中古住宅購入時の「諸費用の相場」はいくら?仲介手数料などをシミュレーション

中古住宅購入時の「諸費用の相場」はいくら?仲介手数料などをシミュレーション

住宅購入と言うと物件価格のみに注目しがちですが、実際は仲介手数料や登記費用などそれ以外の出費も発生します。

決して安い金額ではないので、中古住宅を購入する方はいつ、いくらの諸費用が必要になるかを抑えておきましょう。

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中古物件の諸費用とは?

中古マンション

中古物件の諸費用とは、主に印紙代、登記費用、仲介手数料、保証料or融資手数料、事務手数料、火災保険などで、おおよそ物件価格の6~9%程度が相場です。これは、住宅ローン借入時の相場で、最も割合を占めるのは保証料か融資手数料になります。

これらは、ローン借入額と年数により変わり、現金購入の場合には掛かりません。よって、現金購入の場合の諸費用は物件価格の4~7%程度が相場です。

諸費用は、物件価格以外に掛かるものです。通常は、引き渡し時に現金にて支払います。以下は、中古物件購入時に掛かる諸費用について詳しく紹介しています。

印紙税

売買契約書やローン借入時の契約書を作成する際に発生する税金です。契約金額によって支払う額が変化します。

・売買契約書
1,000万円超5,000万円以下:1万円
5,000万円超1億以下:3万円
1億円~5億円以下:6万円
※2022年3月31日までに作成されるものは、印紙税の軽減措置が適用されます。以上は適用後の金額です。

・金銭消費貸借契約書(ローン借入)
1,000万円超5,000万円以下:2万円
5,000万円超1億以下:6万円
1億円~5億円以下:10万円

関連記事:不動産売買契約にかかる印紙税について

仲介手数料

契約が完了した場合に、成果報酬として仲介業者に支払う費用です。
上限額=(建物価格×3%+6万円)×1,1(消費税)
※建物価格が400万円超の場合

関連ツール:仲介手数料シミュレーター

融資事務手数料

住宅ローンを借り入れする際の手数料として、大きく分けて「融資手数料型」と「保証料型」の2種類があります。「融資手数料型」は、ローンの借り入れ先の金融機関に事務手続きなどの手数料を支払います。相場は、3~5万円が多いですが、借入額×2%前後に設定している金融機関もあります。

ローン保証料

「ローン保証型」は、住宅ローン契約者が返済できなくなった際、保証会社に返済を肩代わりしてもらうためにお金を保証会社に支払います。保証料の大まかな相場は借入額の2%です。保証料型のメリットは、早期に住宅ローンを返済した場合、保証料の一部が契約者に戻ってくる点です。

ただ、「融資手数料型」よりも「保証料型」の金利が高く設定されている商品が多く、「保証料型」は借入期間が短い人におすすめです。筆者が利用した金融機関では、借り入れ期間がおよそ10年を超えると「保証料型」よりも「融資手数料型」が、利息額と保証料の返金額を考慮した上での手数料は安くなる計算でした。

抵当権設定登記費用

登録免許税+司法書士依頼料が必要です。
登録免許税=住宅ローン借入額×0.4%
※条件(居住用、築20年以内(耐火建築物の場合25年以内)など)を満たした場合、軽減税率が適用され、0.1%となります。

火災保険料

ローン借入時には、火災保険の加入を必須としている金融機関がほとんどです。金額は、保険会社、補償内容などによって異なります。例えば、建物は、コンクリート造マンション → 鉄骨造の戸建て → 木造の戸建ての順に保険料は上がる仕組みです。また、水災保障をつける場合、対象物件の浸水などの水害リスクに応じて保険料が変わります。

所有権移転登記

所有権を移転するための登録免許税です。司法書士の費用も発生します。
登録免許税(土地)=固定資産評価額×1.5%
登録免許税(建物)=固定資産評価額×2%
※土地は2022年3月31日までの間に登記を受ける場合の軽減税率を適用。

固定資産税、マンションの管理費などの精算金

固定資産税、マンションの管理費や修繕積立金は、引き渡し日までは売主が支払いますが、引き渡し日の翌日からは、買主が支払います。

固定資産税は、その年の1月1日の所有者に課税されるため、引き渡し時にその年の固定資産税を日割り計算し、売主に清算金として支払います。

管理費などに関しても、引き渡し時点で買主の管理費などの自動引落し手続きが間に合わないため、引き渡し当月の日割り分と翌月分を決済日に精算することが一般的です。

不動産取得税

住宅を取得したときに支払う税金になります。住宅の取得であれば、
土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 3%※
になります。

※2024年3月31日までの軽減税率を適用

また、取得する住宅の床面積が50㎡以上240以下であることなどいくつかの要件を満たすことでさらなる軽減税率も適用されます。
関連記事:不動産取得税の計算方法は?軽減措置でいくら還付される?

中古物件の諸費用はいつ払う?

中古物件の諸費用は、いつ支払うか?について解説します。

諸費用の大半は、引き渡し当日に支払います。印紙代は、売買契約時と金銭消費貸借契約時(ローン契約)に、契約書に添付するので手続きの時にそれぞれ必要です。また、仲介手数料に関しても、仲介を依頼した不動産会社によっては、売買契約時に、仲介手数料の一部を支払い、残代金を引き渡し当日に支払う場合もあります。

不動産取得税に関しては、不動産を取得してから3カ月から半年後に納税通知書を受け取った後、支払います。

以下が、一般的な諸費用支払いの流れです。

・契約前に諸費用の概算金額の提示を受ける(少々多めに提示されていることが大半です)

・引き渡しの1、2週間前に残代金、ローン諸費用、登記費用、仲介手数料、振り込み手数料などの詳細について不動産会社から連絡

・引き渡し当日、金融機関での住宅ローンの融資実行後、諸費用を各口座に振り込む(仲介手数料は不動産会社、固定資産税・管理費・修繕費の日割り計算分は売主、登記費用は依頼する司法書士など各々の口座に振り込みます)

・不動産を取得してから3カ月~6カ月後を目途に自治体から納税通知書が届くので、通知書に従って支払い手続きを行います。

諸費用込みでローンを組める?

