【住み替えローン】家の買い替え時の住宅ローンの選び方

【住み替えローン】家の買い替え時の住宅ローンの選び方

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

「子どもが生まれて家が狭くなった」「転職したので、もっと交通の便のいい場所に引っ越したい」など、住宅ローン返済中の家を売却し、新しい家の購入(住み替え)を検討する際、どんな点に注意すればいいのでしょうか? 住み替えローンについてまとめました。

住宅ローン返済中に住み替える場合

住み替えローン 現在、住宅ローン返済中の家に住んでいる場合、抵当権を消さない限り、勝手に売却することはできません。抵当権を消すには、住宅ローンを完済する必要があります。

売却したお金で住宅ローンの完済を検討する場合、早い段階で、今住んでいる家の査定を不動産会社に依頼することが大切です。いくらで売れるかわからないと、次に購入する家の資金計画が立てられないからです。一般的な木造住宅の場合、建物自体の価値は建てた時から下がりはじめ、築33年で価値はゼロになってしまうので、今住んでいる家の価値も購入時よりも大幅に下がっている恐れがあります。不動産会社によって査定額は違うので、複数の会社に依頼して少しでも高い金額で売れる可能性を探りましょう。

査定の結果、家の売却査定額が住宅ローンの残債よりも少なかった場合、家を売っただけでは返済中の住宅ローンを完済できない可能性があります。貯金などの自己資金を充てて、残債を完済し、抵当権を消す必要がでてきます。

しかし、実際には新居の頭金も必要になるうえ、貯金を充てるのが難しい場合もあります。そんな時に活用できるのが、返済中の住宅ローンとこれから購入する家の資金、仲介手数料などの諸経費を合わせて借りられる「住み替え(住宅)ローン」です。

住み替えローンとは?

住み替えローン 住み替えローンは、ローン残債があることを考慮して、担保物件の1.5倍、2倍、3倍などの水準で借入が可能です。例えば、1.5倍のケースであれば、ローン残債2,000万円、売却価格1,000万円で、住み替え先の担保評価2,000万円のマンションを購入したい場合、3,000万円が融資されるので、住み替えが可能になります(厳密には、さらに諸経費や引越し費用もかかる)。

但し、住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも高額な住宅ローンを組むことになるため、年収など属性の審査基準が厳しくなっています。

例えば、一般的な住宅ローンの申込み条件は、年収は300万円~400万円以上がほとんどですが、住み替えローンは年収400~500万円以上に設定されている場合があります。頭金、勤務先、勤続年数、年収、返済履歴、担保、保証人など各金融機関によって審査基準や重視するポイントが異なるので、利用する場合は条件をしっかり把握しておきましょう。

住み替えローンは取り扱いのある金融機関も限られます。例えば「フラット35」には住み替えローンという商品はありません。

一方、前の家の住宅ローンを完済した上で、新たに不動産を購入する場合は、住み替えローンではなく、通常の住宅ローンを新規に申請することになります。

住み替えローンの金利

住み替えローンは、大きくなりがちな借入額に注意するのはもちろんのこと、借り入れ条件のひとつ「金利」についても十分な関心を払ってください。

一般的に住み替えローンの金利は高いと言われますが、住み替えローン専用に金利を設定している金融機関はあまりありません。それなのに金利が高くなるのはなぜでしょうか。答えは審査によって決まる引き下げ率が、通常の住宅ローンよりも低くなることが多いからです。住み替えローンの審査が厳しくなることは先に説明しましたが、その影響が適用金利に出る形です。

また、金融機関によっては金利タイプの選択肢が通常の住宅ローンよりも少なくなることがあります。たとえば全期間固定金利タイプは選べない、と言った具合です。このことが原因で返済計画に無理が生じることがないよう、十分注意しましょう。

住み替えローンの流れ

住み替えローン

住み替えローンは、これまでの住宅ローンの残債を一括で返済する日と、住み替えローンの融資実行日が同じ日でなければなりません。この条件を満たすためには、売却する家の買い手・売買金額の確定、新しく購入する家の契約書作成、仲介手数料の確定、新旧の家の登記事項証明書(登記簿謄本)の名義変更手続きを一日で済ませる体制を整えておくことが必要です。当然、仲介する不動産会社や司法書士、金融機関の担当者の協力が欠かせません。

