中古マンション購入にかかる諸費用とは?

中古マンション購入にかかる諸費用とは?

新築に比べて中古マンションは割安感があるものの、購入にあたって必要な諸費用は忘れられがち。各種手数料から税金まで思いのほか高額になるので、しっかり準備していないと計画の見直しを迫られることになりかねません。

実際、何にどれぐらい必要なのか見ていきましょう。

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中古マンションの購入時、物件価格以外に必要な諸費用はどれくらい?

中古マンションの購入時に必要となる諸費用は、一般的に物件価格の1割程度が目安です。3~6%程度とされる新築に比べると割合が大きいのは、仲介手数料が必要となる物件が大半を占めるため。5~8%に収まることも珍しくありませんが、新生活の準備費用を考えても、物件価格の1割くらいは用意しておきたいものです。

費用の工面に時間を要しそうなら、引き渡し時期をずらせないか不動産会社に相談を。

資金計画は諸費用込みで

諸費用は物件価格の1割ほどにもなるため、資金計画にも影響を及ぼします。物件価格+諸費用+貯蓄(生活費)のバランスを考慮した資金計画の作成を心がけましょう。手付金や仲介手数料の半金など、早いタイミングで大きな金額の支払いも存在します。手元にキャッシュが足りない、という事態を引き起こさないように支払い時期も整理しておきましょう。

どんなものにお金がかかるの? 【諸費用の内訳】

諸費用を、支払いが必要となるタイミングで大別すると、(1)契約時(初期費用)、(2)引き渡し・融資実行時、(3)取得後の3段階

契約時に大きな割合を占めるのが、個人の売主が多い中古物件ならではの仲介手数料です。売買契約書や住宅ローン契約書には印紙税がかかり、フラット35利用の場合は適合証明手数料も。

費用項目が多いのが、引き渡し・融資実行時です。

住宅ローン関連は金融機関によって異なるものの、事務手数料・ローン保証料・団体信用生命保険料・火災保険料など、税金関係では登録免許税や司法書士報酬といった登記費用が発生します。そして取得後は不動産取得税のほか、毎年の固定資産税や、毎月の修繕積立金・管理費などが必要。これらすべてを念頭に、資金計画を立てることが欠かせません。

諸費用は住宅ローンでまかなえるのか

ネット系の金融機関を中心に諸費用を含めた住宅ローンの貸し出しを行う金融機関は増えています。資産運用中の手元資金には手を付けたくない、という人のなかには、諸費用を住宅ローンの低金利で借り入れできることをメリットと捉える人もいるかもしれません。その場合、諸費用込みで借りられる住宅ローンは利用価値の高い商品と言えます。

ただし、借入額が増えるわけですから、金融機関に対してその分のお金を借り入れるための十分な収入があることを示さなければなりません。物件本体費用だけで限度額ギリギリまで借り入れているような場合は、諸費用を組み込む形での借り入れは難しくなります。

大手銀行などでは住宅ローンとは別に住宅購入時の諸費用のためのローン(「諸費用ローン」)を用意していることが多いです。形式上は別のローンになっていますが、借入額限度額が住宅ローンとの合算で決まるなど、関連する部分もあります。借入期間や金利タイプを独自に設定できるメリットはありますが、事務手数料や保証料は住宅ローンと別にかかりますので、お金のことだけを考えたら、諸費用ローンを別に組むことで負担は重くなります。

中古マンション購入に必要な諸経費一覧

契約時(初期費用) 引き渡し・融資実行時 取得後
仲介手数料 住宅ローン契約印紙税 不動産取得税
売買契約印紙税 融資事務手数料 固定資産税・都市計画税(毎年)
適合証明手数料 ローン保証料 修繕積立金(毎月)
団体信用生命保険料 管理費(毎月)
火災保険料 リフォーム費用
登録免許税
司法書士報酬

仲介手数料

不動産会社へ売買取引の成功報酬として支払う費用です。仲介手数料の額は法律でその上限が決まっています(国土交通省:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額)。

