中古住宅を購入する際の注意点～絶対に失敗したくない！～

新しい住まいを選ぶ際、中古住宅を候補に入れる人は少なくありません。しかし、新築に比べ中古住宅の購入に抱く不安は多いのではないでしょうか。納得の中古住宅を購入するために、絶対に外してはいけない基本的なポイントをご紹介します。

新築と比較したときの中古住宅のメリット

中古住宅を購入するときは以下の3つのメリットがあります。

中古住宅は価格が安い

中古住宅最大のメリットは新築に比べて「価格が安い」ことです。マイホームを購入するときにほとんどの人は理想の立地や間取りを考えると思いますが、新築では予算をオーバーしてしまうかも知れません。

しかし中古住宅なら価格が安いため理想に近い住宅を購入しやすい上に、それ以上の住宅も選択肢に入ることでしょう。

住んだときのイメージが掴みやすい

中古住宅は既に建っている家を購入するため、内見時に住んだときのイメージがしやすいです。新築の住宅は建売住宅ではない限り、モデルルームの見学だけで購入を決めなければなりません。

そのため実際に住んだときに「想像と違った」ということはたびたび起きています。中古住宅でそのような心配はないでしょう。

中古住宅は物件の選択肢が多い

中古住宅は2018年の段階で「全住宅流通量」の約14.5％を占めていて、2019年には24.6％にまで増加しています。

年々流通量が増えているので、中古住宅の流通量は新築の住宅に比べて多くなっています。そのため駅からの距離、間取りなど理想の条件に当てはまる物件が多いです。多くの選択肢の中から自分に合った住宅を選ぶことができるでしょう。

新築と比較したときの中古住宅のデメリット

中古住宅には以下の3つのデメリットがあります。いずれもお金にまつわるものなので、重要なポイントになるでしょう。

修繕費用が早期にかかってしまう

中古住宅は新築時の設備がそのまま使われていることが多く、購入して間もなく修繕が必要になることがあります。外壁塗装や屋根のメンテナンスは約12～15年に一度必要と言われているので、築年数が経過している住宅では早期にメンテナンスが必要です。

初期費用が割高

新築の住宅では不動産会社が売主のことが多く「仲介手数料」がかからないことが多いです。しかし中古住宅の場合、不動産会社が仲介に入って契約するので、「仲介手数料」がかかってしまいます。

仲介手数料は「物件価格✕3％＋6万円」で計算でき、2500万円の物件を購入するとしたら81万円＋消費税がかかってしまいます。仲介手数料が物件価格とは別でかかるのは大きなデメリットでしょう。

住宅ローン控除が受けられないことがある

住宅ローン控除を受けるためには以下の条件をどちらか満たす中古住宅を購入する必要があります。

• 築25年以内の鉄筋コンクリートの耐火建造物
• 築40年以内の木造住宅で一定の耐震基準を満たしている建造物

いくら価格が安いからといって、築年数を大幅に経過している物件を購入すると住宅ローン控除が受けられない可能性があるので、注意しましょう。

中古住宅を購入するときの流れ

1.不動産会社で物件を探す

はじめにどのような物件を探しているかを不動産会社に相談し、物件を探してもらいます。このときに自分が譲れない条件などがあれば伝えておきましょう。あらかじめ希望を伝えておくと希望に近い物件を紹介してもらえます。

2.物件を内見する

希望に叶う物件が見つかったら内見を行います。なるべく多くの物件を内見して希望の条件と照らし合わせて、物件を絞り込んでいきましょう。

3.住宅ローンの事前審査を申し込む

物件の内見を進めながら資金計画も立てていきましょう。住宅ローンを利用するには事前に銀行へ行って事前審査をしておきます。この審査では借りる人の年収や勤務日数などの項目がチェックされ、いくらまでなら借りられるか判断されます。

4.物件の申し込みをする

購入したい物件が見つかったら、申し込みを行います。申込書に必要事項を記入して、売主との交渉を始めます。交渉といっても間に不動産会社が入っているので、不動産会社と売主とで交渉が行われることがほとんどです。

