【家を高く売るコツ】複数査定と売却タイミングはいつ?

【家を高く売るコツ】複数査定と売却タイミングはいつ?

戸建てやマンションを売却するとき、少しでも高く売りたいですよね。まずはいくつかある家を売る方法を確認するところから始めましょう。一般的な仲介を選ぶのであれば、家を高く売るコツがいくつかあります。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

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家を売る方法を比較。仲介以外の選択肢も

家を売るときは不動産会社へ買い手を探してもらい、契約や引き渡しの仲介を依頼することが大半です。これは「仲介」と呼ばれる方法ですが、この方法の良いところは、より有望な買い手(一般には高く買ってくれる人)を見つけやすいことです。

不動産会社へ仲介を依頼することで、不動産会社だけが利用できる「レインズ」に登録してほかの不動産会社と情報を共有し買い手を探してもらったり、不動産情報サイトへ広告を掲載し一般の利用者の目に触れる機会を増やすことができます。個人ではこうした行為は行えません。契約や引き渡しに伴う細かい業務や、法的な問題がないかをチェックしてもらうなど、事務作業の大半を手伝ってもらえることも仲介の大きなメリットのひとつです。家を高く売る方法として最優先で検討すべきが「仲介」になります。

仲介以外の選択肢とそのメリット

特段の理由がなければ仲介で探すことになるでしょうが、優先させる事情がほかにある場合や、状況次第では仲介以外の選択肢を選んだほうが良い場合もあります。具体的な例をいくつか紹介します。

買取

不動産会社が直接買主となって物件を買い取る方法です。買取は不動産の現金化を急ぐ人に向いています。仲介では買い手を見つけるまでの時間、購入を希望してから実際に引き渡しをするまでに一定の時間が必要になります。その点、買取をするのは不動産のプロで、法人でもある不動産会社なので、引き渡しまでは非常に早く進められます。ただしメリットと引き換えに、提示される金額は市場で売るよりも2割から3割くらい下がることが多い点にも注意が必要です。

買取保証

現金化する期限が決まっている人に向いている方法です。まず、高く売れる可能性がある市場で買い手を探してみて、一定期間探しても見つからなかったら不動産会社が買い取る、ということを最初に決めておくのが買取保証です。

代理

海外赴任中にどうしても家を売らなければならない事情があるなど、自らが事務手続きにかかわれない場合は、不動産会社に売却を代理で依頼することも可能です。不動産会社は買い手を探すのみならず、売主に代わって売買契約の締結までを行います。代理で依頼する場合は、不動産会社へ支払う報酬が仲介の時の倍になることが大半です。お金を多く払ってでもお願いしなければならない理由があるときに検討します。

任意売却

任意売却は住宅ローンの返済を滞納してしまっている人が家を売るときの方法です。滞納分を含めた残債が売却したとしても一括で返済できない、という理由でどうしていいかわからずにいるときに助けとなる可能性があります。任意売却をするにはローンの借入先金融機関の承諾が必要になりますが、もし承諾が得られれば、一括返済できずとも家を売ることができるようになります。不足分の返済方法については事前に金融機関と協議し、決定します。

個人間取引

友人や知人に不動産会社を通さずに家を売ることも可能です。メリットは仲介手数料がかからないことです。ただし、手続きに瑕疵があった場合のリスクなどが考えられるため、不動産取引の経験がない人が安易に手を出すことはお勧めできません。

仲介会社で家を売るときの流れ

家を売る方法をいくつか紹介しましたが、ここでは基本の売り方となる不動産会社による「仲介」で家を売るときの流れを説明します。大まかな流れは次のものです。

  1. 不動産会社へ売却査定を依頼する
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動を開始する
  4. 購入希望者への内覧対応等を行う
  5. 購入の申込を受け取り、承諾する
  6. 売買契約を締結する
  7. 引き渡しを行う
  8. 確定申告を行う(必要な場合)

これらがスムーズに進むようにサポートするのも仲介をする不動産会社の仕事のひとつです。分からない点や不安に思うことはその都度、不動産会社を頼り、確認するようにしましょう。

家を高く売る方法

ここからは仲介で売るときを例にどうしたら家が少しでも高く売れるかを考えてみます。

優秀な仲介会社の見極め

仲介会社が果たすべき役割の筆頭は、有望な買い手(高く買ってくれる人)を見つけることです。自社に潜在的な顧客を多く抱えている、購入希望者を募る情報ネットワークを広く持っている、広告や販売活動に長けている。不動産会社にはこのようなスキルが求められます。これにプラスして担当者の人当りや、相性などでその会社と付き合っていくべきかどうかを判断することになります。

必ず複数の業者で査定をとる

不動産を売り出すときは、まず不動産業者に査定してもらいます。そして、不動産業者が出した査定価格を参考に、その価格に少し上乗せした金額を売り出し価格とします。

このとき、1社でしか査定しないと、その不動産業者の査定価格が適正かどうかわかりません。もしかして、相場よりかなり安くなっているかもしれません。その1社の査定価格が安くて、低い価格で売り出してしまったら、高値で売却することは、その時点で不可能になってしまいます。