売買金額が400万円を超える場合は「(売買価格×3%+6万円)+消費税」がその上限額で、多くの不動産会社がこのラインを手数料として提示しています。

成功報酬という性質から契約時に半金、引き渡し時に残りの半金を支払う形が多いです。振込または現金で、支払先は不動産会社です。

売買契約印紙税

不動産売買契約書には印紙を貼り付ける必要があります。この時に購入する印紙代が印紙税として納付されます。印紙は契約額に応じて貼り付ける金額が異なります。現在は不動産売買契約書の印紙税には軽減措置が取られています。

契約金額 軽減前 軽減後
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

国税庁:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

売買契約印紙税の発生は売買契約書を締結するときです。印紙税は国税なので国へ支払うものですが、手続き上はあらかじめ不動産会社が印紙を購入し用意しているため、不動産会社へ現金または振込でその金額を支払う形が一般的です。

適合証明手数料

中古マンションの購入でフラット35を利用するときに「適合証明書」の提出が必要となるケースがあります。

証明書の発行にかかる費用は依頼先によって異なります。料金設定も一式としているところもあれば、必要な調査と証明書の発行手数料を分けている会社もあるので、詳しくは依頼先に確認してください。7万円~10万円程度が一般的な金額です。

支払先は依頼する適合証明検査機関や適合証明技術者に対して行います。支払い方法や時期については各社で異なりますので、個別に確認してください。

住宅ローン契約印紙税

住宅ローンの契約書(「金銭消費貸借契約書」)には印紙を貼り付ける必要があります。印紙は借入額に応じて貼り付ける金額が異なります。売買契約書の印紙税には軽減措置がありましたが、住宅ローンの契約書にはそれがありません。税額は「売買契約印紙税」の項目の表のうち「軽減前」の部分を確認してください。

住宅ローンの契約書を締結する際に必要となるため住宅ローン契約時に発生します。あらかじめ金融機関が印紙を購入し用意しているため、金融機関へ現金で支払います。融資実行時に借入額から印紙代分を差し引くケースもあります。

融資事務手数料

住宅ローンを借り入れるにあたり必要となる手数料です。金額は金融機関によって異なります。定額で設定しているところもあれば、借入額に応じて設定するところもあります。

支払いは融資実行時です。借入額から融資事務手数料を差し引く形で借り入れ先の金融機関へ支払うことが多いでしょう。

ローン保証料

万が一住宅ローン利用者が住宅ローンを返済できなくなったときに備えて、利用者が保証会社と保証契約を結ぶためにかかる費用です。フラット35やネット系の金融機関の一部ではそもそも保証料を設定していないケースもあります。保証料がかかる場合は、借入額の2%程度になることが多いです。

保証料の支払い方は、融資実行時に保証料を一括払いする方法(外枠方式)と、住宅ローンの金利に上乗せして毎月の返済額に含めて保証料を支払う方法(内枠方式)があります。外枠方式の場合は借入額から保証料を差し引く形で借り入れ先の金融機関へ支払うことが多いでしょう。なお、保証料とは別に保証手数料がかかることが大半です。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険(団信)とは、ローン契約者が死亡または高度障害状態となり、住宅ローンの返済ができなくなったときに備えるものです。フラット35のように団信への加入が不要のものもありますが、大半の住宅ローン商品で団信への加入を義務付けています。団信の保険契約者は金融機関となるため保険料は金融機関が支払います。ローン契約者の負担は0円です。

利用者が保険料を負担することで保障範囲を広げることができる住宅ローン商品もあります。その場合は住宅ローン金利に0.1~0.5%程度を上乗せして支払う方法が一般的です。

火災保険料

購入した中古マンションに対する火災保険です。住宅ローンを借り入れるときは火災保険の加入を義務付けていることがほとんどです。

保険料は契約期間、保障内容、地域によって異なります。引き渡し日から保険が開始されるように申し込みましょう。保険料の払い方は加入する保険会社で確認してください。

登録免許税

中古マンションの購入で必要となるのは、所有権移転登記と住宅ローンを借り入れているときの抵当権設定登記です。

所有権移転登記の場合、固定資産税評価額に土地、建物それぞれの税率をかけて税額を計算します。土地は本則税率は2%ですが軽減措置がある今は1.5%に、建物は本則税率2%に対し0.3%です。建物の軽減税率は築25年以内のマンションである必要があります。

