意外と知らない「競売」とは?任意売却の違いやデメリットを解説

意外と知らない「競売」とは?任意売却の違いやデメリットを解説

住宅ローンを滞納し不動産を売った代金をその返済に充てる時、「競売」と「任意売却」、2つの売却方法があります。
両者の違いと競売のデメリット、競売の流れなどについてまとめました。

競売とは?任意売却との違い

一般的に住宅ローンを払えなくなると、借入先である銀行等の金融機関(債権者)は裁判所を通じて優先的に不動産を売り、その売却代金からローン残額を回収する“競売手続き”を行います。
というのも、債権者は住宅ローンが申請された際、購入した不動産に「抵当権」を設定し、万が一ローンが返済されなくなった時に、不動産の売却益からローン残額を回収できる保険をかけているからです。

建物については債務がなく、土地にかかるローンの返済が滞った場合でも、一括競売として、土地と建物を競売の対象とすることができます。土地だけが競売にかけられ売却され、土地と建物の所有者が異なることを避けるためです。

競売は裁判所が介入するため、強制的で融通が利かない手続きとなりますが、任意売却は債務者自らの判断(任意)で取引を行えるところが大きな違いです。任意売却の一番の魅力は市場価格にほぼ近い価格で売却できるので、残債を大きく圧縮できること。債権者にとっても任意売却のほうがより多く債務回収ができる利点があります。

関連記事:知らなきゃ大変!競売物件のメリットとデメリット

競売の流れ

競売は、次の(1)~(6)のような流れで行われます。

(1)住宅ローンの一括返済を求められる

住宅ローンを数ヶ月分滞納すると、これまで分割で支払っていた権利を失い、一括返済を求められます。

(2)保証会社が代わりに弁済する

住宅ローンの一括返済をできない場合がほとんどですので、保証会社が金融機関に返済します。これを「代位弁済」といいます。以後、保証会社が債務者に返済を求めることになります。この際、保証会社に一括返済できない場合に、競売手続きが進められます。

(3)競売開始決定の通知が届く

保証会社が競売の申し立てをすると、裁判所から債務者に届くのが「競売開始決定の通知」です。

(4)現況調査が実施される

「競売開始決定の通知」のあと、競売の対象となる不動産の状況を調べるために、現況調査が行われます。この現況調査をもとに、評価書が作成され、裁判所に提出されます。

(5)入札の実施

現況調査報告書、評価書、物件明細書などの必要書類が準備できると、債務者に「期間入札の通知」が送付され、その後、入札が行われます。

(6)売却許可決定

落札者が決まると、審査後に、当該不動産の購入が認められ、売却されます。

最近の傾向では、滞納を始めて4~6ヶ月程度で競売に移行することが多く、裁判所から「競売開始決定通知」が届いた時点から最短約4ヶ月で不動産は強制的に売却されてしまいます。

競売のデメリット

競売には、相場の約60~70%の価格で売られるため、債務が残ってしまいます。ほとんどの場合、債権者に柔軟に対応してもらうことは困難で、残債務の一括返済を迫られ給与を差し押さえられる恐れもあります。

また、競売によって得た売却代金はすべて抵当権者への返済に充てられるので、引っ越し代は別途用意しなければなりません。落札後はいわば不法占拠になるため、裁判所からの強制立ち退き執行もあり得ます。

プライバシー侵害による精神的ダメージも小さくありません。競売に掛けられると、裁判所の執行官等が自宅調査を始め、落札目当ての不動産業者からも自宅周辺を嗅ぎ回られます。新聞や住宅情報誌、インターネット、裁判所などで物件の写真を掲載している資料が公開されるため、競売になったことが近隣に知られてしまうのも大きな苦痛となります。「近所の家が競売になったのを見たことがある。あんな思いだけは絶対にしたくないので、どうか任意売却をさせてほしい」という声もしばしば聞かれます。

競売が向いている人

競売のデメリットを紹介しましたが、競売の欠点をカバーできる人は向いているといえます。競売により不動産を売却したとしても債務は残ってしまいますが、自己破産を選択する予定の人は、原則、借金の支払い義務が免除されますので、売却して返済することを考える必要がありません。

自己破産でも最低限生活に必要な財産は残りますので、近所の目が気になる場合は、生活環境を変えることも視野に入れられます。

オウチーノニュース編集部

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