中古住宅購入時の「諸費用の相場」とは?いつ・いくら必要?

中古住宅購入時の「諸費用の相場」とは?いつ・いくら必要?

住宅購入と言うと物件価格のみに注目しがちですが、実際は仲介手数料や登記費用などそれ以外の出費も発生します。

決して安い金額ではないので、中古住宅を購入する方はいつ、いくらの諸費用が必要になるかを抑えておきましょう。

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中古物件の諸費用とは?

中古マンション

中古物件の諸費用とは、主に印紙代、登記費用、仲介手数料、保証料or融資手数料、事務手数料、火災保険などで、おおよそ物件価格の8%程度が相場です。これは、ローン借入時の相場で、最も割合を占めるのは保証料か融資手数料になります。

これらは、ローン借入額と年数により変わり、現金購入の場合には掛かりません。よって、現金購入の場合の諸費用は物件価格の4%程度が相場です。

諸費用は、物件価格以外に掛かるものです。通常は、引き渡し時に現金にて支払います。以下は、中古物件購入時に掛かる諸費用について詳しく紹介しています。

印紙税

売買契約書やローン借入時の契約書を作成する際に発生する税金です。契約金額によって支払う額が変化します。

・売買契約書
1,000万円超5,000万円以下:1万円
5,000万円超1億以下:3万円
1億円~5億円以下:6万円
※2022年3月31日までに作成されるものは、印紙税の軽減措置が適用されます。以上は適用後の金額です。

・金銭消費貸借契約書(ローン借入)
1,000万円超5,000万円以下:2万円
5,000万円超1億以下:6万円
1億円~5億円以下:10万円

仲介手数料

契約が完了した場合に、成果報酬として仲介業者に支払う費用です。
上限額=建物価格×3%+6万円(税抜)
※建物価格が400万円超の場合

融資事務手数料

金融機関に支払う手数料で。だいたい3~5万円くらいか、借入額×2%前後に設定している金融機関が多いです。

ローン保証料

連帯保証人の代わりとなるお金です。金額は、金融機関、借入額、借入期間によって異なります。

抵当権設定登記費用

登録免許税+司法書士依頼料が必要です。
登録免許税=住宅ローン借入額×0.4%
※条件(居住用、築20年以内(耐火建築物の場合25年以内)など)を満たした場合、軽減税率が適用され、0.1%となります。

火災保険料

ローン借入時には必ず入らなければなりません。金額は、保険会社、補償内容などによって異なります。

所有権移転登記

所有権を移転するための登録免許税です。司法書士依頼額も発生します。
登録免許税(土地)=固定資産評価額×1.5%
登録免許税(建物)=固定資産評価額×2%
※土地は2022年3月31日までの間に登記を受ける場合の軽減税率を適用。

中古物件の諸費用はいつ払う?

中古物件の諸費用は、いつ支払うか?について解説します。

諸費用は印紙代を除き、引き渡し1週間前~10日前にまとめて支払います。印紙代は、売買契約時と金銭消費貸借契約時(ローン契約)に、契約書に添付するので手続きの時に必要です。以下に、諸費用支払いの流れを紹介します。

  1. 契約前に諸費用の概算金額の提示を受ける(少々多めに提示されていることが大半です)
  2. 引き渡し1種間~10日前までに諸費用を不動産業者指定の口座に振り込み
  3. 引き渡し完了後に、登記費用、固定資産税・管理費・修繕費の日割り計算分、などを精算し、諸費用金額が確定。多めに貰った分は返金される。

諸費用込みでローンを組める?

