一般媒介と専任媒介「不動産売却の媒介契約」どちらが良い？　

不動産を売却するときは、一般的に不動産会社に仲介を依頼することになります。

このとき、不動産会社と締結する「媒介契約」には大きく3種類あります。
それぞれの契約内容の違いやメリット・デメリットを理解したうえで、自分の売却方針に基づいて最適な選択をする必要があります。

媒介契約とは？

媒介（ばいかい）と仲介（ちゅうかい）は、ほぼ同じ意味の言葉です。

不動産の売却における媒介契約とは、売主が不動産会社に売却活動を依頼する契約のことです。 宅地建物取引業法（第34条の2）では、売却の依頼を受けた不動産会社は顧客と媒介契約を締結することが義務づけられています。

媒介契約書には、以下のような内容が記載されています。

・希望する売却価格
・希望する売却の条件（引き渡し日や買い替え特約など）
・売却が成約した際に支払う仲介手数料
・媒介契約の有効期間
・媒介契約期間中の不動産会社の義務（報告の頻度など）

媒介契約の締結は、その後の売却活動の入口となる重要なステップです。 特に、売却活動中に価格や引き渡し日などの条件をコロコロ変えるわけにはいかないため、内容をしっかり確認しておく必要があります。

媒介契約を結んでも報酬は発生しない

不動産の仲介業務における仲介手数料は、売買契約が成立した際に発生する成功報酬となっています。
そのため、媒介契約を結んだだけでは報酬は発生しません。

不動産会社が受け取る報酬は、仲介手数料以外には認められていません。
そのため、売却活動における広告宣伝費についても、売主が特別に経費のかかる広告を指定した場合を除いて、通常は不動産会社が負担することになります。

レインズとは

「レインズ」とは、国土交通大臣が指定した全国の不動産会社と物件情報を共有・検索するためのデーターベースのことで、「指定流通機構」とも呼ばれます。

媒介契約を結んだ不動産情報がここに登録されると、会員の不動産会社はその情報を閲覧でき、自社の顧客（購入希望者）に紹介できるようになるのです。

つまり、1社と媒介契約を結んだだけでも、全国の不動産会社の顧客に紹介できる状態になります。
不動産を早く、高く売るためには、レインズへの登録は欠かすことはできません。

媒介契約は3種類

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類の契約形態があります。この3つの大きな違いは、レインズへの登録義務があるかないかです。　　

	契約期間	他社への重複依頼	自分で売主を探して直接取引	レインズへの登録	売却活動の報告
専属専任媒介契約	3ヵ月以内	×	×	5日以内	1週間に1回以上
専任媒介契約	3ヵ月以内	×	○	7日以内	2週間に1回以上
一般媒介契約	定めなし（推奨3ヵ月以内）	○	○	義務なし	定めなし

どの契約を選んだとしても、売買が成立した後、その成功報酬として仲介手数料を不動産会社に支払うことに変わりはありません。 では、それぞれの媒介契約の特徴やメリット・デメリットを詳しくご紹介します。

専属専任媒介契約とは？

売却活動の全般を1社の不動産会社に任せる契約です。
そのため、他の不動産会社との二重契約は禁じられています。

その代わりに、レインズへの登録義務があり（契約後5日以内）、売却活動報告は1週間に1回以上と定められています。
また、親戚や知人など自分で買主を見つけてきた場合でも、依頼した不動産会社を通して取り引きすることが義務づけられています。

専属専任媒介契約のメリット

• レインズへの登録義務がある。
• 報告の頻度が最も高い。
• 積極的な広告活動が期待できる。
  

レインズに登録されれば、他の不動産会社にも物件情報が公開されるため、広く買主を募集することができます。

専属専任媒介契約のデメリット

• 自分で買主を見つけてきても、不動産会社を介して契約しなければならない。
• 二重契約ができない。
  

売却活動における「価格設定」「値下げのタイミング」は、周辺の相場環境によって不動産会社の担当者が戦略的にアドバイスを行います。 そのため、担当者の力量が売却活動に大きく影響します。

専属専任媒介契約についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

専任媒介契約とは？

専任媒介は、専属専任媒介と同じく他社との二重契約は認められていません。

また、レインズへの登録義務は契約後7日以内、売却活動報告は2週間に1回以上、契約期間は3ヶ月と定められています。
ただし、売主自ら見つけてきた買主との契約は不動産会社を介する必要はありません。

専任媒介契約のメリット

• レインズへの登録義務がある。
• 2週間に1度の活動報告がある。
• 積極的な売却活動が期待できる。
• 自分で買主を見つけてくることができる

レインズを通じて広く買主を募集することができる点は、大きなメリットです。
不動産会社としても、期限以内に成約したいと考えるため、積極的な売却活動が期待できます。

専任媒介契約のデメリット

• 二重契約ができない

1社のみとの契約になるため、売却活動の戦略において、依頼した担当者の力量が大きく影響します。

一般媒介契約とは？

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約です。

最終的な売買は1社の不動産会社を介して行い、仲介手数料はその会社にのみ支払います。

もちろん、自分で買い手を見つけて、不動産会社を介さずに取引することも可能です。
レインズへの登録義務はなく、活動報告の頻度や契約期間にも決まりはありません。

一般媒介契約には、仲介を依頼した不動産会社に、他にどの不動産会社へ仲介を依頼しているか通知する必要のある「明示型」と、他の不動産会社にも重ねて仲介を依頼しているのか、あるいは、どんな会社に依頼しているのかを通知する義務のない「非明示型」があります。