抵当権設定登記は借入額に税率をかけて税額を計算します。本則税率は0.4%ですが、軽減措置によって0.1%に軽減されています。

詳しくは国税庁:登録免許税の税額表に記載があります。

登録免許税は国税です。引き渡し時に司法書士への支払いに含ませる形で処理するのが一般的な方法です。

司法書士報酬

上の登録免許税を司法書士へ依頼する際の報酬です。

所有権移転登記であれば4万円~7万円、抵当権設定登記であれば、3万円~5万円程度の報酬に消費税がかかります。日当や交通費を別で請求されることもあります。

どちらの登記も行うのは引き渡し日です。支払いは司法書士へ引き渡し日に行います。現金が多いですが、振り込み等に対応している事務所もあります。詳しくは各事務所または不動産会社へ確認してください。

不動産取得税

不動産を取得したときに一度だけかかる税金です。固定資産税評価額に税率をかけて税額を計算します。本則税率は4%ですが、軽減措置によって3%に軽減されています(総務省:不動産所得税)。

中古マンションでは、建物の新築時期によって固定資産税評価額から一定額を控除することができます。

新築時期 控除額
平成9年4月1日以後 1,200万円
平成元年4月1日から平成9年3月31日まで 1,000万円
昭和60年7月1日から平成元年3月31日まで 450万円
昭和56年7月1日から昭和60年6月30日まで 420万円
昭和51年1月1日から平成56年6月30日まで 350万円

不動産取得税は都道府県が課税する地方税です。課税対象となっている場合は、購入後4ヵ月から6ヵ月後に都道府県から納税通知書が送付されてきますので、指定の支払い方で納付してください。

固定資産税・都市計画税

中古マンションは都市計画区域内にあることがほとんどなので、マンション取得後は毎年固定資産税と都市計画税がかかります。

どちらも課税標準である固定資産税評価額に税率をかけて税額を計算します。固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の制限税率は0.3%です。住む地域によって税率が異なることがあります。住宅用の土地については面積に応じて評価額を軽減する措置があります(総務省:固定資産税)。

対象 固定資産税 都市計画税
200平米以下 評価額×1/6 評価額×1/3
200平米超 評価額×1/3 評価額×2/3

固定資産税・都市計画税は市区町村が課税する地方税です。毎年1月1日時点での所有者に対して6月ごろに納税通知書が送付されます。多くの自治体では納期を4回に分けて設定しています。支払い方法については各自治体が指定するものがありますので、そちらを確認してください。

修繕積立金

マンションの共用部分の修繕費用の積立費用として毎月支払うのが修繕積立金です。面積に応じて負担する費用が決まります。

平成30年のマンション総合調査では一戸あたりの平均は 11,243 円でした。

支払方法はマンション管理組合ごとに決まっていますが、通常は毎月1回の自動引き落としとなることが多いでしょう。

管理費

マンションの共用部分の管理費用として毎月支払うのが管理費です。修繕積立金と同様に面積に応じて負担する費用が決まります。

平成30年のマンション総合調査では一戸あたりの平均は10,862円でした。

支払方法はマンション管理組合ごとに決まっていますが、通常は毎月1回の自動引き落としとなることが多いでしょう。

リフォーム費用

リフォーム費用は人によって差がありますが、なかにははかなり高額の費用をかけてリフォームをする人もいるでしょう。

リフォームは引き渡しが完了してから着手します。支払いは少額のものであれば工事完了後に、高額のリフォームでは前金、中間金、完了金のように複数回に分けて支払うこともあります。工事を請け負うリフォーム会社へ確認しましょう。

諸経費は具体的にどれくらい?シミュレーションしてみた

購入価格2000万円(建物評価額1500万円、土地評価額500万円)の全額融資と仮定し、大まかな諸費用を算出してみましょう。

まず仲介手数料は、2000万円×3%+6万円に消費税で約72万円。印紙税は売買が1万円、ローンが2万円で、適合証明手数料は概ね5万円ほど。フラット35の利用を想定すると保証料は無し、事務手数料は一般的に3万円+消費税。  

