一般媒介と専任媒介、不動産売却の媒介契約どちらが良い?

一般媒介と専任媒介、不動産売却の媒介契約どちらが良い?

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不動産会社に売買の仲介を依頼する時に締結する「媒介契約」は、自分が希望する仲介のサービス内容とその対価である手数料などを明確にしたものです。不動産の媒介契約は大きく3種類ありますので、売却方針に基づいて最適な選択をしましょう。

媒介契約とは?

媒介契約とは?

まず、媒介(ばいかい)と仲介(ちゅうかい)は、ほぼ同意義の言葉です。
不動産における媒介契約とは、売主が不動産会社に依頼する業務の仕様(どのようなサービスを受けるか)を明確にし、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐための契約です。

仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が法的(宅地建物取引業法第34条の2)に義務づけられています。
媒介契約書には「希望する売却の条件」「売却が成約した際に支払う仲介手数料」「媒介契約の有効期間」「媒介契約期間中の不動産会社の義務」などが記載されます。
媒介契約の締結は、その後の売却活動の入口となる重要なステップですので、後悔することがないように内容をきちんと把握しておく必要があります。

3つの媒介契約の違い

3つの媒介契約の違い

不動産の媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります(厳密には、一般媒介には2つのタイプがあります)。

専属および専任媒介契約を締結すると、不動産会社は「レインズ(指定流通機構)」というサービスに物件情報を登録する義務が生じます。
レインズは、国土交通大臣が指定した全国の不動産会社と物件情報を共有・検索するためのデーターベースであり、契約した不動産会社以外でも買い手を探すことが可能になります。

どの契約を選んだとしても、売買が成立した後、その成功報酬として最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じですが、不動産を少しでも高く早く売るためには、どの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。
まず、宅地建物取引業法で定められている違いは、それぞれ次のようになります。

宅地建物取引業法で定められている違い

(1)専属専任媒介契約
売却活動の全般を1社の不動産会社にのみ任せる契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは契約で禁じられています。また、親戚や知人など自分で見つけてきた相手方と直接交渉した場合も、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。もちろん、売買が成立すれば不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

(2)専任媒介契約
専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、親戚や知人など自分で見つけてきた相手方とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。「専属専任媒介」と「専任媒介」で迷った場合は、知り合いで買ってくれそうな人がいれば「専任媒介」、買ってくれそうな人がいないなら「専属専任媒介」という基準で決めればいいいでしょう。
なお、専任媒介契約(専属専任媒介契約と専任媒介契約)は依頼者に対して拘束力の強い契約であるため、依頼を受けた不動産会社の仲介業務については、いくつかの法規制があります。

・有効期間:3ヶ月(契約更新の場合も3ヶ月)以内。3ヶ月を超える契約を締結した場合でも、有効期間は3ヶ月と見なされます。

・レインズ登録期日:専属専任媒介契約の場合は契約締結の日から5日以内、専任媒介契約の場合は契約締結の日から7日以内。
全国の不動産会社は、レインズに掲載されている情報を閲覧して物件を探しているので、レインズに登録することで、より多くの不動産会社の目に止まり、買主が見つかりやすくなります。同時に、専任媒介契約等を締結した不動産会社が、自社の購入希望顧客との取引を優先して、情報を抱え込んでしまうなどの不適切な行為を防止しています。

・業務処理状況の報告頻度:専属専任媒介契約を締結した場合は1週間に1回以上、専任媒介契約を締結した場合は2週間に1回以上。
専任媒介契約等を締結した不動産会社には、販売活動など仲介業務の実施状況を依頼者へ報告する義務が課せられ、その頻度も法律で定められていま。このような規制によって、不動産会社に適切な業務遂行を促すとともに、依頼者が不動産会社の活動状況を定期的に確認する機会を確保しています

(3)一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約ですが、最終的には、どの不動産会社を通して取引を進めるかを決めなければなりません。一般的には、有力な購入希望者を紹介した不動産会社と取引することが多いようです。自分で見つけてきた相手方の場合は、不動産会社を通すことなく契約することができます。
一般媒介契約には、仲介を依頼した不動産会社に、他にどの不動産会社へ仲介を依頼しているか通知する必要のある「明示型」と、他の不動産会社にも重ねて仲介を依頼しているのか、あるいは、どんな会社に依頼しているのかを通知する義務のない「非明示型」があります。