また、「売り」「買い」を同時に行うので、確定申告など税金に関係する手続きは税理士に依頼することをお勧めします。まずは、売却の仲介を依頼した不動産会社に相談してみましょう。今の家の売却と新しい家の購入が同じ仲介会社で済むなら、タイミングを計るための手間がかなり軽減されます。住み替えローン自体も、返済中のローンを取り扱っている金融機関で組むことができれば、一連の流れをスムーズに実行することができます。 なお、住み替えローンの基準になる情報は新しい家の売買契約書です。今の家の売却と新しい家の購入を同時に行うことが前提なので、「思ったように買い手が見つからなかったら…」「狙い通りの金額で売れなかったら…」という不安がつきまといます。売却の時期や金額が確定しない場合は、契約書に「買い替え特約」を組み入れることを売主に相談してみましょう。

これは「手放す予定の家が、いつまでに、いくら以上で売れなかった場合は、新しい家の購入契約を白紙に戻してください」という約束事です。もちろん、必ずしも組み入れてもらえるとは限りませんが、売主が不動産会社の場合は応じてもらえる傾向にあります。「買い替え特約」をつけることで、手付金を取り戻したり、違約金を支払う必要がなくなったりと、住み替えに伴う不安要素が軽減されます

住み替えローンの利用シミュレーション

実際に住み替えローンを利用するシチュエーションをもとにお金の流れを整理してみましょう。

最初にすることは売りたい家の住宅ローンの残債と売却予定価格をまとめることです。住み替え検討中も住宅ローンは返済していきますので残債は減っていきます。また売却予定価格も実際の売却活動のさなかで状況は変わります。まとめた情報は常にアップデートすることを心がけてください。

家を売るときにかかる諸費用も計算しておく必要があります。仲介手数料、抵当権抹消登記にかかる登録免許税と司法書士への報酬、売買契約書へ添付する印紙代などがかかります。

項目 金額
住宅ローンの残債 2,000万円
売却予定価格 1,500万円
売却時諸費用 60万円

ここまでで、売却予定金額-(住宅ローンの残債+売却時諸費用)=-560万円となっています。いわゆるオーバーローンの状態です。

続いて、買いたい家の情報をまとめましょう。買い替えでは購入物件の目星がついていることが多いので、購入予定金額が大きくぶれることはあまりないかもしれません。それよりも諸費用の見落としがないかが重要です。諸費用はマンションなのか一戸建てなのか、新築か中古かでかかる金額が変わってきます。ここでそのすべてを説明することはできないので、詳しくは「住宅購入の資金計画に欠かせない!「諸費用」って新築と中古でどのくらい?」の記事を参考にしてください。今回のシミュレーションでは、新築マンションを購入したものとし、諸費用は物件価格の5%分を設定します。

ローンの保証料(場合によっては団体信用生命保険料も同様)は、一括前払い方式と金利上乗せ方式のどちらを選ぶかで資金計画に大きな違いが生じます。事前に確認しておきましょう。シミュレーションは金利上乗せ方式で行います。

項目 金額
購入予定金額 3,000万円
購入時諸費用 150万円
自己資金 300万円

自己資金 -(購入予定金額+自己資金)=-2,850万円になりました。この結果、住み替えローンで必要となる借入額は次のようになります。

項目 金額
売却分 560万円
購入分 2,850万円
必要借入額 3,410万

ここからは通常の住宅ローンシミュレーションと同様です。借り入れ条件を元に毎月の返済額を計算してください。

ここまでに説明したように住み替えローンは銀行の審査が厳しくなる傾向にあります。たとえば年収が一定以上ないとそもそも借り入れできないというようなこともありますので注意してください。

今回のシミュレーションは借入可能額、毎月返済額の順番で行います。

・借入可能額のシミュレーション

項目 内容
年収 650万円
返済負担率 35%
返済期間 25年
審査金利(4.0%)での借入可能額 3,590万円

必要な借入可能額(3,410万円)はどうにかクリアできました。では、毎月の返済額もシミュレーションしてみましょう。

・返済額のシミュレーション

項目 内容
借入額 3,410万円
適用金利(変動) 2.0%
返済期間 25年
返済方法 元利均等返済
毎月返済額 144,534円

住み替えは借入額が大きく、金利も高くなりがちです。さらに返済期間が短くなることも考えられるので、毎月の返済額は住み替え前のものより高くなるケースも十分考えられます。家計に占める負担割合が適正かどうか、かならず確認しましょう。

