで、特に新築マンションの場合は一戸建てより高くなると言われます。アタマの痛い「コスト」ではありますが、どのようなものなのか一緒に見てみましょう。

固定資産税は「固定資産税評価額」次第

新築・中古に関わらず、マンションを購入すると、建物＋土地の所有者になるため、それぞれに相応の「固定資産税」が毎年かかります。

この固定資産税は、各自治体が課税徴収を行い、税額は「固定資産税評価額」×概ね全国共通の「標準税率」1.4％で計算されます。

「固定資産税評価額」とは

固定資産課税台帳に登録された不動産（土地・建物）の価格です。
土地の固定資産税評価額は、国土交通省が年に1回、その土地の売買取引において適正とされる価格を定めた「地価公示価格」の70％を目処に計算されます。

この固定資産税評価額は、建物部分については、経年劣化のために年々下がっていくのが一般的です。
中古マンションの購入を検討している人は、不動産業者に「中古マンションは固定資産税も安く済む」ということを言われたことはありますか？

それはつまり、この建物部分が経年劣化に伴って評価額が下がるので、固定資産税も新築物件のときよりは下がる、ということです。

土地部分の価格はその年によって上下しますが、建物部分は、例えば「ヴィンテージマンション」と言われるような特殊な物件でない限り、上がることはありません。

この、建物の経年劣化による評価額の減額は、東京都の場合、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」の「経年減価補正率表」をもとに、年数による減額割合が定められています。

マンションの固定資産税額を計算してみる

都内にあるマンションを例に挙げて、固定資産税のおおよその額を出してみましょう。

土地の評価額は変わらず建物部分の評価額のみ変わるものとして計算します。
例）専有面積80㎡、新築時の建物の固定資産税評価額1,000万円・土地の固定資産税評価額3,000万円

新築

建物部分（3階建て以上の中高層耐火住宅等）に関しては新築時から5年間は半額になる軽減特例が、土地部分には200平方メートル以下の「小規模住宅用地」には課税標準額が1/6に軽減される適用措置があるので、その特例を加味して計算します。

〇土地税額：3,000万円×1.4％×1/6＝70,000円
〇建物税額：1,000万円×1.4％×1/2＝70,000円
〇固定資産税納税額＝140,000円

築6年

建物部分の軽減特例期間は終了しますが、年数が経っているので、それに応じて再計算されます。東京都の定める「経年減価補正率表」（※）では、6年後の経年減価補正率は「0.8335」と定められています。

〇土地税額：3,000万円×1.4％×1/6＝70,000円
〇建物税額：1,000万円×0.8335×1.4％＝116,690円
〇固定資産税納税額＝186,690円

築15年

東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.6225」です。

〇土地税額：3,000万円×1.4％×1/6＝70,000円
〇建物税額：1,000万円×0.6225×1.4％＝87,150円
〇固定資産税納税額＝157,150円

築25年

東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.3992」です。

〇土地税額：3,000万円×1.4％×1/6＝70,000円
〇建物税額：1,000万円×0.3992×1.4％＝55,888円
〇固定資産税納税額＝125,888円

※当記事で使用している「経年減価補正率」は、平成26年11月28日付け総務省告示第421号による改正後の固定資産評価基準（昭和38年12月25日自治省告示第158号）の「非木造家屋経年減点補正率基準表」から平均値を算出し、「積雪地域又は寒冷地域の級地の区分」による補正を加えたものです。

築20年を過ぎてくると「中古マンションの固定資産税は安く済む」と言えるのではないでしょうか。
固定資産税は、マンションのローンを支払い終えても、毎年1月1日の時点で所有している限り納め続けなければならない税金です。 また、都市計画法による「市街化区域内」に物件があれば、固定資産税と合わせて「都市計画税（固定資産税評価額×0.3％）」も納める必要があります（固定資産税と同じく、200㎡までの小規模住宅用地は、課税標準額×1/3の減額措置あり。建物に関しては原則として軽減の特例はなし）

