任意売却とは？メリット、デメリットをわかりやすく解説

慎重に計画したつもりの住宅ローンも、思いがけない事情で返済に行き詰まってしまうことがあるかもしれません。まずは金融機関へ返済プラン見直しを相談することが大切ですが、それでも返済が難しい場合は、自宅が競売にかけられる前に「任意売却」の検討をおすすめします。

「任意売却」にはメリットはもちろん、デメリットもあるので注意が必要です。

「任意売却」とは？

住宅ローンの返済が滞ると、いずれそのローンで買った物件は有無を言わさず競売にかけられてしまいます。その前に所有者の任意により、融資を受けた金融機関との合意の上、少しでも良い条件で物件を売却しようというのが任意売却です。

自分の家だからいつでも自由に売れると考えるかもしれませんが、住宅ローンを組んで購入した場合、原則として残債（残存債務。未返済の借入金のこと）を清算しなければ売却できません。金融機関は担保としてその家に抵当権を設定しているほか、固定資産税等の滞納が続いた場合は役所から差し押さえの不動産登記がなされるからです。

売却代金が残債を下回る場合は、不足分を手持ちから出さなければいけないのですがませんが、多額の残債が現実的になかなか難しい場合もあります。そこで、残債があるまま抵当権や差し押さえを解除し、売却を認めてもらうのが任意売却（略して任売）。金融機関としても、自己破産されてしまうより、売却で少しでも多く返済に充ててもらおうという意図があります。これらのことから、住宅ローンの返済が滞らなければ任意売却は認められませんが、以下のような人は検討したほうがいいでしょう。

任意売却を検討すべき6つのケース

1.リストラや病気、ボーナスのカットなどで収入が激減し、住宅ローン返済のめどがたたない 2.賃貸経営などで収益を得ているものの、家賃収入が住宅ローン返済額を大幅に下回っている 3.住宅ローンで買った物件の市場価格よりも、借入残高のほうがはるかに多く、通常の処分ができない 4.融資を受けた金融機関から督促状・催告書が届いた 5.固定資産税や住民税を滞納し、当該物件の差し押さえが入った 6.裁判所から担保物件の競売開始決定通知書が届いた

任意売却のメリット

住宅ローンを滞納し、支払いの見通しが立たなくなった場合、融資した金融機関は抵当権を実行し、担保となっている不動産を競売にかけることで債権回収を行うのが一般的です。
この場合、競売情報が公開されてから比較的短い時間で入札・開札を行うため、購入時のリスクが高くなることから、落札（購入）するのは不動産会社がほとんどで、入札金額も低くなってしまいます（市場価格の7割程度で売却されることが多い）。

その点、任意売却は、通常の不動産取引と同様に、なるべく多くの購入検討者に情報を届け、時間をかけて、より良い条件で購入してくれる人を選定することができるので、競売による強制的な売却より市場価格に近い価格で売却できます。
「自宅が高く売れることになった」と説明することで、住宅ローンの滞納を周囲に知られず売却できるのも魅力です。

もちろん、本来返済しなければいけない金額の一部しか支払わずに売却するので、銀行など債権者の承諾が必要です。
売却後も残ってしまった残債は、債権者と協議して分割返済しなければいけません。
ただ今までと同じ条件での支払いが難しいことは債権者も充分に理解しているので、現在の収入や生活状況を充分考慮のうえ、現実的な返済方法を提案してくれます。
一般的には、月額5千円から3万円程度の返済が多いようです。

また、通常、不動産売却には登記料や測量費用、仲介手数料など、売買価格の3～5％程度の諸経費がかかりますが、任意売却の場合は自宅を売却した代金から諸経費を支払うことが認められているので、お金の持ち出しが必要ありません。
さらに、債権者との交渉によっては、売却代金から最高30万円の引っ越し費用を融通してもらえる可能性もあります。