一般媒介契約のメリット

• 複数の不動産会社に依頼すると、短期的な広告の情報発信量アップが期待できる
• 売却活動を近所に知られたくない場合には、かえって融通が利きやすい
• 自分で買い手を見つけてくることができる

今はポータルサイトにもたくさんの種類があるため、全ての媒体に広告掲載することは広告費予算上難しいことがあります。　　 複数の会社に広告費を分担してもらえば、できるだけ多くの媒体に掲載することが可能になります。　　

一般媒介契約のデメリット

• 不動産会社に報告義務がないため、売却状況を把握しづらい
• 広告の露出量など売却活動の優先順位が下がってしまうリスクがある
• 売主が案内の日程や時間のスケジュールを調整する必要がある

不動産会社にとって、仲介手数料はあくまで成功報酬です。

一般媒介契約では多重契約が可能なため、広告費をかけても他社で契約が決まれば仲介手数料が受け取れなくなってしまうのです。
そのため、一般媒介の場合は広告掲載期間を制限している業者もあります。

一般媒介、専任媒介どっちがおすすめ？

それぞれの媒介契約の違いはイメージできたでしょうか？

それぞれにメリットとデメリットがありますが、ここでは、一般媒介と専任媒介はどちらがおすすめなのかを解説します。

基本的には専任媒介契約がおすすめ

レインズの登録や販売活動の報告義務があるため、売主が活動状況を把握しやすくなる専任媒介契約がおすすめです。

最近では、専任媒介でも専属専任と同じように毎週報告をしてくれる業者もあります。
契約期間が3ヶ月と定められているため、不動産会社としては他社に契約を取られることのないこの期間内になんとか契約を成立させ、仲介手数料を受け取りたいと考えます。
そのため、予算をしっかりと確保した積極的な広告活動が期待できるでしょう。

また、専任媒介はレインズへの登録が7日以内となるため、媒介契約後最初の1週間は自社の顧客を優先して案内することができます。 売主と買主両方の仲介をすることで2倍の仲介手数料を稼ぐことができるため、専任媒介には仲介手数料の値引きや、ギフト券プレゼントなどの得点をつけている業者もあります。

人気物件の場合は一般媒介契約も

一般媒介契約は複数の業者に依頼できるため、競争原理が働きやすくなります。

都心部の中古マンション市場では在庫不足の状況が続いているため、特別な戦略を立てなくても、不動産ポータルサイトに情報が掲載されるだけで問い合わせが入るような人気物件もあります。

そのようなケースで、短期的に情報露出量を増やして早期の成約に結びつけたい場合は一般媒介契約がおすすめです。

また、高値での売却が期待できるような希少物件や、ヴィンテージマンションのように長年売り出しを待っている人がいる場合は、あえて情報発信量を制限し、「未公開物件」として特定の顧客にのみ紹介するという演出をすることもできます。

「未公開物件」という言葉に特別感を感じる方は多いため、査定価格プラスαでの売却を狙いたい場合は、このような戦略が功を奏するケースもあります。

媒介契約を結ぶ際の注意点

不動産の売却活動で最も気をつけるべきことは、「不動産情報の囲い込み」です。

1社が売主と買主両方の仲介をすることを「両手取引」といいますが、1回の契約で2倍の仲介手数料が得られるため、不動産会社としてはできるだけ両手取引に持ち込みたいと考えますが、中には悪質なやり方で囲い込みを行う業者もいます。
言葉巧みにレインズへの登録義務がない一般媒介契約に誘導したり、専任媒介契約でレインズには登録しているのに、他社には「商談中」などと偽って紹介させない、といった例があります。

囲い込みが発生すると、他社の顧客には物件情報がまわらなくなるため、売主にとって大きな機会損失となります。

いうまでもなく、そのような行為は売主への背信行為であり、宅建業法違反となりますので、最近では囲い込みを行う業者は減りつつあります。
しかし、大手不動産会社でも両手取引率が60％を超えるところもあり、完全になくなっているとは言い難い状況です。

媒介契約を結んでも安心せず、他社の顧客からの問い合わせがあるか、他社からの案内が入っているかなどを問い合わせすることで、囲い込みを防ぐことができます。

また、稀にですが、広告を充実させることや、仲介手数料の値引きなどを条件に、売主が囲い込みに同意しているケースもあります。

記事のおさらい！よくある質問

家を売るときに媒介契約を結ぶのはなぜ？

売主が不動産会社に依頼する業務の中身を明確にし、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐために契約を結びます。仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が義務づけられています。

専属専任媒介と専任媒介の違いは何？

専属専任媒介と専任媒介の大きな違いは、売主自ら買主を見つけてきた場合でも、不動産会社を通じて契約する決まりがあるかないかという点です。 また、売主へ活動を報告する期間とレインズへの登録期間に違いがあります。

専属専任媒介のほうが高頻度で報告し、登録も短期間で行う必要があります。

一般媒介では家を売りづらいって本当？

最近はインターネットで物件情報が広く知れ渡るようになったため、一般媒介だから家を売りづらいということはありません。

複数の不動産会社へ依頼することで競争原理が働き、早く、高く売れる可能性も十分にあります。
ただし、レインズへの登録義務がないことから、物件情報が囲い込まれてしまった場合、他社の担当者が顧客におすすめしてくれるということはありません。

また、売れ残りの状態が長引くと、不動産会社の熱量が下がり十分な広告が行われないリスクもあります。