土地の坪単価の計算方法は?一坪いくらか相場がわかる!

土地の坪単価の計算方法は?一坪いくらか相場がわかる!

土地取引の現場では坪単価という言葉が今でも使われています。普段から坪という単位を使っていない人にはなじみが薄く、数値の意味も読み取れません。坪がどんな単位で、坪単価をどのように計算するのかを確認しましょう。複数ある土地の評価の仕方や土地相場の調べ方もあわせて紹介します。

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坪単価とは

坪単価計算方法

土地の坪単価とは?

「坪」は面積を表す「尺貫法」の単位で、日本では古来より使われていました。明治時代にメートル条約加入後も、尺貫法は、メートル法と併用され、1958年12月31日に尺貫法を取引や証明の単位として用いることが禁止されるまで続きました。 不動産業界では今なお、坪を使って土地や建物の広さを表す慣習が残っています。

この坪を使った広さの考え方をベースにして土地や建物などの価格を表すのが「坪単価」です。30坪の土地の価格が4,500万円ならその坪単価は150万円ですし、坪単価が100万円の土地40坪の価格は4,000万円になります。

坪が苦手な人は平米へ換算しましょう。簡易的に数値を出すなら「坪数×3.3」で平米数への変換ができます。もう少し細かい単位まで知りたいなら「1坪=約3.30579平米」くらいまで覚えておくと良いでしょう。

またイメージとして坪の広さをとらえたいなら、1坪はだいたい畳2枚分くらいと考えると分かりやすいかもしれません。

坪単価・平米単価・坪数 計算ツールはこちら

土地価格の指標

土地の価格は取引ごとに決定します。売る人と買う人が相互に納得したら、それがその土地の価格です。

一方で、土地は公共事業でも利用しますし、その価値によって固定資産税や相続税など税金の額にもかかわってくるため、すべてを市場任せにすることはできません。国や地方自治体が関与する土地の価格(公的な価格)には次の4つがあります。

・公示価格
・基準値標準価格
・固定資産税評価額
・相続税評価額

これに実際の取引価格(実勢価格)を加えた価格が土地価格の指標となります。ひとつの土地に5つもの価格があることから、土地は一物五価などとも言われます。

土地の坪単価は何によって決まる?

実際に土地を評価する際はそれぞれの土地の実情にあわせた評価がなされます。とりわけ重要になるのは土地の使いやすさや道路との位置関係です。

使いやすい土地の代表は四角形です。それも道路からの奥行きが短い土地が望ましいです。三角形だったり奥行きの長い土地は実勢価格でも公的価格でも評価が低くなります。

また、道路との位置関係では土地の南側に道路がある南面道路の土地は日当たりの良い家を建てやすいため人気がありますし、複数の道路と接する角地や準角地のほうが一つの道路としか接していない土地よりも高い評価が得られます。

このように評価の高い土地、人気がある土地は価格も高くなりますので、それに連動して坪単価も高くなります。

反対に土地が相場より極端に安いようなときは、なにかしら安い理由があるはずです。図面だけではわからないマイナスポイントがあるかもしれませんので、現地で土地の様子をしっかり確認しましょう。

土地の坪単価・相場の調べ方

土地を買う人も売る人も、実際にいくらくらいで取引されるものなのか、その相場が気になるところです。

一般の人が土地取引の実勢価格を知るには、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」の不動産取引価格情報検索が便利です。実際に土地取引をした人へのアンケート調査をもとに、個人情報に配慮した範囲で、土地の取引価格、所在する町名、駅までの距離、形状、前面道路の幅員や方位、用途地域、建ぺい率、容積率などが取引ごとにまとめられています。ここには坪単価も掲載されていますので、坪単価で相場を把握したい人には最適な情報源です。

調べ方も簡単で、取引時期と種類(土地だけでなく、土地と建物のセットやマンションなども選べます)、地域を選ぶだけで検索をかけられます。

懸念点があるとすると取引の少ない地域では検索してもデータが数件しかなく、相場を知るには不十分だということです。そうした場合は、地元の土地取引実績が豊富な不動産会社などをパートナーに選び、情報を提供してもらうと良いでしょう。

関連記事土地総合情報システムの使い方

また、不動産ポータルサイトで現在売り出し中の土地を確認したり、サイトが提供している相場情報を見るのも良いでしょう。ポータルサイトの相場情報の出し方は売り出し価格をもとにしているため実勢価格と多少の違いは出ますが、目安としては十分活用できます。