中古マンション

中古物件を購入する際ににかかる諸費用は、おおよそ物件価格の6~9%です。これを現金で用意するとなると結構な額になりますが、最近では諸費用分を借りることができる「諸費用ローン」が登場しています。金融機関によっては、住宅購入時にかかる印紙税、登録免許税、保険料、不動産仲介手数料、不動産取得税などに加え、住宅購入に伴う家具・家電・インテリア購入資金やリフォーム資金が借りられます。

諸費用ローンを組めば、現金がなくても住宅購入が可能になりますが、当然後々の返金額が増えるということは忘れてはいけません。返済可能が額なのかを冷静に判断し、活用しましょう。

諸費用をシミュレーションしてみよう

中古マンション

実際に中古住宅を購入した際の諸費用のシミュレーションをしてみましょう。

条件:購入金額は全額ローン借入/土地代=1,000万円/登記には司法書士報酬(抵当権設定登記3万円、所有権移転登記4万円とする)も含む/固定資産評価額=購入価格の70%とする /不動産取得税の税率は3%、控除額は1200万円とする

3,000万円で購入した場合(建物価格2,000万円)

契約時:印紙税(売買契約書)1万円、仲介手数料96万円
ローン借入時:印紙税(金銭消費貸借契約書)2万円、融資事務手数料3万円、ローン保証料60万円、抵当権設定登記15万円、火災保険料20万円
引き渡し時:所有権移転登記59万円
引き渡し前までに負担する諸費用の合計:256万円

・入居後に掛かる固定資産税と不動産取得税の計算式
固定資産税の計算式:
【土地の計算】700万円×1/6×1.4%=16,333円
【建物の計算】1,400万円×1.4%=196,000円
【土地と建物の合計】(土地)16,333円+(建物)196,000円=212,333円

不動産取得税の計算式:
【土地の計算】(700万円×1/2×3%)-45,000円=60,000円
【建物の計算】(1,400万円ー1,200万円)×3%=60,000円
【土地と建物の合計】(土地)60,000円+(建物)60,000円=120,000円
※不動産取得税の支払いは、引き渡し後1回限り(入居の翌年の4月ごろ)です。

4,000万円で購入した場合(建物価格3,000万円)

契約時:印紙税(売買契約書)1万円、仲介手数料126万円
ローン借入時:印紙税(金銭消費貸借契約書)2万円、融資事務手数料3万円、ローン保証料80万円、抵当権設定登記19万円、火災保険料30万円
引き渡し時:所有権移転登記79万円
引き渡し前までに負担する諸費用の合計:340万円

・入居後に掛かる固定資産税と不動産取得税の計算式
固定資産税の計算式:
【土地の計算】700万円×1/6×1.4%=16,333円
【建物の計算】2,100万円×1.4%=294,000円
【土地と建物合計額】(土地)16,333円+(建物)294,000円=310,333円

不動産取得税の計算式:
【土地の計算】(700万円×1/2×3%)ー45,000円=60,000円
【建物の計算】(2,100万円ー1,200万円)×3%=270,000円
【土地と建物合計額】(土地)60,000円+(建物)270,000円=330,000円
※不動産取得税の支払いは、引き渡し後1回限り(入居の翌年の4月ごろ)です。

5,000万円で購入した場合(建物価格4,000万円)

契約時:印紙税(売買契約書)1万円、仲介手数料156万円
ローン借入時:印紙税(金銭消費貸借契約書)2万円、融資事務手数料3万円、ローン保証料100万円、抵当権設定登記23万円、火災保険料40万円
引き渡し時:所有権移転登記99万円
引き渡し前までに負担する諸費用の合計:424万円

・入居後に掛かる固定資産税と不動産取得税の計算式
固定資産税の計算式:
【土地の計算】700万円×1/6×1.4%=16,333円
【建物の計算】3,500万円×1.4%=490,000円
【土地と建物合計額】(土地)16,333円+(建物)490,000円=506,333円

不動産取得税の計算式:
【土地の計算】(700万円×1/2×3%)ー45,000円=60,000円
【建物の計算】(3,500万円ー1,200万円)×3%=690,000円
【土地と建物合計額】(土地)60,000円+(建物)690,000円=750,000円
※不動産取得税の支払いは、引き渡し後1回限り(入居の翌年の4月ごろ)です。

中古物件の購入には、物件価格の6%~9%ほどの諸費用が発生します。また、入居後にも不動産取得税や固定資産税の支払いがあることから、纏まった資金を蓄えておく必要があります。  

100%ローンのケースでは、別途諸費用や入居後の費用にて多額の現金が必要であることを注意しなければなりません。

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執筆
オウチーノ
池田厚生(宅地建物取引士)

大学卒業後、IT企業勤務を経て、不動産サイトの運営に携わる。プライベートでは、中古マンションの購入、売却、リフォームを経験し、マンション管理組合の理事を務める。趣味は、中央線沿線の街歩き。コンシューマ向けサイトから、IT、医療の専門メディアまで手掛けた経験を活かし、不動産の専門的な内容をわかりやすく伝えられるように心がけています。

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