専属専任媒介・専任媒介のメリット・デメリット

専属専任媒介・専任媒介のメリット・デメリット

・メリット
不動産会社は、媒介契約を締結した時点ではなく、仲介する不動産が売れたとき(=成約したとき)に、その成功報酬として、仲介手数料を得られます。当然の心理として、自社以外の不動産会社と成約して失注する恐れのある「一般媒介」の物件よりも、成約することで確実に手数料が手に入る「専属専任媒介」「専任媒介」の物件の方を優先し、より熱心に売却活動をしてくれます。

また、「一般媒介」ではなく、「専属専任媒介」や「専任媒介」の契約を締結してもらうために、さまざまな特典も用意しています。
よくあるのが、一定期間内に物件の売却が決まらなかった場合に、不動産会社が買い取ってくれる「買取保証」。ただし、「買取」で不動産会社に売却する場合は、一般的な相場よりも安い金額での買取りがほとんどです。
買取ってもらった不動産が、後日、高値で売りに出されていたなんてケースもあるため、金額よりもスピードを重視する場合の特典と覚えておきましょう。

さらに、1社としか契約できない専任媒介は、つまりは1社とだけ連絡を取っていればいいので、楽に交渉できる点も見逃せません。窓口が1つということで、売却活動中の負担は劇的に軽くなります。

・デメリット
メリットである一対一という関係は、競争相手がおらず独占状態となります。仮に不動産会社の担当者に悪意があり、売主の利益を優先せず、自社の売上げだけを優先しようとした場合、悪い方にひっくり返る恐れもあります。

自社で買い手が見つかるまでは、他の不動産会社から問い合わせが入っても「すでに申込みが入っています」など嘘を述べて他社が仲介する買い手に一切物件を紹介しない「囲い込み」という悪習が存在しています。これは、売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことを利用して、一部の不動産会社が自社の利益を最大化させようという手法です。その結果、売却価格が引き下げられたり、相場よりも安く不動産会社に買取ってもらう羽目になります。
本来はもっと高い金額で売れるはずのものが、手数料収入を倍にしたいという勝手な都合により振り回されぬよう、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

一般媒介のメリット・デメリット

・メリット
自分で買い手を見つけた場合は、不動産会に縛られることなく、個人間での取引も可能となり、仲介手数料が必要ありません。
売却したい不動産が「超」がつくほどの”人気物件”の場合は、一般媒介でも充分に、高く・早く売れます。「住みたい街ランキング」の上位に入るような駅の、しかも駅近の魅力的な物件なら、不動産会社に仲介を依頼して、必死に販売活動をしてもらわなくても、購入希望者は向こうからやってきます。

・デメリット
どの不動産会社にも、自社の専任媒介物件ほど熱心に売却活動をしてもらえません。広告費をかけて一生懸命販売活動をしたところで、他の不動産会社に契約を持っていかれれば、仲介手数料を得られず、働き損になってしまうリスクがあるからです。

レインズへの登録義務もないため、大手の不動産ポータルサイトに掲載されないなんてもこと考えられます。もちろん、義務がなくても登録してくれる場合もあります。
また、複数の不動産会社と契約した場合は、それぞれの会社と連絡を取り合うのが、思いのほか、面倒です。
各社から購入希望者の見学希望の連絡を同時期に受けたら、せっかくの売れるチャンスを逃してしまわぬよう、それぞれと日程調整を行い、スケジューリングしなければなりません。最初に決めた売却価格から、金額を変えたくなった場合も、各社に連絡をして同じタイミングで広告の価格変更をしてもらう調整が必要です。
日中に不動産会社と連絡を取っている時間がないなら、各社との調整は相当な重荷になります。

相場より安くなってでも早く売ることを重視するなら、専属専任や専任媒介が優位と考えられます。また、なかなか売れそうにない不動産や、人気がないエリアの不動産も専任媒介が向いていると言えるでしょう。ただし、専任媒介の場合は、本当に信頼できる不動産会社か見極める必要があります。

逆に、売却まで時間に余裕があったり、すぐ売れそうな不動産や人気のエリアの不動産なら一般媒介のほうが向いていると言えます。
「査定価格=売却価格」ではないため、単純に一番高い査定価格をつけてくれた不動産会社と契約するのは危険です。なぜその価格が導き出されたのか、どんな販売戦略で売っていくのかなど信頼できる説明をしてくれる会社と契約するのが一番です。

なお、すべての媒介契約に共通して、契約期間中に紹介された買主と、契約終了後の2年間は直接取引してはいけないことになっています。
これは、売主が仲介手数料を払いたくないがために、意図的に媒介契約を終了させてから、改めて買主と直接取引をする中抜き行為を防いでいるのです。
もし直接取引をした場合は、不動産会社から損害賠償請求されるケースもありますので、ご注意ください。

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