自分が買おうとしているマンションに、このくらいかかる固定資産税を払い続ける価値はあるか。この計算式を見て、考えてみてもいいかもしれません。

新築マンションの軽減措置について

2022年3月31日までに3階建て以上の耐火構造・準耐火構造住宅 （マンションなど）について、新築から5年間は、固定資産税が2分の１まで軽減されます。

ただし、以下の要件を満たす必要があります。

• 居住部分の床面積の割合が2分の1以上
• 居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下

認定長期優良住宅の軽減措置について

新築マンションのうち、​​​​認定長期優良住宅である場合は、新築から7年間は、固定資産税が2分の１まで軽減されます。ただし、以下の要件を満たす必要があります。

• 床面積が50㎡以上280㎡以下
• 長期優良住宅として認定通知書を取得すること

減額を受ける際には、新築した年の翌年（1月1日新築の場合はその年）の1月31日までに申告が必要となります。

土地の固定資産税と都市計画税の軽減措置について

小規模住宅用地の200平方メートル以下の部分については、課税標準6分の1に減額することができます。都市計画税では、課税標準3分の1に減額することができます。

一般住宅用地 では、課税標準3分の1に減額、都市計画税では、課税標準3分の2の​​減額となります。

経年減価補正率とは？

​​家屋の建築後の年数の経過によって生じる損耗の状況による減価をあらわしたものです。 （参考：埼玉県久喜市「家屋の評価のしくみ」）

固定資産税評価額と固定資産税課税標準額の違い

固定資産税評価額とは、不動産に対する価値の基準となる評価額です。固定資産税評価明細書や固定資産課税台帳で確認することができます。

土地であれば公示地価の約70%、建物は約50％〜60％程度です。

固定資産税課税標準額とは、税率をかけて固定資産税額を算出する基準となるものを指します。 通常は、固定資産税評価額と固定資産税課税標準額は同一額ですが、特例や税負担の調整措置が適用されている場合は、課税標準額は評価額よりも低くなります。

タワーマンションの例外措置について

2017年の税制改正で高さ60m以上のタワーマンションの固定資産税については、高層階ほど高く、低層階ほど安くなる補正されています。

ただし、​​​​2017年4月1日前に売買契約締結のものについては適用除外となります。

都市計画税について

マンションを購入すると、固定資産税の他に「都市計画税」がかかります。 すべての人が支払うわけではなく、市街化区域内の不動産に課される税金です。

都市計画税の計算式は、以下の通りです。

• ​​固定資産税評価額×標準税率

都市計画税の税率は自治体に異なりますが、上限は0.3%と規定されています。 都市計画税にも一定条件を満たせば、税額が軽減される特例が認められています。

住宅用地の特別措置

宅地区分	要件	都市計画税の課税標準
小規模住宅用地	住宅1戸当たり200㎡まで	課税標準×1/3
一般住宅用地	住宅1戸当たり200㎡超 家屋の床面積10倍まで	課税標準×2/3

居住の用に供する建物が複数ある場合は、小規模住宅用地は棟数分適用されます。

記事のおさらい！よくある質問

固定資産税評価額について教えてください

固定資産税評価額は、3年に1度、1月1日時点を基準にして決まります。評価するのは各市町村です。都市計画税や登録免許税、不動産取得税を算出するときにも使用されます。評価額は公示価格の70％程度になります。

マンションのときの特徴はありますか？

固定資産税は建物と土地部分を分けて評価します。この点はマンションも一戸建ても変わりませんが、マンションの場合、鉄筋コンクリート造がほとんどで、木造の一戸建てよりも耐用年数が長くなり、建物部分の評価額は高くなりがちです。

建物が新築と中古の場合で変わりますか？

建物部分の評価の仕方が変わります。新築を1として、築年数ごとに定めた「経年減価補正率表」の数値を使って建物の価値を減点させていきます。これは経年劣化によって建物の価値が減っていくからです。新築時が最も評価が高くなります。

監修：酒向 潤一郎（税理士）
J’sパートナー総合会計事務所(酒向潤一郎税理士事務所)にて、税理士として会計事務所の経営を行う一方で、東証一部上場IT企業の事業開発責任者や事業会社の監査役、ベンチャー投資会社のパートナーなどを務める複業税理士。会計専門誌などにも複数寄稿。趣味が高じて学童野球連盟の監査役やスポーツクラブの監事も務める。