築年数が古いマンションの売却・買取方法

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築年数が30年、40年経過したマンションが増えています。このような物件を売る場合、リフォームは必須なのでしょうか?

築年数が古いマンションを売却するための方法と流れ・買取方法についてまとめました。

築年数何年くらいで古いマンションになる?

築年数とは、その建築物の建築後の経過年数のこと。

一般的に築年数があまり経っていない物件を「築浅」、相当経過した物件を「築古(ちくふる)」と呼びます。

ただ、具体的に何年までが「築浅」で、何年以上が「築古」か、明確な定義はありません。

一戸建て住宅の場合、築20数年で「築古物件」のレッテルを貼られがちですが、鉄筋コンクリートのように建築構造が頑強なマンションなら、築40年経っていても普通の中古物件として売買されることもあります。

耐震基準が目安になっている?

そこで時期の目安になるのが、建築基準法の耐震基準が強化された1981年6月

これ以前に建築確認を受けたマンションは「旧耐震建築物」と言われ、これ以降の「新耐震」と比較して耐震性能が劣る場合があります。

2011年の国土交通省の発表によると、築30年超の分譲マンション総戸数は216万戸にも及びます。

リフォームはしたほうが良い?

リフォームはしたほうが良い?

築古マンションを売却する場合、「リフォームをしなくては売れないのでは?」という心配の声が寄せられることがあります。
確かに数十年と住んできて古ぼけた物件より、ある程度リフォームがされ、綺麗になっている方が好まれるのは事実ですが、だからといって必ずしもリフォームしなければいけないということではありません。

なぜなら、仮に500万円、1000万円の費用をかけてリフォームしたとしても、その分高く売れる保証はどこにもないからです。

主として、築古マンションの買い手は、

  1. 立地にこだわりがあるが、購入予算が限られている個人
  2. 自分の好きなようにリフォームしたい個人
  3. リフォームして売却することを目的とした買取会社

の3タイプに分類されます。

1は、新築マンションを購入する資金的な余裕はないので、築古マンションを現状のまま少しでも安く購入したい人で、家族の通勤や通学に便のいい立地条件を最優先にして、リフォームにはこだわりがない場合が多いです。

2は、自身でのリフォームを前提に物件を探すので、希望するリフォームができるかどうかが重要なポイントになります。また予算にリフォーム費用が含まれていると、どの程度のリフォームが必要かで購入希望金額が変わることがあります。

3は、リフォームの必要がないのはもちろんのこと、購入まで早く、売却後の瑕疵について責任を負う必要がない点もメリットです。但し、通常の売却価格より安くなることがあるので、少しでも高く売りたい人にはあまりお勧めできません。

このように買い手の目的によって売り方も変わってきます。次の「売却の流れ」も参考にしてみてください。

古い中古マンションを売却する流れ

まず住宅設備の状態について確認しましょう。長年住宅を利用していると、一部の設備を交換・更新しながら使う場合も多いので、利用できる状態であれば、そのまま購入したいという買い手もいます。

もし空室であれば、ハウスクリーニングをしておくと、物件の印象が良くなります。一方、利用できない設備がある場合は、修繕するかどうか決める必要がありますが、買い手がリフォームすることもあるので、事前の確認が望ましいです。

売却にあたっては、買い手へアプローチする仲介会社を探します。

買い手のなかには、大規模なリフォーム(リノベーション)向きの中古マンション情報を多く扱ったウェブサイトを見ている人もいれば、リフォームを済ませた物件を中心に紹介しているサイトを見ている人もいます。

仲介会社のなかには、まれにリノベーションについてのトレンドを把握していない担当者もいるので、売却したらどのような媒体に物件情報を紹介してくれるか、聞いてみるのも大切なポイントになります。

なお、中古マンションを扱うウェブサイトにはそれぞれカラーがあるので、考え方やセンスに合わない場合は仲介会社から物件の掲載依頼があっても断られるケースもあります。

その場合も、広告媒体を扱う仲介担当者が物件情報を知れば、買い手に紹介してくれます。また仲介会社には、買い手から様々な質問が寄せられます。

例えば、壁の位置を変えて部屋数を増やしたり減らしたり、水廻りなどの配置を変えるなど、プラン(間取り)変更の要望を受けた場合は、マンションの構造上、壁を壊せるか否か、水廻りの変更が可能な排水管の状況か、きちんと答えられるだけのリフォームの知識も求められます。

仲介会社を選ぶ際には、担当者の過去の実績や交渉能力などもしっかり見極めましょう。売り手自身が古い物件ならではの売却方法を理解した上で、依頼する仲介会社の担当者が最適の売却方法を選択できるかどうかが成否を決めます。「古いから売れない」という時代ではないので、諦めずによりよい売却の道を探ってください。

古いマンションは買取に向いている!?

築古マンションの買い手に「リフォームして売却することを目的とした買取会社」があると、先に説明しました。

通常、マンションを売るときは不動産会社に仲介を依頼し、市場から広く買い手を見つける方法を選びます。そのほうが市場での競争原理が働き、高く売れる可能性があるからです。

一方で買取の場合、不動産会社は買い取ったマンションをリフォームしてを再度販売するため、会社側からするとできるだけ安く買うことが至上命題になります。そのため買取価格の目安は市場価格の7割から8割程度と言われています。買取がマンション売却の王道にならない理由のひとつにこの点が上げれらます。

築古マンションは築浅マンションに比べると需要が高くありません。そのため買い手がすぐには見つからない可能性もあります。売れない期間が長くなると、その後に待っているのは値下げです。

「長い時間をかけて、想定よりも安い値段でしか売れない」、これが築古マンションを市場で売るときのリスクです。買取はこうしたリスクを避ける売り方です。

取引価格は低くなりますが、短期間で決済できます。売却にかかる費用でもっとも高額な仲介手数料もかかりませんので、トータル額で見たらそれほど差が出ないこともあり得ます。

マンションが古く、市場で売り出してもニーズが見込めないことが予想されるのであれば、買取を選択肢のひとつとして用意しておくことを考えてみてはいかがでしょうか。

記事のおさらい!よくある質問

築年数の古さに目安はありますか?

明確な定義はありませんが、一戸建て住宅の場合、築20年にもなると築古とされがちですが、作りが堅牢なマンションは築20年でも普通の中古物件として売買されています。

マンションは売却前にリフォームすべき?

リフォームは必要とは限りません。むしろリフォームすることで販売価格を上げてしまうことはリスクですらあります。どのような人がマンションの買い手になるかを考えてリフォームをする是非を決めましょう。

売却をするときに気をつけるポイントは?

築古のマンションでは設備もまた老朽化している恐れがあります。その場合も自分で修理すべきか、買い手が好みの直し方をするかが考えられますので、先走ってリフォームする必要はありません。内覧時の印象を考えるとハウスクリーニングはしておいたほうが良いかもしれません。

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オウチーノニュース編集部

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