媒介契約書とは?チェックポイントと注意点

媒介契約書とは?チェックポイントと注意点

不動産会社に売却の依頼をするときには、必ず媒介契約が必須になります。このときに交わすのが媒介契約書です。

媒介契約書には、主に約定報酬額、有効期間、特約事項などが記載されており、契約を交わすには印鑑が必要となります。また、最近では媒介契約の電子化も進んでおり非対面でもWEB上にて手続きができるようになっています。

では、売却活動の第一歩である媒介契約書では、どのようなチェックポイントや注意点があるのでしょうか?この記事では、媒介契約書全般について解説していきます。

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媒介契約書とは?

媒介契約書とは

不動産会社に売買の仲介を依頼するときには、「媒介契約」を締結します。この際、不動産会社は遅滞なく一定の契約内容を書面に記載した「媒介契約書」を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。なお、媒介契約書は、宅地建物取引業法の34条で交付が義務づけられています。よって、不動産会社は媒介契約なしに不動産売買を仲介すると交付義務違反に問われます。

なお、媒介契約については、国土交通省が「標準媒介契約約款」(以下「標準約款」)を告示し、媒介契約で定めるべき基本事項を網羅することで、消費者にとって不利な媒介契約が締結されることを防止しています。標準約款に記載されていない条件があれば、必ず追記してもらいましょう。国土交通省も、依頼者にとって不利にならない事項をより具体的に追記することを推奨しています。

媒介契約書のひな型、見本

媒介契約書は、インターネット上にひな形や見本が公開されており、誰でも閲覧やダウンロードできるようになっています。下記、URLは国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく媒介契約書のひな型・見本となります。

※参考:宅地建物取引業法施行規則の規制による標準媒介契約約款

媒介契約書の記載事項

媒介契約書には、主に下記が記載されています。各々、解説していきます。

記載項目 掲載内容
約定報酬額 約定報酬額とは、売買が成立し引き渡しを完了した際に、売主が不動産会社に支払う報酬です。報酬額は、仲介手数料の速算式(成約価格×3%+6万円+消費税)に基づき、算出されます。なお、先述の速算式は宅地建物取引業法上で認められる報酬額の最大値です。よって、不動産会社により報酬額が異なるケースがありますが、殆どの会社では最大値で算出されています。
有効期間 有効期間とは、不動産会社が売却活動を行う期間です。概ね3か月を超えない範囲で設定されます。なお、有効期間経過後も売却が完了していない場合、売主は期間の更新もできます。
特約事項 特約事項とは、売主と買主の合意のもと決めた約束ごとです。例えば、築年数が古い一戸建ての場合に契約不適合を免責にする特約などになります。
売主の署名捺印と不動産会社の名称と所在地 甲は売主で署名は原則本人の自筆、乙は不動産会社で名称や所在地、代表者の氏名や社判が押されています。
媒介契約の書類 媒介契約の種類とは、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介のいずれかになります。媒介契約の簡単な説明書きも記載されています。
約款 約款とは、媒介契約の取り決め・ルールになります。媒介契約の場合、約定報酬額や有効期間などは契約を結ぶ当事者間で決められますが、約款の内容については個別交渉できずに予め決められたルールに則ることが契約を履行する原則となります。なお、媒介契約書を締結するとき、印紙は不要です。印紙が不要の理由は、媒介契約書が不課税文書であるためになります。ちなみに、印紙税が掛かる文書は印紙税法にて決まっており、不動産売買契約書など20の文書に限られています。

媒介契約書を締結するタイミング

媒介契約書を契約するタイミングは、査定報告を受けた後になります。以下は、不動産売却の流れになります。

  1. 不動産会社の査定を受ける
  2. 査定報告を受ける
  3. 媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動を始める
  5. 売買契約を結ぶ
  6. 引き渡し

なお、現在では媒介契約書は電子化もされており、電子署名による非対面での契約も可能となっています。電子契約は、不動産会社の業務効率化と契約書の紛失防止、売主は店舗などに出向く必要がないなどのメリットがあります。

契約締結する前に確認すべき点

契約締結する前に確認すべき点

不動産会社は、価格査定と売り出し価格の決定、物件調査、購入希望者の探索と条件交渉、買主への物件説明(重要事項説明)、契約手続き、引き渡し手続き(現地立ち会い、代金や費用の決済等)など、不動産取引全体をサポートする役割を担います。

特に、専門知識を持たない売り主が、買主と契約交渉をすることは難しく、不動産取引のプロである不動産会社が間に入ることで、交渉を円滑に進めることができます。不動産会社によっては、税金など不動産取引以外の専門的な分野についても、総合的にサポートしてもらえます。
このようなサポート業務の対価として、仲介手数料を支払います。

