不動産契約で登場する「重要事項説明書」について徹底解説【不動産用語集】

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重要事項説明とは

重要事項説明とは

重要事項説明(以下、重説)とは、不動産取引時における契約前の段階において、物件などに関する重要事項の説明を行うことをいいます。

不動産は専門性が高く、そして高額な商品といえます。そのため、私たちのような不動産について詳しくない一般消費者は、家をひとつ買う(または借りる)となった場合でも、不安に思うもの・・・・。

そこで国は、法律で不動産業者に物件などの重要事項を、相手方(一般消費者)に説明するよう義務付けたのです(書面の説明および記名押印は、宅地建物取引士が行う)。

重説は契約の決め手!?

上述のように、重説はあくまでも不動産業者の義務行為のひとつです。契約を結ぶ前に大事な事項を不動産業者から説明してもらい、それをもとに契約を結ぶかどうかを判断する「材料」にすぎません。

ゆえに契約後の生活で、私たちが見直したりすることは滅多にありません
(念のために保管はしておきましょう)。

ただし先述したようにも、重説は住まいを決める重要な材料となりえるものですから、しっかりと説明を聞く必要があります。

もしこの重説時に不動産業者が不正を働いた場合には、都道府県庁の建築指導課などに相談するとよいでしょう。
またここでいう不動産業者の不正とは、

重説書に書かれていないことを説明された
重説書を渡すだけで説明しない場合

重説書の説明を一部省かれた

宅地建物取引士証を提示されなかった(宅地建物取引士以外による重説)

などです。

重説は、契約後に「言った」「言っていない」の問題を未然に防ぐ効果があります。生活の根幹である不動産の重説を行う不動産業者には、やはり重い責任が伴うのです。

重要事項説明時の流れをチェックしよう!

重要事項説明時の流れをチェックしよう!

どの物件を取引するかを決め、いよいよ不動産業者による重説です。
取引態様(代理なのか媒介か、など)にもよりますが、重説はおよそ2時間ばかしかかります。長時間も小難しい話を聞くわけですから、精神的にもこたえるものがあります。

しかし、どのような流れでその内容が説明されるのかを事前に把握しておくだけでも随分と楽になりますし、不動産業者の説明に信憑性があるのかも判断できると思います。

当日のためにも、重説の流れと内容を確認してみましょう。

重説の流れ(戸建て住宅の売買時)

  1. 重説前に必ず確認しておきたいこと
  2. (1)宅建士であるか否か
    重説時に不動産業者の社員である宅建士(不動産取引の国家資格者で、この資格者でないと重説はできない)が、宅建士であるかどうかを示すために「宅建士証」を提示する義務があります。提示してこなかったら指摘しましょう。

    (2)取引態様の明示
    法的な義務はありませんが、一般的に「自ら売主」なのか「売主の代理」もしくは「媒介(仲介)」なのか、といった取引態様の説明があります(業務上の制限)。

  3. 物件に関する重説
  4. 物件に関する事項は、
    重説の中でも極めて大事な内容なので、詳しく見ていきます。

    (3)登記された権利の種類や内容について
    抵当権が設定されている場合、売主が抵当権を抹消する旨を述べていても、不動産業者には重説義務があります。
    また差押さえの登記がある場合も、この限りではありません。

    建物の安全性や住みよい環境保全のために、土地利用における一定の規制を受けます。数多くの法律が存在し、すべてを覚えるのは困難なので、ここでは概要だけおさえましょう。

    【3-1】建物の建築や建て替えの際に、どの用途の建物がどの程度の規模で建築することができるのか
    【3-2】何らかの費用負担が発生することはないか

    など、しっかりと確認しましょう。

    (4)道路や電気、ガス、下水道などのインフラ整備について
    私道の位置、面積、負担金の有無などが説明されます(私道負担の説明)。また都市ガスなのかプロパンガスなのかなどの説明もされます。

  5. その他物件に関する情報
  6. 上記以外にも、未完成物件の工事完了時における形状・構造などについての説明や、津波災害区域か否かなどといった国土交通省例などで定められる事項の説明があります

    また今回は売買時における重説の確認事項をご紹介しましたが、マンションの場合には、上記に加えてマンション特有の重説事項があります。

  7. 契約条件に関する事項
  8. 契約後のトラブルを避けるためべく、主にお金についての説明が行われます。
    (6) 代金及び交換差金以外に授受される金額
    (7)契約の解除に関する事項
    (8)損害賠償額の予定・違約金
    (9)手付金などの保全措置の概要
    (10)支払金・預り金の保全措置の概要
    (11)あっせんするローンの内容、ローン不成立の場合の措置
    (12)瑕疵担保責任の履行措置
    (13)割賦販売に関する事項
    (14)供託所などの説明

    特に覚えておきたいことは(11)です。
    これは融資条件や融資が不成立の場合の措置について説明します。
    売買時は特に高額な取引となるので、しっかりと説明を聞く必要があります。

  9. 重説の確認、理解
  10. 重説終了時に不明点などを確認しましょう。

  11. 売買契約を締結

まとめ
以上が重説の流れとなります。
重説はかなりのボリュームなので、当日は財団法人 不動産流通近代化センターなどが発行している「重説チェックリスト」を持参されることを強くオススメします。

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