住み替えローンを利用する際の注意点

住み替えローン

住み替えローンを利用するということは、当然、新規でローンを組んだときよりも歳を取っていて、30代後半以降が大半のはずです。子どもの進学、就職、結婚、孫の誕生…出費がかさむ節目も予想されるので、充分に余裕を見込んだ返済計画を立てなければなりません。

前述の通り、住み替えローンとは「返済中の住宅ローンの残債+新しい家の購入代金+各種手数料」で組むことになります。住み替え先の担保評価よりも多い金額をローンで支払うので、「万が一、返済に行き詰まったら、家を売ればいい」では済まない恐れもあります。実際、新しく購入した家が適正な価格で売れたとしても、前の残債を加えて膨らんだ住み替えローンの残債を、一括で繰り上げ返済するのが難しいケースが少なからずあります。家を手放しても、その後の生活が圧迫されてしまうことも充分に考えられるのです。

「借り入れ可能額=支払っていける額」なのか、客観的かつ慎重に検討するのが肝心です。何歳で完済するのか、定年後にローンが食い込むことになった場合はちゃんと支払っていけるのか、きちんと計算しましょう。

住み替えローンを利用するメリット・デメリット

住み替えローンを利用するメリット

住み替えローンのメリットは、ローン残債があっても自己資金なしに家の買い替えができることです。 「転勤などで引っ越しをしなければならない」「家族が増えて手狭になってしまい引っ越しをしなければならない」など、どうしても住み替えをしないとならない方や、自己資金をあまり用意できない方にとっては、メリットが多いローンでしょう。

住み替えローンを利用するデメリット

一方、デメリットは、上述したように、「売り」「買い」を同時に行い、売買の決済を同じ日にする必要があるため、売買のスケジュールがタイトになりがちです。
売却できることが決まり売却金額が確定してからでないと、住み替える新居にかけらえる予算も決められないので、売却~新居探しまでがあまり時間をかけられないでしょう。

また、住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも高額な住宅ローンを組むことになるため、年収など属性の審査基準が厳しくなるケースが多いです。住み替えローンを利用する場合は条件を事前にしっかり把握しておきましょう。

住み替えローンを使わずに住み替える方法

住み替えローンを使わずに、家を買い換えるためにはどうしたらよいのか、考えてみましょう。

住み替えローンを利用しなければならない一番の原因は売る家がオーバーローンの状態にあることです。この部分が解消できるなら、住み替えローンを選ぶ理由はありません。自己資金を返済に充てることや、売却期間を少し先に延ばして返済を続けることで、アンダーローンの状態にならないか、検討してみましょう。アンダーローンの状態まで持っていければ、つなぎ融資などを利用して旧居の売却より先に新居を購入する「買い先行」の住み替えの目途もたちやすくなります。

また、住み替えローンは売りと買いのタイミングを合わせなければならない点がネックになることもあります。旧居の住宅ローンを払いながら新居で新しい住宅ローンを組む、いわゆるダブルローンであれば、時期を合わせる問題は回避できるうえ、住み替えローンの高い金利から逃れられる可能性もあります。ただし、ふたつのローンを同時に抱えるわけですから、相当な収入がないと新居の住宅ローン審査をパスできません。

いずれにせよ、現在オーバーローンの状態にありながら、家を買い替えるのは一筋縄ではいきません。どうしてもそうしなければならない理由がある場合はともかく、通常の住み替えと同じレベルで考えていると、買い替えができなかったり、できたとしてもその後の生活が以前より苦しくなる弊害が起こりうることを頭に入れておきましょう。

一方で住み替えの必要があり、オーバーローンの解消の目途が立たない、ダブルローンを組むことも困難という場合は、住み替えローンが問題を解決してくれる可能性があります。まずは取り扱いのある金融機関に相談してみましょう。

さいごに

住み替えローン 端的に言えば、住み替えローンは「オーバーローン(住宅ローンを組む際に、本来住宅に必要な額以上の金額を融資してもらうこと)」です。将来、起こりうる想定外の出費にもある程度、耐えられる契約内容でなければなりません。住み替えは、最初の家の購入より手続きが面倒になるので、必ず信頼のおける不動産会社に相談しましょう。

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定
無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

オウチーノニュース編集部

賃貸物件の探し方、マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士やフィナンシャルプランナーなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
運営:株式会社オウチーノ

この記事に関するキーワード

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定
無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

不動産サービス