団体信用生命保険料は7万円ほどですが、借入残高に応じて毎年必要です。

火災保険料は長期一括払いなら15万円前後で、地震特約をプラスだとさらに上乗せに。

一定要件を満たせば建物の所有権移転登記は税率0.3%、住宅ローンの抵当権設定登記は税率0.1%となる特例があり、登録免許税は計11万円。その手続きに関わる司法書士報酬は10万円前後が目安です。不動産取得税は減税特例適用で発生しないケースが多いものの、特例対象外だと数十万円になるので事前に確認を。

さらに毎年の固定資産税・都市計画税約11万円、毎月の修繕積立金+管理費が約2万円などが加わり、160万円以上になります。

引っ越し費用約15万円、家具・家電購入費用約20万円などを加えると、契約から1年間の住居関連費は合計200万円近くになるので、支払いのタイミングと合わせて把握しておきましょう。

物件価格:2,000万円
頭金0円、全額ローンで購入した場合と仮定

・契約費用

  • 仲介手数料726,000円
  • 売買契約印紙税10,000円

・ローン費用

  • ローン契約印紙税20,000円
  • 融資手数料33,000円
  • 団体信用生命保険70,000円
  • 火災保険料150,000円
  • 適合証明手数料70,000円

・登録費用

  • 登録免許税110,000円
  • 司法書士報酬100,000円

・維持費用

  • 固定資産税等110,000円
  • 修繕積立金等(12ヶ月分)240,000円

合計1,639,000円

諸費用を抑えるためにできることは?

諸費用を少しでも減らす方法を考えてみましょう。

仲介手数料の交渉

諸費用のなかでも金額が大きくなるのが仲介手数料です。仲介手数料は「(売買価格×3%+6万円)」が定価のように言われていますが、これは上限額です。この上限額を仲介手数料として設定している不動産会社は、積極的に仲介手数料について説明しないことが多いです。交渉してみたら、思いのほか値段が下がったということもありますので、試しに交渉をしてみましょう。

火災保険の補償範囲の見直し

火災保険は火事以外にも様々な事故を補償することができます。たとえば水災を補償範囲としていれば、台風で近くの川が氾濫し、床の上まで浸水し家具も水浸しになったといったときに保険がおりますが、マンションの1階ならともかく、中層、高層階ではまず起こり得ない事故です。

このようにマンションの立地や所在階数によっては不要な補償もありますので、そうした部分を細かくチェックして、補償から外すことで保険料を安くすることができます。

もちろん、保険料を安くするために必要な補償を除くようなことがないようにしてください。

借入額を抑える

住宅ローン関連の諸費用では、借入額に応じて諸費用の額が決まるものがあります。融資事務手数料や保証料、登録免許税などです。100万円単位で借入額を減らせればこれら諸費用への影響も少なくありません。

ただし、諸費用を抑えたいがために不必要に借入額を抑えるのは本末転倒です。頭金に本来残しておくべき生活費を使ってしまうことで、不測の事態に備えられなくなるようなことは避けるようにしましょう。

記事のおさらい!よくある質問

物件価格以外に必要な諸費用はどれくらい?

中古マンションの購入時に必要となる諸費用は、一般的に物件価格の1割程度が目安です。3~6%程度とされる新築に比べると割合が大きいのは、仲介手数料が必要となる物件が大半を占めるためです。

中古マンションと新築マンションの仲介手数料の違いは?

中古マンションの場合、売り主は個人の場合が多く、不動産仲介会社による仲介での取引が中心になります。そのため、売主から直接販売されることが多い新築マンションとは異なり、中古マンションを購入するときには、基本的に仲介手数料が発生します。

諸費用も住宅ローンで借入できるの?

以前は、諸費用は現金で用意するものが多かったのですが、最近では諸費用を含めて全額を住宅ローンで借り入れることも可能になりました。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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