農地は売却しづらい?農地を売買するためのルール

農地は売却しづらい?農地を売買するためのルール

昨今、農家の高齢化が深刻になっており、何も作られていない休耕地や荒れ果てた耕作放棄地が増えています。「長年農家を営んでいたが、跡継ぎがいない」「農地を相続したが、農業をするつもりはない」などの理由により農地を売却したい場合、どのような点に注意すればよいのでしょうか。

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農地の売却は難しい?

農地の売却は難しい? 農地は、その保護目的から法律で極めて厳しい制限があり、農家や農業参入者以外には自由に売却することができません。食料自給率がカロリーベースで40%程度しかなく、国土面積も小さい日本では、優良な農地の確保は優先事項であり、用途は基本的に「耕作」と決められているからです。

もし所有する農地を宅地や駐車場、資材置き場など農地以外のものにして、非農家(非農業従事者)へ売却したい時は、転用が可能なのかがひとつの分かれ目となります。農地を転用する時は、その地域を管轄する農業委員会または都道府県知事に許可をもらわなければいけません。

農地を売却するために必要なこと

農地を売却するために必要なこと 農地の売却は、農業委員会の許可を前提として締結されます。
農地として売る場合は、農地法第3条による売買(所有権移転)許可、農地以外で売る場合は農地法第5条による転用許可(届出の場合もある)を得る必要があるのです。ここでは、全ての農地で転用が許可されるわけではない、ということに留意しなければなりません。転用が許可されるためには「立地基準」と「一般基準」といった2つのハードルを越える必要があります。

「立地基準」とは、農地の区分で許可・不許可を決めるもので、以下の通りに分類されます。

  • 農用地区域内農地(市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地):原則不許可
  • 甲種農地(市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等、特に良好な営農条件を備えている農地):原則不許可
  • 第1種農地(10㏊以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地):原則不許可
  • 第2種農地(鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地):農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等に許可
  • 第3農地(鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地):原則許可
  • 一般的に、市街地に近い農地ほど売却しやすくなります。
    原則として、第2種農地と第3種農地以外の優良で大規模な農地は転用不許可なので、売却するのは難しいと言わざるを得ません。まずは保有農地がどの区分に該当するか、地域の農業委員会(市区町村役場)に確認しておきましょう。

    「一般基準」とは、「立地基準」以外の基準で、農地転用の申請目的が確実に実現できるかどうかが判断されます。単に「農地をつぶして更地にしておきたい」といった安易な目的では許可されません。
    申請に当たっては、転用の主体は買主にあるので、売主・買主の双方が申請者となります。「申請目的を実現できる資力や信用があるか」「転用する農地の関係利権者から同意は得ているか」「転用許可後、すみやかに申請目的のために使う見込みがあるか」「許認可が必要な事業に転用する場合、それを確かに受けられる見込みはあるか」などの基準を満たした場合のみ、転用が許可されます。

    農地売買では、農地として売るか農地以外で売るかによって必要な手続きは異なり、いずれにしても農業委員会から許可を得なくてはなりません。
    どちらも売買の流れとしては大きく変わりないのですが、許可のない売買は無効になるので、通常の不動産取引ではあまりない、「仮登記」を行うのが一般的です。

    これは売買契約の絶対条件ではないものの、実際に申請が許可されるまで買主が所有権を得られないために、買主による将来の確実な所有権移転を保全する目的で行われ、許可されると農業委員会から許可指令書が交付されます。
    この許可指令書がなければ、農地の所有権移転登記(本登記)は受け付けてもらえません。許可のない違法な所有権移転を防ぐために、このような仕組みになっています。

    必ずしも許可されるとは限らないため、農地の売買契約書では、不許可になった際の条項も定めておくのが通例です。当然のことながら、許可を前提とした売買契約である性質上、不許可の場合は当事者からの申し入れがなくても、売買契約が失効して違約金も通常発生しません。手付金においても、不許可であればそのまま返還される、いわゆる白紙解除になります。

    不動産会社選定のポイント

    不動産会社選定のポイント

    農地を農地として売却する場合、手数料は登記費用(登録免許税や司法書士報酬)くらいしか発生しないので、不動産会社は通さずに農業関連機関を介して行うか、個人間で売買してしまうのが大半です。

    不動産会社にとっても、年々売買価格が下落している農地を取り扱ったところでは、安い仲介手数料しか取れず、利益が出にくいことは否めません。となれば、取引に及び腰になってしまうのは当然のことといえるでしょう。

    ただし、転用を前提とする売買なら話は違ってきます。農地であっても、転用許可後に地目変更して、宅地や雑種地同様に売り出せるので、広く買主を探せるからです。
    一般的に農地は広大であるため、場所によっては、マンション需要なども期待できます。農地のまま売るよりも売買価格が高くなることが想定され、一定の仲介手数料が見込めます。

