住み替え前提で中古マンションを購入・売却してメリットを享受しよう

住み替え前提で中古マンションを購入・売却してメリットを享受しよう

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「住宅は人生で一度きりの大きな買い物」「終の棲家はやっぱり新築戸建て」。ほんの数十年前までは、家を買うことに対するこうした考え方は一般的でした。

今はどうでしょう。長い人生では、ライフスタイルの変化や資産の変動はつきものです。そうした状況に対応して家を買ったり、売ったりして住み替えていくことに抵抗を覚える人はかなり少なくなっているのではないでしょうか。

家を買うときは、一生住み続けるための家という視点だけではなく、将来住み替える前提での選び方、探し方がこれからの時代はますます必要になりです。

どんな時に住み替える?頭に入れておきたいケースタディ

転職・結婚・子供の誕生・定年退職といった人生の節目は、住み替えのチャンスと言えます。人生の節目はライフスタイルの変化でもあり、その時々にマッチする住まいの選び方も変化していきます。

今後、特に住み替えのタイミングとして重要になりそうなのが「リタイア時」でしょう。定年退職時に住まいを買い換える方が最近では増えています。

高齢になって子供たちが独立したとき、子育てを想定した郊外の一戸建てでは、老齢の夫妻には広すぎて維持管理がなにかと面倒なもの。そのため「無理して郊外の広い家に住むよりも・・・」と思い、買い物やレジャーに便利な都心部や駅前立地のマンションに移り住むシニア層が増えているのです。

住み替え前提の購入で考えておくべきこと

独身・DINKSでの購入

若年層で独身・DINKSの場合はこれからライフスタイルが大きく変わる可能性があります。50平米以下のコンパクトなタイプの物件を購入するなら、都心立地、駅チカなど交通の利便性の高いエリアで購入したほうが、将来の売却をスムーズにするでしょう。賃貸に回すことも考えられるので、事前に周辺の家賃相場なども調べておくといいかもしれません。

年収の増加が確実に見込める場合の購入

将来、収入が増えたときにもっとよい家を買いたい、という人が最初に家を買う場合です。数年で手放すなら新築で購入し、流通市場で人気の高い築浅の状態で売却するという方法が考えられます。土地の価格トレンドによっては購入時と遜色ない価格で売却できるかもしれません。

子供の学区に合わせた購入

子供を希望の学校へ通わせるために、その学区内で家を買うケースもあります。その場合は、子供の卒業、独立などを機に住み替えを検討するかもしれません。一般論として個性的過ぎる注文住宅は、そこにフィットして暮らせる人が限定されるので、売却に時間がかかると言われます。また、マンションに比べ戸建ては建物の価値が早く減少するので、購入時の価格を維持して売ることは簡単ではありませんので注意が必要です。

住み替えなら中古住宅の方がいい?

住まい選びでは尽きない「新築と中古、どっちがいいの?」という悩みですが、住み替えを前提とするなら最初の家は中古マンションを選んだほうが何かとメリットがあります。そのワケは大きく2つ挙げられます。

中古マンションは「資産価値の目減り」が少ない

住み替えをする時にネックとなるのが、売却時の資産価値の目減りです。資産価値が購入時より大きく下がってしまうと、売却益のみでは多額の住宅ローン残高が残って住み替え費用をまかなえない、ということも考えられます。住み替えを検討するなら、資産価値の目減りが少ない中古マンションを選んだほうが良いのです。

一般的に住宅の資産価値は、築年数に応じて目減りしていきます。これは建物が老朽化し、その価値が失われていくからです。一般的に耐用年数を過ぎたものは価値がゼロになると言われます。耐用年数は木造住宅で22年、マンションのような鉄筋コンクリート造で47年です。マンションのほうが2倍以上価値が長持ちするのです。