不動産の売却で、信頼できる不動産会社を選ぶことは、とても重要です。 どのような価格査定を行っているのか、どのような販売活動をしてもらえるのかなど、仲介業務で提供される具体的なサービス内容を確認し、相談を通じて、不動産会社の信頼性をしっかりと見極める必要があります。

特に価格査定の方法は、不動産会社ごとに特徴があるので、具体的な不動産会社選びの判断材料となります。いかに丁寧に親身になって査定価格の根拠を説明してくれるのか、その説明内容が合理的で納得できるものかなど、査定結果と不動産会社の対応を踏まえて、「自分に合った」不動産会社を選びましょう。

媒介契約の種類とチェックポイント

媒介契約は3種類あり、各々に特徴や違いがあります。ここでは、媒介契約の種類や特徴、仲介手数料の支払い時期について解説します。

(1)媒介契約の種類

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類がありそれぞれ特徴があります。3つの媒介契約についてまとめます。

媒介契約の特徴

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
契約の有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 なし
※3ヶ月以内とすることが多い
同時に複数依頼
自ら取引相手を探す
依頼主への報告 1週間に1回以上 2週間に1回以上 なし
レインズ登録 5日以内 7日以内 なし

媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
メリット 積極的に買主(売主)を探してもらえる 積極的に買主(売主)を探してもらえ、また自分で取引相手を探すこともできる 複数の売却価格を比較して決めることができる
デメリット 不動産会社の動き次第では、なかなか買主(売主)が決まらない 不動産会社の動き次第では、なかなか買主(売主)が決まらない 不動産会社が積極的に動かないことがある

表に「レインズ登録」とありますが、レインズは不動産会社が取引状況を閲覧できるネットワークシステムです。依頼があった場合に、対象不動産を登録すれば、全国の不動産会社が閲覧できるため、早期に取引が成立する可能性があります。このレインズへの登録義務が専属専任媒介契約と専任媒介契約にあります。

不動産会社は契約が成立しない限り、仲介手数料を受け取ることができません。専属専任媒介契約や専任媒介契約であれば、他社との取引は禁止されているため、不動産会社は広告費用をかけやすく、契約が成立しやすい特徴があります。

これらが専属専任媒介契約や専任媒介契約のメリットとなりますが、取引が成立するかどうか、納得できる結果になるかどうかは、依頼先の力量次第となります。

一方、一般媒介契約は同時に複数の不動産会社に依頼することができますので、取引価格を比較して決めることができます。しかし先ほど解説したように、契約が成立しなければ仲介手数料は発生しませんので、積極的に動いてもらえるかは不透明です。

なお一般媒介契約には、明示型と非明示型の2つのタイプがあることに注意する必要あります。明示型の場合は、他の不動産会社にも仲介依頼をしたことを通知する義務が生じます。

3つの媒介契約のメリット・デメリットについて解説しましたが、一般媒介契約でも誠意をもって動いてくれる不動産会社もありますので、どの契約形態であっても、不動産会社との信頼関係が重要となります。

どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却方針を踏まえて、自分の意思で選ぶようにしましょう。

(2)仲介手数料の支払い時期

仲介手数料の支払い時期は、物件を引き渡す直前、つまり買主から売却金を全額受け取ったと同時に支払うのが一般的です。

しかし、不動産会社によっては、購入希望の買主と売買契約を結んだタイミングで仲介手数用の半金程度を要求をしてくる不動産会社もあります。売買契約のタイミングですと、買主から手付金しか支払ってもらえない場合が多く、また、買主のローンの審査が通るかどうかも不明なため注意が必要です。

まとめ|媒介契約を締結する上での注意点

媒介契約する上での注意点

媒介契約は、売主が不動産会社に依頼する業務・サービス内容や仲介手数料などを契約で明確にすることで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。

売却時期、希望する販売価格、買主を探す手段・方法、その他の希望条件を明確に不動産会社に伝えることが重要です。

引っ越しが可能な時期、広告宣伝の可否などについても、自分の事情を踏まえて、正確に伝えましょう。ただし、希望する条件では売却が困難な場合もあるので、最終的には不動産会社と十分に協議したうえで、決定することになります。

媒介契約を締結する前に、不動産会社が提示した仲介業務の内容を再度確認することが大切です。この確認を怠ると、受けられると思っていたサービスが受けられない事態を招くことがあります。

媒介契約書は、自分が希望する仲介のサービス内容とその対価である手数料などを明確にするための書類です。トラブルを未然に防ぐためにも、自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えた上で、媒介契約を締結するようにしましょう。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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