任意売却のデメリット

任意売却には、ローンを1、2ヶ月程度ではなく、数ヶ月にわたり滞納していることが条件になります。
その間、債権者から支払いの督促を受けるだけでなく、連帯保証人にも請求がいくことになり、相当の精神的重圧がかかることを覚悟しなければなりません。
注意したいのは、連帯保証人や連帯債務者に連絡がつかなかったり、同意が得られなかったりすると、手続きを進められないので、予め同意を取り付けておく必要もあります。

また、任意売却に限らず、住宅ローンを3ヶ月以上滞納した場合は、信用情報機関に登録される（俗にいうブラックリストに載る）恐れがあります。
そうなると、5～7年程度は審査が通らず、大きなローンは組めなくなります。

任意売却と通常の不動産売却との違い

通常の不動産売却との違いは、任意売却をするには融資を受けた金融機関（債権者）の同意が必要であるという点があります。金融機関からすると住宅ローンが完済されない状況で担保を外すことになるため、任意売却を認めるかどうかを慎重に判断する必要があるからです。

同様の理由から、任意売却時の売却金額を決定するのも金融機関の役割になります。売却金額次第で回収金額が変わるため、金融機関はできるだけ高くかつ速やかに売れる金額を査定します。

通常の売却と違い任意売却では残債がありますので、その分は債権者と方法を協議のうえ、返済していくことになります。

任意売却と競売との違い

競売との違いの際たるものは、任意売却には自分の意志を反映させる余地があるという点です。その多くは債権者である金融機関との相談、承認が必要になりますが、これがあるとないでは全く違います。

たとえば、売却金額。任意売却は自分も債権者もできるだけ高く売れたほうが得なので、市場価格に近い金額が設定されます。対して競売は裁判所に決定権があります。一般には市場価格の7割前後になると言われています。そのうえ、売却後の残債も任意売却なら債権者と返済方法を協議し、できるだけ無理のないように取り計らってもらえますが、競売は一括返済が求められます。

その他、引っ越しに関する費用が用意できる任意売却と用意できない競売、引っ越し日の調整がきく任意売却ときかない競売と言ったように、明らかに競売のほうが条件が厳しくなります。

任意売却と公売との違い

税金回収のために役所が不動産を売りに出すことを「公売」といいます。税金の滞納による差し押さえは、法律で認められていることなので裁判所の許可等は不要です。ある日いきなり役所によって不動産が差し押さえられているということも可能性としてはあります。

競売同様に自分の意思が反映されることなく手続きが進むことが多いので、不動産の手放し方としては理想的な形態ではありません。落札価格が相場の7割前後になってしまうことも競売と同じです。

条件のより良い売却を希望するなら、公売になる前に任意売却で手を打てないか、検討してみましょう。

任意売却の流れ

相談から引っ越しまで、早ければ2ヶ月、通常は3～5ヶ月くらいかかります。

1	相談
2	物件の審査
3	任意売却か競売か判断する
4	債権者との交渉・話し合い
5	不動産の販売開始
6	購入者の選定・売買契約の締結
7	引き渡し・引っ越し

住宅ローンを半年ほど滞納すると、任意売却か競売か、判断するよう迫られます。
任意売却は、債務者の同意がなければできません。 売却できない期間が長く続くようであれば、債務者は競売手続きを始めてしまいます。
競売開始の通知が届いてからでも任意売却はできますが、競売開札日の前日がタイムリミットです。
債務者との交渉する時間などを考慮して、競売の手続きに入る前に任意売却の活動をスタートさせた方がいいと言えます。

また、せっかく販売に至っても、買い手がつかなければ、任意売却は成立しません。
売れなかった場合は、競売になって、残債の一括返済を求められるリスクも考えられ、返済できずに自己破産まで追い込まれることもあります。

任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や経験が必要となりますが、特にガイドライン等が制定されていないため、モラルの低い悪徳業者も存在するのが現状です。
任意売却の相談をしたのに、連帯保証人の財産を取る、自己破産をしきりに勧められる、手数料だけ取り、何の対応もせず、時間切れで競売に出される、などトラブルも増えています。
債権者など関係者との微妙な駆け引きや調整が必要となるので、任意売却に対応した知識と実績が豊富な経験豊富な専門家を見極めることが何よりも肝心です。