中古マンション

住宅ローンを借りる際にかかる諸費用は、おおよそ6~10%です。これを現金で用意するとなると結構な額になりますが、最近では諸費用分を借りることができる「諸費用ローン」が登場しています。金融機関によっては、住宅購入時にかかる印紙税、登録免許税、保険料、不動産仲介手数料、不動産取得税などに加え、住宅購入に伴う家具・家電・インテリア購入資金やリフォーム資金が借りられます。

諸費用ローンを組めば、現金がなくても住宅購入が可能になりますが、当然後々の返金額が増えるということは忘れてはいけません。返済可能が額なのかを冷静に判断し、活用しましょう。

諸費用をシミュレーションしてみよう

中古マンション

実際に中古住宅を購入した際の諸費用のシミュレーションをしてみましょう。

条件:購入金額は全額ローン借入/土地代=1,000万円/登記には司法書士報酬(抵当権設定登記3万円、所有権移転登記4万円とする)も含む/固定資産評価額=購入価格の70%とする /不動産取得税の税率は3%、控除額は1200万円とする

3,000万円で購入した場合(建物価格2,000万円)

契約時:印紙税(売買契約書)1万円、仲介手数料96万円
ローン借入時:印紙税(金銭消費貸借契約書)2万円、融資事務手数料3万円、ローン保証料60万円、抵当権設定登記15万円、火災保険料20万円
引き渡し時:所有権移転登記59万円
引き渡し前までに負担する諸費用の合計:256万円

・入居後に掛かる固定資産税と不動産取得税の計算式
固定資産税の計算式:
【土地の計算】700万円×1/6×1.4%=16,333円
【建物の計算】1,400万円×1.4%=196,000円
【土地と建物の合計】(土地)16,333円+(建物)196,000円=212,333円

不動産取得税の計算式:
【土地の計算】(700万円×1/2×3%)-45,000円=60,000円
【建物の計算】(1,400万円ー1,200万円)×3%=60,000円
【土地と建物の合計】(土地)60,000円+(建物)60,000円=120,000円
※不動産取得税の支払いは、引き渡し後1回限り(入居の翌年の4月ごろ)です。

4,000万円で購入した場合(建物価格3,000万円)

契約時:印紙税(売買契約書)1万円、仲介手数料126万円
ローン借入時:印紙税(金銭消費貸借契約書)2万円、融資事務手数料3万円、ローン保証料80万円、抵当権設定登記19万円、火災保険料30万円
引き渡し時:所有権移転登記79万円
引き渡し前までに負担する諸費用の合計:340万円

・入居後に掛かる固定資産税と不動産取得税の計算式
固定資産税の計算式:
【土地の計算】700万円×1/6×1.4%=16,333円
【建物の計算】2,100万円×1.4%=294,000円
【土地と建物合計額】(土地)16,333円+(建物)294,000円=310,333円

不動産取得税の計算式:
【土地の計算】(700万円×1/2×3%)ー45,000円=60,000円
【建物の計算】(2,100万円ー1,200万円)×3%=270,000円
【土地と建物合計額】(土地)60,000円+(建物)270,000円=330,000円
※不動産取得税の支払いは、引き渡し後1回限り(入居の翌年の4月ごろ)です。

5,000万円で購入した場合(建物価格4,000万円)

契約時:印紙税(売買契約書)1万円、仲介手数料156万円
ローン借入時:印紙税(金銭消費貸借契約書)2万円、融資事務手数料3万円、ローン保証料100万円、抵当権設定登記23万円、火災保険料40万円
引き渡し時:所有権移転登記99万円
引き渡し前までに負担する諸費用の合計:424万円

・入居後に掛かる固定資産税と不動産取得税の計算式
固定資産税の計算式:
【土地の計算】700万円×1/6×1.4%=16,333円
【建物の計算】3,500万円×1.4%=490,000円
【土地と建物合計額】(土地)16,333円+(建物)490,000円=506,333円

不動産取得税の計算式:
【土地の計算】(700万円×1/2×3%)ー45,000円=60,000円
【建物の計算】(3,500万円ー1,200万円)×3%=690,000円
【土地と建物合計額】(土地)60,000円+(建物)690,000円=750,000円
※不動産取得税の支払いは、引き渡し後1回限り(入居の翌年の4月ごろ)です。

中古物件の購入には、物件価格の8%ほどの諸費用が発生します。また、入居後にも不動産取得税や固定資産税の支払いがあることから、纏まった資金を蓄えておく必要があります。  

100%ローンのケースでは、別途諸費用や入居後の費用にて多額の現金が必要であることを注意しなければなりません。

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