不動産売却ガイド
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不動産会社の選び方 2

一般媒介と専任媒介「不動産売却の媒介契約」どちらが良い?

一般媒介と専任媒介「不動産売却の媒介契約」どちらが良い?

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家や土地を売るために不動産会社に仲介を依頼する時に締結する「媒介契約」には大きく3種類あります。それぞれの契約内容の違いを理解したうえで、自分の売却方針に基づいて最適な選択をしましょう。

媒介契約とは?

まず、媒介(ばいかい)と仲介(ちゅうかい)は、ほぼ同義の言葉です。

不動産における媒介契約とは、売主が不動産会社に依頼する業務の仕様(どのようなサービスを受けるか)を明確にし、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐための契約です。

仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が法的(宅地建物取引業法第34条の2)に義務づけられています。

媒介契約書には「希望する売却の条件」「売却が成約した際に支払う仲介手数料」「媒介契約の有効期間」「媒介契約期間中の不動産会社の義務」などが記載されます。

媒介契約の締結は、その後の売却活動の入口となる重要なステップですので、後悔することがないように内容をきちんと把握しておく必要があります。

3つの媒介契約の違い

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります(厳密には、一般媒介には2つのタイプがあります)。

比較項目のひとつに「レインズへの登録」というのがあります。「レインズ」とは、国土交通大臣が指定した全国の不動産会社と物件情報を共有・検索するためのデーターベースのことで「指定流通機構」とも呼ばれます。このデータベースに不動産情報を登録することで、会員の不動産会社は最新の物件情報を検索でき、顧客(購入希望者)に物件情報を紹介できるようになるのです。家を早く、高く売るためにはレインズへの登録は欠かすことはできません。

では、宅地建物取引業法で定められている3種類の媒介契約の違いを見てみましょう。

どの契約を選んだとしても、売買が成立した後、その成功報酬として仲介手数料を不動産会社に支払うことに変わりはありません。

次からはそれぞれの媒介契約の特徴、契約するメリット・デメリットを確認します。

専属専任媒介契約とは?

売却活動の全般を1社の不動産会社に任せる契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは禁じられています。また、親戚や知人など自分で買い手を見つけてきた場合も、依頼した不動産会社を通して取り引きすることが義務づけられています。

専属専任媒介契約のメリット

  • 不動産会社の報告頻度が最も高く、売却状況を把握しやすい
  • 不動産会社の売却活動が最も積極的に行わる環境にある

上表にある通り、専属専任媒介契約では、不動産会社は売主へ売却活動の報告を1週間に1度以上行います。売主としては状況が把握しやすくなり、必要な対策を打ちやすくなります。

また、不動産会社としては自社しか取り扱いできない専属専任媒介の契約期間中になんとしても契約し仲介手数料を手にしたいので、モデルルーム、モデルハウスの実施など広告費用をかけた積極的な売却活動の展開が期待できます。

専属専任媒介契約のデメリット

  • 自分で買い手を見つけてきたときも、不動産会社を介して契約することしかできない
  • 依頼する会社の力量が売却活動に直結する

専属専任媒介契約では、自分で買い手を見つけた場合でも不動産会社を介して契約し、仲介手数料も契約通りに支払わなければなりません。

また、窓口が1社しかありませんので、この会社次第で物件の売れる、売れないが決まると言っても過言ではありません。会社の力量はもちろん、担当者個人の能力も非常に重要になる契約です。

専属専任媒介契約についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

専任媒介契約とは?

売却活動の全般を1社の不動産会社に任せるという点では、専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、親戚や知人など自分で見つけてきた相手方とは、不動産会社を介すことなく契約することができます。この点を除けば、メリット・デメリットは専属専任媒介契約と同様です。

専任媒介契約のメリット

  • 不動産会社の報告頻度が高く、売却状況を把握しやすい
  • 不動産会社の売却活動が積極的に行わる環境にある
  • 自分で買い手を見つけてくることができる

専任媒介契約のデメリット

  • 依頼する会社の力量が売却活動に直結する

一般媒介契約とは?

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約ですが、最終的には1社の不動産会社と取り引きを行い、仲介手数料はその会社にのみ支払います。もちろん、自分で買い手を見つけて、不動産会社を介さずに取り引きすることもできます。

一般媒介契約には、仲介を依頼した不動産会社に、他にどの不動産会社へ仲介を依頼しているか通知する必要のある「明示型」と、他の不動産会社にも重ねて仲介を依頼しているのか、あるいは、どんな会社に依頼しているのかを通知する義務のない「非明示型」があります。

一般媒介契約のメリット

  • 複数の不動産会社が取り扱うため、情報発信量がアップする
  • レインズの登録が義務付けられていないので、売却を公にしたくない取り引きに向いている
  • 自分で買い手を見つけてくることができる

特別な広告をしなくても、不動産ポータルサイトに情報が掲載されるだけで問い合わせが入るような物件であれば、広告の質よりも量が成約に結びつきやすいため、一般媒介がおすすめです。

また、一般媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられていないので、物件情報がネットに出回らないようにしたいときは、かえって一般契約のほうが融通が利きます。

一般媒介契約のデメリット

  • 不動産会社に報告義務がないため、売却状況を把握しづらい
  • 不動産会社が売却に力を入れる物件としての優先順位が低い
  • 内覧対応などのスケジュール設定や問い合わせ対応が煩雑になる

専属専任媒介契約、専任媒介契約と違い、不動産会社に売主への報告義務はありません。また複数の不動産会社に情報が拡散するので、正確な売却状況を把握しづらく、適切な対策が打ちづらくなります。

またどの不動産会社でも、自社の専任媒介物件ほどには熱心に売却活動をしてもらえない場合があります。これは、広告費をかけて一生懸命販売活動をしても他の不動産会社に契約を持っていかれれば、仲介手数料を得られず働き損になってしまうリスクが不動産会社側にあるからです。

各社から購入希望者の見学希望の連絡を同時期に受けたら、それぞれと日程調整を行い、スケジューリングする必要があります。不動産会社と密に連絡を取れる環境にないと、こうした各社との調整も負担の重い作業になります。

記事のおさらい!よくある質問

家を売るときに媒介契約を結ぶのはなぜ?

売主が不動産会社に依頼する業務の中身を明確にし、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐために契約を結びます。仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が義務づけられています。

専属専任媒介と専任媒介の違いは何?

売主へ活動を報告する期間とレインズへの登録期間に違いがあります。専属専任媒介のほうが高頻度で報告し、登録も短期間で行う必要があります。また、専属専任媒介では買い手を売主が見つけた場合でも、不動産会社を介して契約する決まりがあります。

一般媒介では家を売りづらいって本当?

一般媒介だから家を売りづらいということはありません。複数の不動産会社へ依頼することで競争原理が働き、早く、高く売れる可能性も十分にあります。ただし売れ残りの状態が長引くと、不動産会社の熱量が下がり十分な広告が行われないリスクもあります。

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