住宅ローンの頭金の目安は？いくらが妥当？

住宅を購入するときには、多くの人が住宅ローンを組みます。

住宅ローンを組む場合、考えなくてはいけないことの一つに、頭金を入れるか否か、という問題があります。頭金ゼロでも借入ができる住宅ローンもある中で、そもそも頭金はどのような役割があり、いくら位が用意すればいいのでしょうか？

住宅ローンの頭金、その役割とは？

住宅を購入するとなれば、数千万円となることも多く、人生の中でも大きな買い物になります。もちろん、中には全額を自己資金で支払う人もありますが、多くの人が住宅ローンを利用します。

住宅ローンを利用する場合、以前は物件価格全てを借りることができなかったために、一定の自己資金を支払う必要がありました。その自己資金が頭金です。しかし最近の住宅ローンは、フルローンといって頭金なしでも借りることができる商品もあります。

では、なぜ頭金を入れる必要があるのでしょうか。それは、頭金として一定額を自己資金で支払うことで、住宅ローンの借入額を抑えることができ、総支払額を少なくすることができるからです。頭金と物件価格には、頭金の割合が大きくなればなるほど借入額は少なくなり、頭金が少なければ借入額は多くなるという関係性があります。

借入額が少なくなれば、当然毎月の返済額も少なくなります。頭金を多くすれば毎月の支払が楽になり、借入期間中に支払う元金と利息を合わせた総支払額にも差が出ます。住宅ローンは金額が大きくなるほど、支払期間は長ければ長いほど、利息は大きくなり、支払額も大きくなるのです。

具体的には、3500万円の物件を購入する場合で比較してみます。

【3500万円の物件を購入する場合の頭金の違い】

借入条件：長期固定金利　金利1.0% 借入期間35年

頭金	借入額	毎月返済額	総返済額
100万円	3400万円	95,977円	およそ4,031万円
700万円	2800万円	79,039円	およそ3,319万円
差額600万円	差額600万円	差額16,938円	差額およそ712万円

最近の住宅ローンは必ずしも頭金を用意しなくても利用できるものの、頭金を用意しましょうと言われ続けている理由は、住宅ローンの負担を軽減する役割があるからなのです。

一方、低金利の続く昨今では、住宅ローンの金利が3%超であった時代よりも頭金の役割は、小さくなってきているともいえるかもしれません。

住宅ローンの頭金、目安はいくらか？

では、住宅ローンの頭金は、目安としていくら程度用意すればよいのでしょうか。様々な見解がありますが、「1割～2割の頭金を用意しましょう」というのが一般的です。

頭金に充てられる自己資金はあるものの、低金利な住宅ローンは最大に利用し、自己資金は運用することで金利以上の利益を得られると考える人もあれば、頭金をより多く支払った方がお得と考える人もあります。

注意したいのは、住宅ローンの支払額だけで損得を考えてしまうことです。貯蓄をすべて頭金に入れてしまうと、病気やけが、リストラや転職で収入が下がる等の急なトラブルがあったときなどに、住宅ローンの支払が滞ってしまいます。

いざという時のことを考え、緊急時に備えるお金が必要です。緊急資金としては少なくとも生活費の3か月分、理想としては生活費1年分程度、手元に残しておきたいものです。

住宅ローンの頭金の目安額は、理想としては物件価格の1～2割程度ですが、実際には毎月の生活費、返済期間、貯蓄額、子供の教育費のかかる時期などを考慮し、長期的に無理のない計画を立てることが大切です。

住宅ローンの頭金や借入額を決める前に、将来の家族の収入、支出、貯蓄残高を一覧にしたキャッシュフロー表を作成して、20年超の長期的視野に立って、将来にわたって赤字になることがないかを確認した上で決定するとよいでしょう。

また、頭金の他にも諸費用として、火災保険料や登録免許税などの登記費用、不動産取得税、仲介手数料などを支払うための現金が必要になることも忘れてはいけません。諸費用は、新築で物件価格の3～7%程度、中古で物件価格の6～10％程度必要になるといわれています。

住宅ローンの頭金、貯めるのが先か？　

　

最近は、頭金なしのフルローンのみならず、諸費用を含めた費用を借りられるオーバーローンというものもあります。このように頭金がなくとも住宅ローンが組める訳ですから、頭金を貯めるのに数年掛かっている間に、いい物件を逃してしまっては、機会損失になるとも考えられます。　　

しかし、万が一物件を売却しなければならなくなった時のことも考えるならば、残債はより少ないに越したことはありません。特に新築では、物件を購入してすぐに1～2割程度値下がりしてしまうため、その間に売却することになれば、残債が物件の売却価格を上回るリスクがあります。物件にもよりますが、こうしたリスクを考慮すると、物件価格の1～2割の頭金を入れるのが理想であるといえるでしょう。　　

住宅ローンの頭金は、勢いで決めてはいけません。住宅購入に関わるお金をはじめとした、家族の将来計画とともに、長期的視野に立ち、リスクと貯蓄残高のバランスを考えて慎重に検討しましょう。