5.売買契約を結ぶ

住宅ローンの事前審査に通過したら売買契約を結びます。このタイミングで重要事項説明を受けるので、あらかじめ重要事項説明書に目を通しておきましょう。

6.住宅ローンを申し込む

売買契約を結んだ後に住宅ローンの本審査を行います。この審査は事前審査よりも厳しく審査機関も長めですが、無事通過できたらローンを利用できるようになります。

7.残金を支払って物件の引き渡しを受ける

ローンを利用して残金を支払い、物件の引き渡してもらえば、手続きは終了となります。

中古物件を探す際の注意点

中古住宅はたくさん物件があるので、落ち着いて探すことが重要です。中古住宅の購入は仲介となる不動産会社が入り、中には早期で契約をせかしてくる業者もいます。

しかし住宅の購入は人生に何度もあるようなものではないので、希望の条件に合うような中古住宅を慎重に選びましょう。

焦らず物件探しを行なう

中古住宅はたくさん物件があるので、落ち着いて探すことが重要です。中古住宅の購入は仲介となる不動産会社が入り、中には早期で契約をせかしてくる業者もいます。

しかし住宅の購入は人生に何度もあるようなものではないので、希望の条件に合うような中古住宅を慎重に選びましょう。

修繕費用がどのタイミングで必要になるか考える

中古住宅では劣化や不具合はあるといっても過言ではありません。そのため築年数から考えて、どのタイミングで修繕やリフォームが必要になるか考えましょう。

また既にリフォームやリノベーションをしている物件であれば、どこまでが工事範囲だったのか確認して、あらかじめ修繕費用がいくら必要か見積もっておきましょう。

建物の耐震性能を確認する

中古住宅を購入するときは耐震性能をよく知る必要があります。購入する中古住宅が1981年前後に建てられたものであれば注意が必要です。1981年より前に建てられた住宅は「旧耐震基準」といって、震度6強以上の規定がないため大規模な地震が起きたときは建物が倒壊する危険があります。

耐震基準を確認するには検査済証をチェックするのがおすすめです。検査済証の発行日が1981年（昭和56年）6月1日以降であれば新耐震基準が適用されています。

「既存不適格建築物」でないか確認する

既存不適格建築物とは新築時の法律では合法的に建てられた建物で、現在の法律には適合していない建物のことをいいます。建築基準法や都市計画法、自治体の条例などさまざまな規制が時代によって変わっていきます。

既存不適格建築物は銀行の担保価値が低い傾向にあり、あまり大きな金額を借りれないというデメリットや建て替えの際に同じ仕様で建てれないという問題があります。

ハザードマップを確認する

地震の多い日本で災害リスクの高い地域に住むのはとても危険です。中古住宅を購入する前にハザードマップを確認して物件周辺の災害リスクについて知っておきましょう。

中古物件を見学するときの注意点

内見時には周辺の環境をチェック

中古住宅を内見するときには間取りや設備の傷み具合に目が行きがちですが、家が立っている地域や利便性など周辺の環境もよく確認しましょう。

住宅の見えない箇所まで確認する

中古住宅には直接目で見て確認できない傷みがあるケースがあります。例えば、家の傾きやシロアリ被害、雨漏りなどです。気に入った物件を見つけたとしてもすぐに契約せず、ホームインスペクションなどの第三者に検査を依頼するのも重要です。

断熱性能は問題ないか

断熱性能について、一戸建て住宅は未だ法令で性能を義務づけられていません。ただ住宅ローンの融資を受けるために一定の断熱性能を有している建物はあり、仕様の改訂ごとに性能を向上させています。

そのため築年数が古いと断熱性能が低い可能性があるので、注意しましょう。

必要に応じてホームインスペクションを行なう

ホームインスペクションとは「住宅診断」ともいい、住宅に精通した住宅診断士が住宅に劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、改修にかかる費用を見極めるサービスです。

できるだけ長く住んでいきたいと思ったらホームインスペクションを利用すると安心です。

参考「中古一戸建て住宅購入時に潜む落とし穴とは」

売買契約時の注意点

手付金は自己資金から支払う必要がある

手付金は売買契約時に支払うケースがほとんどで、その時点ではローンを組んでいないので、自己資金から支払う必要があります。

手付金の相場は物件価格の5～10％が一般的となっています。2,500万円の物件では大体125万円～250万円必要なので、意外と大きな金額となります。

売りに出された理由を確認しておく

中古住宅なのに築浅で格安で売られている物件はご近所トラブルなどのリスクが潜んでいることがあります。そのため物件が売りに出された理由については知っておくべきでしょう。

余裕のない住宅ローンを組まない

中古住宅を購入するときにはほとんどの人が住宅ローンを利用することでしょう。金利が低いこともあって比較的手軽にローンが組めてしまいますが、返済が滞って家を手放すことになっては元も子もありません。

ローンを組むのであれば、余裕をもって返済できる金額にすることと、ローンを組んでまで欲しい家なのか再度慎重に確認しておきましょう。