中古であれば購入時の価格も抑えられますので、家計への負担も少なく分譲マンションでの暮らしが始められる点もポイントです。

中古住宅は物件豊富。住みたい場所に住める

「長年住んだこの街に住み続けたい!」「パークビューの物件に住みたい!」といったように、立地にこだわる方にも中古マンションがおすすめです。中古住宅の物件数は、新築住宅に比べれば圧倒的に豊富。例えば「○○駅の北口、徒歩5分以内のマンションが欲しい!」と思っても、新築の場合だと数年に一度出るかどうかの確率ですが、中古なら常にある程度の物件数が見込めます。また中古住宅は物件数が多いため、日当たりや広さ・眺望など、立地面以外のディテールにもこだわれます。その分、現状の物件に対する不満点を解消できる可能性が高いのです。

あえて購入するメリットはズバリ何?

ライフスタイルの変化に対して柔軟に対応したいならば賃貸住宅を選べばいいはずです。あえて購入を選択するメリットはどこにあるのでしょうか。

住まいのグレードアップが実現

賃貸用のアパートやマンションと、分譲マンションのグレードを比べたら、後者が圧倒的に高いレベルにあるのは間違いありません。

たとえば多くの分譲マンションで採用実績のある床暖房。快適でコストも抑えられることから近年ニーズの高い設備になっていますが、賃貸住宅での普及はまだまだ多くはありません。

日常的な管理においても、分譲マンションであれば管理人が常駐また巡回で物件を見ていますし、清掃スタッフが定期的に掃除をしてくれるので、清潔感が保たれている物件がほとんどです。

低金利+住宅ローン控除がお得

賃貸と分譲は、毎月の家賃と住宅ローンの月々の返済額を比べられることがよくありますが、このふたつを同じ金額に設定した場合、今は家を買ったときのほうがより条件の良いマンションに住めると言われています。これは住宅ローンが低金利の状態で長らく推移していること、年末の住宅ローン残高の1%が10年間税額控除される住宅ローン減税の存在があるためです。

住み替え前提で家を買うときの注意点

住み替え前提で家を買うとは、将来その家を売りに出すということです。買う段階から売るときのことを想定した物件選びが必要になります。どのようなポイントに注意すればいいか考えてみましょう。

新築か中古か

これまでの常識では新築で買った家は中古になったとたんに価値が下がるので売却前提なら新築は敬遠すべきものでした。

しかし立地条件の良い場所は土地の価格が上がっていることもあり、中古になっても必ずしも値段が下がる状況にはなっていません。築浅の中古住宅は流通市場でも特に人気があるため、場合によっては購入時以上の価格がつくこともあります。新築だからと言って最初から除外する必要はないでしょう。

初期費用を抑えたいなら、築年数が30年を超える中古も検討できます。建物価値は相当に減少していますので、比較的お手頃な価格で購入できるはずです。その上、価値の目減りもあまりなくなっているので、購入時と売却時で差額が生まれにくい状態です。ただし、築古のマンションは市場にあふれていますので、特長となるべきものがないと、売り出す時に苦戦する可能性があります。

近隣の賃貸相場

賃貸相場はふたつの意味で役に立ちます。ひとつはシンプルに買うか借りるかを決めるための情報としてです。毎月の家賃と住宅ローンの月々の返済額を比べて、明らかに家賃のほうが安いのであれば、購入にこだわる必要はないでしょう。

もうひとつは、住み替え時に家を売らずに貸し出す可能性を考慮しておくためです。住み替え時のタイミングとその状況によっては、あえて売却せずに賃貸として貸し出した方が資金計画的にはプラスになることがあります。その場合、いくらで貸し出せるかが重要な要素になりますので、賃貸相場は調べておいたほうがよいでしょう。直近の相場はもちろん、ここ10年間での推移などが分かればベターです。

売却予定時期の築年数

住み替えを予定する時期、これから買う家をいつ頃売りに出すかをあらかじめイメージしておきましょう。購入を予定している地域の物件価格を築年数別に比べてどれくらいの下落があるか確認しておくといいでしょう。購入する物件の築年数を判断する材料になるはずです。