複数の業者で査定をすると、1社が低くても他社が高ければ、だいたいの正しい相場がわかります。

不動産の査定額にはかなりバラつきがあることが普通で、ときには1000万円くらいの開きが出ることもあります。高く売るためには、一括査定サイトなどを利用して、4~6社くらいから査定を取りましょう。

査定価格が高いから良いとは限らない

売り出し価格は、実際に売却したい価格より高めに設定します。 なぜなら、購入希望者がついたときに、価格交渉に入るので、実際に売れる価格は売り出し価格より低くなるからです。

ただ、売り出し価格が高ければ高いほどよい、というものではありません。売り出し価格が明らかに相場より外れて高いと、買い手がつかなくなります。 その場合、売り出し価格を徐々に下げて行かざるを得ません。

しかしこのごろはネットなどで、物件の価格をずっとチェックしている人が多いです。不動産業者も、物件価格のチェックは欠かしません。

だんだんと売り出し価格が下がってくると、観察している購入希望者は、「あの物件、実際の売り予定価格よりもだいぶ高値で売り出しているのだな」「もう少し待てば、もっと下がるかも」と考えます。 さらに「あの物件は、実際の価値よりかなり高い価格で売り出しているみたいだから、あまり価値がないのかもしれない」などと勘ぐられることもあります。

そのため、高値で売り出しだんだん価格を下げると、かえって不動産が売れなくなってしまうのです。売り出し価格を決めるときには「適正価格」を設定することが重要です。

複数の業者に査定依頼を出したときには、やみくもに高い業者に依頼するのではなく、全体平均より多少高めな業者に依頼する方が安心でしょう。

家を綺麗に見せるコツ

家の印象は玄関を入って数分で決まると言われています。家の印象をアップさせるためにできることを考えましょう。

玄関

靴は靴箱等にしまいましょう。不動産会社や内覧者が来るときは傘も置きっぱなしにせず、目につかないところへ動かしましょう。

キッチン

重点的にチェックされやすい場所です。コンロ周りの油汚れは専用の洗剤等を使えば十分綺麗になります。生ごみの匂い対策も忘れずに。

浴室、洗面、トイレ

水周りと呼ばれる箇所です。目立つカビや黒ずみは早めに除去しておきましょう。照明も大切です。普段はリラックスしやすいように電球色を使っていても、人に見せるときは昼白色のほうが明るい印象を与えるかもしれません。

リビング・居室

部屋の印象は光がどれだけ入るかで大きく変わります。光を遮るような背の高い家具を部屋の中央に置かないように注意しましょう。モノが少なければそれだけ広く見えるので、このタイミングでいらないものは処分しておくと良いでしょう。

高く売れる時期に合わせて売り出す

実は、不動産には売りやすいシーズンがあります。 もっとも売りやすいのは、毎年2~3月ころの引っ越しの季節です。この期間であれば、ある程度高めの売り出し価格を設定しても売りやすいです。

反対に、8月などの閑散期には、あまり高めの設定をすると、売れにくくなってしまいます。

急いで売るか、じっくり売るかによって、価格設定が異なる

急いで売らなければならない場合、どうしても売り出し価格を下げざるを得ません。これに対し、じっくり時間をかけられるなら、高額で購入してくれる人を待つ時間があるので、高めの価格設定をすることができます。

リフォームの必要性を考える

売却前のリフォームは諸刃の剣です。プラスに作用すれば広告等での見栄えもよくなり問い合わせ数も増え、希望する値段で売却しやすい環境が作れます。一方で、せっかくリフォーム費用をかけてもなかなか売却に至らないこともあります。長期化すると値段を下げざるをえず、元を取るどころか無駄な出費に終わる可能性も出てきます。不動産会社とも相談して、慎重に判断しましょう。

内覧時の対応力を身につける

空室の家を売るのであれば、内覧前に現地へ赴き、空気の入れ替えや建物周囲に印象を悪くする要素がないかチェックしておきましょう。季節によっては室温や湿度を調整しておくことも大切です。訪問者+不動産会社、自分用のスリッパも忘れずに用意してましょう。

基本的には購入希望者の質問に答える形で話を進めていくことが多いでしょう。聞かれたことに答えることはもちろんですが、実際に住んでいたからわかる生活メリットがあれば、会話を上手に広げながら、そういった部分もアピールすると良いでしょう。家については男性より女性の意見に重きが置かれることが多いため、回答するのも女性のほうがベターです。

住みながらでも高く売れる?

購入者が家をじっくり見るには空室になっているほうが好ましいですが、入居中の家だからといって高く売れなくなるとは限りません。前述の「家を綺麗に見せるコツ」を参考にし、生活をイメージしやすい空間が作れれば相手にプラスの印象を与えることもできます。

今は売りどき?

