売りやすい家の条件って何？マンションと戸建てで解説

夢のマイホームを購入したなら、できるだけ長く住みたいですよね。しかし何らかの事情で手放さなければならないこともあります。

万が一の事態に備えて、できるだけ高く売れそうな家を選ぶことが大切です。今回は売れやすい家の条件をまとめました。

不動産の価格の決まり方

売れやすい家の条件を考えるのなら、不動産の価格の決まり方について知っておくと役に立つでしょう。 不動産会社は査定依頼を受けたら以下の評価方法で家の価値を計ります。

• 取引事例比較法
• 収益還元法
• 原価法

ひとつずつ詳しく解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法は主に一戸建ての住宅で使われる査定方法です。まず査定対象の不動産と条件の近い過去の取引事例をもとに坪単価を算出します。その金額をベースにして、方角や前面道路、高低差などの要因を考慮して査定価格を出します。

収益還元法

収益還元法とは将来生み出す可能性のある利益から逆算して、不動産の価格を算出する評価方法です。主に収益物件を取得するときに使われるのが一般的です。

原価法

原価法は対象の不動産を再度建築したときにどれぐらいのコストがかかるかを基準に算出する評価方法です。再建築にかかるコストを「再調達原価」といいます。

原価法は主に建物の価格算出に使われるのが一般的なので、空き家付き土地やマンションの場合には有効にです。

売りやすいマンションに当てはまること

管理体制が整っている

管理体制はマンションの質を表す大事な要素です。管理が行き届いていないマンションはエントランスが汚かったり、マンションの修繕計画が適正に進んでいなかったりするので、修繕積立金の値上げも考えられます。

しかし管理がちゃんとしているマンションでは清掃が行き届いていることはもちろん、住人のイベントなどを積極的に行なっていて、入居者の満足度も高く、売りやすいです。

角部屋にある

角部屋は日照時間が長く、風通しも良いため住むのにうってつけの環境です。そのため角部屋は同じ階の部屋と比べると3％ほど高く売れます。

ただマンションの価格は何階に位置するのかも重要です。例えば１階にある角部屋よりも10階にある中間部屋のほうが価値としては高くなるので、階数が高い物件も売りやすいでしょう。

空き駐車区画がある

ファミリーマンションの場合、空き駐車区画があると売却価格は高くなります。駐車場がついているだけで人気が集まり、スムーズに売却が進みやすいです。

売りやすい戸建てに当てはまること

整形地にある

土地がきれいな長方形や正方形であれば、広さを有効活用しやすいため、需要が高くなります。またほどよく一戸建てが建てやすい広さの土地ほどニーズは高いです。

家の状態が良い

新築の家がきれいなのはもちろんですが、築年数が大きく経過した家となると住人がどのように住んでいたかによって状態は変わります。外壁塗装や屋根のメンテナンスを丁寧に行なっていたり、結露への対策をこまめに行なっていたりした家では古くても良い印象を与えます。

戸建て・マンションどちらにも当てはまること

価格が割安

当たり前の話ですが、相場よりも安い不動産は売れやすいです。地方の物件では売ることがままならない物件もありますが、価格を大幅下げたら売れたという事例はいくつもあります。

駅から近く利便性が高い

最寄り駅からの距離が近く、通勤や通学に困らない立地条件の物件は人気が高いです。交通の利便性だけではく、学校などの教育施設や商業施設などが徒歩圏内に揃っているとさらに価格は上がるでしょう。

間取りや設備がちょうど良い

一般的に家族が3～4人が住めるような家や便利な設備が付いている住宅は売りやすいです。ただエリアの特色に合っていることが前提で、地域のニーズに対して家が広すぎたり、部屋が広すぎたりすると買い手が付きにくいことがあります。

売れやすい条件チェックリスト

戸建てに当てはまること

• 大手ハウスメーカーの物件
• 大規模な分譲地内の物件
• 築年数が10年未満
• 外観や庭が整っていて家の状態が良い
• リビングが広い

マンションに当てはまるこ

• 大手ゼネコンの物件
• 外構やエントランスに高級感がある
• 部屋数が多く、部屋が広い
• 日当たりが良い
• 物件の管理状態が良い
• 階数が高い

戸建て・マンションどちらにも

• 駅から近い
• 人気の沿線上に物件がある
• 公園や教育施設が周りにあり、住環境が整っている
• 都心からのアクセスが良い

家を売りやすくするための工夫とは

良い不動産会社に売却を依頼する

不動産を売却するときには買い手を見つけてくるのは不動産会社です。いかに高く、早く売れるかという点は不動産会社選びにかかっているでしょう。

会社ごとに得意分野や得意なエリア、営業担当者との相性があるので、比較して検討するのは重要です。信頼できる不動産会社を見つけることで、効率良く売却できるでしょう。

住宅の需要が高い時期に売り出す

住宅が売れやすい時期は2～3月と9～10月の転勤や引っ越しのシーズンです。反対に売れにくい時期は7～8月と12月～1月なので、需要が高くなる時期に売りに出すようにしましょう。

家探しをする人がどの時期に動くかを把握した上で売却計画を立てるのがおすすめです。

ハウスクリーニングをする

売却前にハウスクリーニングを行うのはおすすめです。特に浴室や洗面台、キッチンなどの水回りは頑固な汚れがこびりつきやすいですが、家全体の印象にそのまま結びつくほどの影響力があります。

庭や玄関などの場所は大掃除程度にきれいにしておきましょう。ただ内装の傷みが激しい場合には壁紙の張り替えを検討したほうがいいでしょう。壁紙を貼り替えるだけでも部屋の印象は良くなります。

物件から退去して空室にする

一般的にマンションも戸建ても空室だと内見数が増え、さらに室内の滞在時間も延びます。買主候補は対象不動産を見て回りたいものですが、売主が同席していると気を遣ってしまい早々に内見を終えてしまいます。家に住みながら売却は行えますが、できる限り退去した方がいいでしょう。

既存住宅売買瑕疵保険に加入する

既存住宅売買瑕疵保険とは中古住宅の売買で瑕疵を保証する保険です。保証期間は最長で5年間、保証金額は最大1,000万円となります。

この保険を売主側で加入すると買主候補にとって品質を証明することができます。既存住宅売買瑕疵保険に加入するには最長5年の雨漏りや主要構造の瑕疵が検査され、指摘事項があれば補修しないと保険が利用できません。つまりこの保険に加入しているだけで、検査に合格したという証明になります。

売れない場合の対応方法

業者買取に出す

業者買取は不動産会社が物件を買い取るサービスです。個人の買い手が付かない物件は業者買取の方が早く売れるため、売れない場合には選択肢にいれた方が良いでしょう。

業者買取の場合、不動産会社がリフォームして再度販売するため、売却額は仲介の7～8割程度になってしまうというデメリットはあります。しかしいつまでも買い手が付かないという最悪の状況を避けることができます。

水回りをリフォームする

水回りをリフォームするだけでも、売れやすくなります。水回りのリフォームをオススメする理由は「水回りの設備は新しいものを使いたいというニーズが高いから」です。

実際に中古住宅を購入した後にリフォームする箇所として一番多いのは水回りで、ニーズの高さを伺うことができます。リフォーム費用は決して安いものではないですが、不動産会社と相談しながら検討しましょう。