    しかし、これまで述べてきたように、農地転用には許可申請が必要です。手続きに慣れた不動産会社と慣れていない会社では、許可を得られる確率が全く違います。まずは複数の不動産会社へ農地の査定依頼をし、媒介契約を結ぶ前に農地転用の経験はどのくらいあるかを必ず確認しておきましょう。

    農地を売る場合、農地以外に転用できるかどうかで、売買価格も買い手も異なってきます。まずは転用可能な区分かを、農業委員会に確認しましょう。実際に転用する際は、農業委員会への申請が必要で、しかも実際に許可されるまでには1ヶ月程度(届出による場合は10日程度)かかります。手間と時間を覚悟のうえ、慎重に手続きを進めることが肝心です。

    農地を売った場合の税金と特別控除について

    ・農地を譲渡した場合の800万円特別控除

    個人または農業生産法人が農地を売却すると、譲渡益が発生することがあります。 農業委員会のあっせんなどにより農用地区域内の農地を地域の担い手に売った場合には、その譲渡益から800万円を控除できる特例が利用できます。

    800万円特別控除を利用した計算は以下の通りです。

    ・農地の売却代金が20,000,000円(収入金額)

    ・農地の取得費(購入費)が4,000,000円

    ・農地の譲渡費用が1,000,000円

    20,000,000円(収入額)-(4,000,000円+1,000,000円)(取得費+取得費用)-特別控除額8,000,000円=7,000,000円(課税譲渡所得)

    しかし、抵当権などの権利が設定されている場合は特別控除を利用できません。

    ・農地中間管理機構へ譲渡した場合の1,500万円の特別控除

    農業経営基盤強化促進法に基づき市町村長が通知する農地中間管理機構との買入協議により、農用地区域内の農地を農地中間管理機構に譲渡した場合には、1,500万円の特別控除が受けられます。

    ・農用地利用規程に基づき農地を譲渡した場合の譲渡所得の2,000万円特別控除

    農業経営基盤強化促進法に基づく農用地利用規程に基づき、農地の規模を縮小する農家が農地中間管理機構に譲渡する場合には、2,000万円の特別控除が受けられます。

    ・農地転用目的の売却による5,000万円の特別控除

    土地収用法による国の指定業者が農地を買い取った場合に使える特例です。

    参考:国税庁「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」

    不動産会社選定のポイント

    不動産売却を相談するには、不動産会社の選定が重要になります。ここでは不動産会社を選ぶポイントについて解説します。

    ・売却実績が豊富

    不動産売却の経験が豊富にあり、得意分野のある不動産会社に依頼するケースです。 不動産会社によって専門分野が異なる場合が多いため、売却を得意とする業者を選ぶとよいでしょう。

    ・信頼できる担当者がいる

    信頼できる担当者がいる不動産会社は、親切かつスピーディな対応であることもポイントです。

    また、法律やローンなどの知識が豊富で柔軟に対応できる担当者であれば、売主の要望をしっかり聞いてもらえるでしょう。

    国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」では、過去の行政処分等を確認することができます。

    参考:国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」

    ・エリアに精通している

    売却する不動産のエリアなど、その地域の情報や周辺環境について精通している不動産会社に依頼するのも一つの方法です。

    ・査定金額が適切

    査定金額が相場とかけ離れていたり、依頼してもらうために高い金額を提示し、売却が長期化する可能性もあります。

    査定金額が適切でその根拠を説明できる不動産会社を選ぶのが賢明です。 査定依頼は、複数の不動産会社に依頼しましょう。

    記事のおさらい!よくある質問

    農地は売りづらいって本当ですか?

    農地は農家や農業参入者以外には自由に売却することができません。また農地は耕作目的に使用しなければならない土地なので、家を建てたり駐車場目的として利用することはできません。
    詳しくは、農地の売却は難しい?をご確認ください。

    農地を農地以外の目的で使えますか?

    農地以外の目的で農地を利用することはできません。その場合は農地の地目を「転用」する必要があります。ただし転用には「立地基準」と「一般基準」といった2つのハードルをクリアする必要があり、すべての農地が転用できるとは限りません。
    詳しくは、農地を売却するために必要なことをご確認ください。

    農業委員会の役割を教えてください。

    農業委員会は農地の売却を許可するかどうかを決める重要な役割があります。これは農地のまま売るときも、農地以外に転用して売るときも同じです。農業委員会は原則として、市町村に1つ設置されています。
    詳しくは、農地を売却するために必要なことをご確認ください。

    農地の売買は不動産会社を通して行う?

    転用を伴う農地の売買は間口が広くなるため不動産会社に仲介を依頼することもあります。ただし転用の許可申請に伴う作業が煩雑になるため、農地の扱いに不慣れな不動産会社は避けた方がよいでしょう。
    詳しくは、不動産会社選定のポイントをご確認ください。

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    執筆
    オウチーノニュース編集部

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