売りやすい物件かどうか

住み替え前提で探す家のポイントはつまるところ売りやすい物件であるかどうかです。戸建てよりマンションが好ましいのは、マンションのほうが流動性が高いからです。

もちろん、マンションでも駅から離れた家族向けのタイプはあまり流動性は高くありません。駅から近いこと、できれば徒歩5分以内を目安に探してみましょう。少々値段は高くなっても、その駅のランドマークのようなマンションであれば、売却で困ることは少ないでしょう。

不動産売却・購入のスケジュール

住み替えの場合、単に住宅を購入するという作業に加え、最初の住まいを売却することも必要になります。また売却額がある程度想定できないと資金計画も立てられないため、購入だけの場面に比べると難易度は高くなります。なので、住み替えには余裕のあるスケジュールをたてましょう。

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売却と購入は出来るだけ同じタイミングで

多くの場合、住み替え資金は最初の物件の売却益を元手とします。そのため、売却時決済と購入時決済をほぼ同じタイミングにするのがベストです。 売却が遅れた場合には二重にローンを支払うこととなり、また売却が早すぎた場合には一時的に賃貸住宅を借りる必要があるなど、タイミングがずれると何かとデメリットが生じます。

大まかな流れは以下のようになります。売却時の「(4)決済・物件引渡し」と、購入時の「(5)決済・物件引渡し」が同時になるようなスケジューリングを目指しましょう。

【不動産売却の流れ】
(1)物件の査定依頼
(2)媒介契約(売却活動)
(3)売却契約
(4)決済・物件引渡し

【不動産購入の流れ】
(1)資金計画
(2)物件探し
(3)購入契約
(4)ローン手続き
(5)決済・物件引渡し
(6)入居

一般的には、売却にかかる期間は3ヶ月ほどとされていますので、事前の下調べ・入居時の引越しなども含めると、住み替えには6ヶ月くらいの期間を見込むのがよさそうです。

住み替え時の不動産会社選び

家を売り買いするとき、売主と買主の仲介者となるのが不動産会社。住み替えの際には、今ある家を売却するので「売主」の立場にもなるわけですが、住み替え時の不動産会社はどう選べばいいのでしょうか。

「一般媒介」と「専任媒介」の違い

物件を売却する場合や、賃貸に出して入居者募集を依頼する場合、不動産会社とは「媒介契約」を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。

「一般媒介契約」は、3種類の中では最も「縛り」のない契約方法です。複数の不動産会社に仲介を依頼できる、友人や親族など自分で探してきた相手との取引も自由に行える、などのメリットがあります。

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は、文字通り1社だけと契約するタイプ。複数の不動産会社と契約できない点を見ると相当不利なようにも見えますが、売主への活動報告の義務、「レインズ(各社の物件情報を共有する不動産情報ネットワーク)」への物件登録の義務などが業者に課せられている点は大きなメリットと言えます。

一般媒介と専任媒介のどちらがオトクか、とは一概には言えませんが、不動産会社から見ればメリットが大きいのは専任媒介。その分だけ広告掲載などにも力を入れてくれるので、スムーズな成約が期待できます。特に住み替え時は速やかに手持ちの物件を売却したい場面ですので、専任媒介の方が有利と言えるでしょう。

売却・購入を一社に任せたほうが良い?

住み替えの場合、同じタイミングで物件の売却と購入を行うので、両方とも同じ不動産会社に任せてしまった方が窓口も一つになり、何かと便利です。担当者も住み替えを希望していることを認識しているので、売却と購入にタイムラグが発生しないように努力してくれます。

ただひとくちに不動産会社と言っても、地場に強い地域密着型タイプや、全国的なネットワークを持つ大手会社など様々です。転居したい場所が同じエリア内ならば地域密着型の会社でも問題はありませんが、遠い場所に移る場合は対応できない場合もあります。

一社に任せる場合は、同じエリア内での住み替えなら地元情報に強い地域密着型の不動産会社、異なるエリアを希望する場合は全国的なネットワークに強みを持つ大手、といった使い分けが考えられます。

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オウチーノニュース編集部

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