国土交通省では不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」を毎月公表しています。令和4年4月発表の資料から、住宅種別ごとの推移を時系列で表したものが次のグラフです。

2013年ごろからマンションの価格指数が突出して高くなっていることが分かります。全体の流れを見る限り、今マンションを売却して損失を被る人はかなり限られるのではないでしょうか。2020年以降は戸建や住宅地も明らかな上昇基調にあります。

2022年は住宅ローン控除の税制改正がありました。全体としては控除額が引き下げられたためマイナス要因となる印象ですが、中古住宅に限っては築年要件の緩和によって対象となる住宅の数は増えています。これが全体にどのような影響を及ぼすのか、動向を注視する必要があるでしょう。

また、住宅ローン金利の上昇を伝えるニュースを耳にする頻度も高くなっています。金利上昇は確実に需要を冷え込ませます。市場予測でマイナス面が強調されればされるほど、売り急ぐ人が現れ供給過多となり、ますます値段が下がります。売り手からするとこれは非常に悪い循環です。

不動産の価格は上がり続けるのか、近いうちに頭打ちとなるのか、それとも何らかの理由で急降下に転じるのか。それは誰にもわかりません。市場にばかり左右されるのではなく、自らのライフスタイルから売却の必要性を考え、しかるべき決断をするようにしてみてはいかがでしょうか。

売却費用の節約、税金対応

最後に家を売るときの費用を抑える方法をいくつか紹介します。

仲介手数料の値下げ

売却時の費用でもっとも高額になるのは不動産会社への仲介手数料です。大手の会社の大半は法律で決められた上限額をそのまま設定していますが、これはあくまで定価であり、交渉次第では下がらないものではありません。特に手離れが良さそうな物件であれば、十分交渉の余地があります。媒介契約を締結する前に話し合ってみましょう。

不動産価格が400万円を超えるときの仲介手数料の上限は「物件価格×3%+6万円+消費税」です。

売買契約書をコピーで受け取る

通常、不動産の売買契約書は売主と買主用に2部用意し、それぞれの印紙代を負担する形がとられています。この売買契約書を1部だけとし、原本は買主へ、売主はそのコピーで済ませるのであれば、売主側は印紙代を負担しない、という方法も可能です。ただし何かしら契約上のトラブルが発生した際には契約書のコピーしか持っていないことがマイナスになる可能性もゼロではありません。

不動産の売買契約書に対する印紙税については、軽減措置が講じられています。主要な価格帯の印紙代は下記のとおりです。

契約金額 印紙代(軽減後)
500万円を超え1千万円以下 5千円
1千万円を超え5千万円以下 1万円
5千万円を超え1億円以下 3万円
1億円を超え5億円以下 6万円

譲渡所得にかかる税金の節税

不動産を売却したことで利益が生じたら、その利益に対して税金が発生します。この時の税率は、不動産を所有している期間によってそれぞれ設定がされていて、所有期間が短い短期譲渡所得ではかなり税率が高く設定されています。短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。逆に言えば、これ以上の期間所有していれば長期譲渡所得となり税率が抑えられますので、売却をするタイミングの判断材料になるのです。短期譲渡所得、長期譲渡所得の税率は下記の表のとおりです。

譲渡所得の種類 所得税 復興特別所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 30% 0.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15% 0.315% 5% 20.315%

マンションと戸建ての違い

立地や物件の内容にもよりますが、一般的に、マンションと戸建てではマンションの方が売りやすいです。特に駅近で便利なマンションなら、かなり高めに価格設定しても売れる可能性が高いです。
マンションの売り出し価格を決めるなら、ある程度強気で設定しても良いでしょう。

これに対し、戸建ての中古住宅の場合には、慎重に売り出し価格を決定した方が良いケースが多いです。近隣の売却事例などを見て、現実的なラインを設定しましょう。

戸建てやマンションの売り出し価格の設定方法をご紹介しました。
売り出し価格の設定により、その後の流れが大きく変わってくることもあるので、慎重に決定しましょう。

家を高く売るコツのまとめ

家を高く売るうえで大事なポイントは?

「売り出し価格」の設定がポイントです。査定価格は、業者によってバラツキがあるので、必ず複数の業者に査定を依頼してください。高すぎても売れないので、査定価格のなかで平均よりも高いくらいの業者に依頼しましょう。
詳しくは、必ず複数の業者で査定をとるをご確認ください。

家を売るタイミングは?

最も売りやすいのは、引っ越しシーズンの2~3月です。この季節は、ある程度高めの売り出し価格を設定しても売りやすいです。
不動産を売りやすい時期についてで解説しています。

マンションと戸建て、どちらが売りやすい?

立地や物件の条件にもよりますが、一般的にはマンションのほうが売りやすいです。マンションの売り出し価格はある程度強気で、一戸建ては現実的なラインで設定しましょう。
詳しくは、マンションと戸建ての違いをご確認ください。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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