土地の坪単価ランキング

公示地価をもとにした最新の土地価格のランキングをみましょう。公示地価は平米単価によって求められますので、平米単価を「0.3025」で割って坪単価にしたものも一覧に併記します。

  • 2021年公示地価ランキング、住宅地編(全国)
順位 場所 平米単価(万円) 坪単価(万円)
1 東京都港区赤坂1丁目 484 1600.0
2 東京都千代田区六番町 405 1338.8
3 東京都港区白金台3丁目 381 1259.5
4 東京都港区南麻布4丁目 357 1180.2
5 東京都港区南麻布1丁目 317 1047.9
6 東京都千代田区三番町 316 1044.6
7 東京都千代田区一番町 303 1001.7
8 東京都千代田区九段北2丁目 296 978.5
9 東京都港区赤坂6丁目 275 909.1
10 東京都渋谷区恵比寿西2丁目 273 902.5
  • 2021年公示地価ランキング、商業地編(全国)
順位 場所 平米単価(万円) 坪単価(万円)
1 東京都中央区銀座4丁目 5,360 17,719
2 東京都中央区銀座5丁目 4,610 15,240
3 東京都中央区銀座2丁目 3,990 13,190
4 東京都中央区銀座7丁目 3,930 12,992
5 東京都千代田区丸の内2丁目 3,720 12,298
6 東京都新宿区新宿3丁目 3,650 12,066
7 東京都新宿区新宿3丁目 3,460 11,438
8 東京都中央区銀座6丁目 2,930 9,686
9 東京都千代田区大手町2丁目 2,900 9,587
10 東京都中央区銀座4丁目 2,870 9,488

近年、住宅地、商業地ともに大半の地点で地価は前年を上回る価格で推移してきましたが、2021年は多くの地点で評価を前年より下げることになりました。新型コロナウイルスの影響を強く受けたためです。

一方でマンションや一戸建てなど不動産価格の平均は2020年、2021年と上昇傾向にあります。地価公示による評価と実勢価格とにずれが生じている可能性もあり、今後の動向が注視されています。

建物の坪単価とは?注文住宅の価格表示には気をつけよう!

これまで土地の価格を知る指標として「坪単価」を説明してきましたが、建物についても坪単価の考え方は有効です。なお建物を坪で表現するときは「建坪」「建坪単価」などと言います。

もしあなたが注文住宅での取引を考えて坪単価を調べているなら、注意すべきことがあります。

坪単価に含まれる工事内容を必ず確認しなければならないという点です。注文住宅を建てるときにかかるお金は家本体の工事費だけでなく、外構やカーポートの設置、電気やガス、上下水道などがあります。坪単価に含まれる工事内容をしっかり確認しておかないと、プラスアルファで費用がどんどん加算されてしまいます。

「え?そんなの担当営業マンが事前に教えてくれるでしょ?」と思われたかもしれません。 注文住宅においては価格の表示義務がありません。

では、どうすれば適正な価格で取引ができるのでしょうか。
ポイントは2つあるといえます。1つ目は、複数社に見積りを依頼することです。
先述したように、業者側には価格の表示義務はありません。つまり、同じ仕様や設備でも、業者によって費用が異なってくることを意味します。同じ仕様と予算で、複数の業者に見積りを依頼してみるとよいでしょう。

2つ目に、本当の予算(ホンネ)の8掛けほどを業者に伝えることです。
注文住宅はこだわって家造りをしようとするほど、オプション品や追加工事がかさみます。あらかじめ追加の費用が発生することを想定して、はじめは予算の8割掛けの金額での見積もりを業者に依頼するようにしましょう。

そして業者が見積を持ってきた際には、それぞれの項目に関して何にいくら掛かっているのか、確認していきましょう。少し面倒な依頼者と思われるかもしれませんが、家は高い買い物なので不明点はなくした上での購入が理想です。

記事のおさらい

坪単価は何を表しているの?

「坪」とは古くから日本で使われている「尺貫法」の面積を表す単位のこと。不動産業界ではいまもなお、この「坪」を使用して土地や建物の広さを表すのが慣習となっています。また、この「坪」を使用した広さの考え方を基に土地や建物の価格を表すのが「坪単価」となります。詳しくは 坪単価とはをご確認ください。

坪単価の相場は簡単に調べられるの?

土地取引の実勢価格を知るには、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」の不動産取引価格情報検索が便利です。坪単価も掲載されていますので、坪単価で相場を把握したい人には最適な情報源といえるでしょう。詳しくは 土地の坪単価・相場の調べ方をご確認ください。

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執筆
オウチーノニュース編集部

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