失敗しない!【中古マンション購入の注意点】築年数や契約、固定資産税について

失敗しない!【中古マンション購入の注意点】築年数や契約、固定資産税について

中古マンションの魅力は、新築物件に比べて選択肢が多いことや購入前に物件を確認できることなどが挙げられます。
中古マンションと言っても、新築同様の築浅物件から築30年以上の年季の入ったマンションまで、築年数や規模は様々。どのような点に注意して購入すればいいのでしょうか?
中古マンションを購入する際のポイントをまとめました。

築年数の限界は?買い時はいつごろ?

中古マンション購入の注意点

マンションの価格は築年数が経つにつれて下落しますが、20年を過ぎると底値となり、その後は安定する傾向にあります。つまり、築20年を過ぎた中古マンションを購入すれば、その後売却した場合でも大幅に値崩れする心配は少なくなります。

また近年、都心部では新築住宅を建てられる土地が少なくなっていますが、20年前の中古マンションに目を向けると、立地や広さも申し分のない物件が見つかりやすくなります。
駅に近く、生活利便性の高い立地にある都市部のマンションは、土地の評価が高く資産価値が下がりにくいのもメリットです。

では、築年数の限界はどれくらいでしょうか?
多くのマンション建築に使われるコンクリートの寿命は100年以上です。ただ、日本のマンションは古いものでも築60年程度なので、実際に100年耐えられるのかは確かではありません。
一方、確定申告や住宅ローンの審査基準では、減価償却資産の耐用年数は47年間です。
ただこの考え方が、築年数の古いマンションの資産価値を低下させる要因のひとつとなっていることから、今後この基準は改定される可能性があります。

実際、「限界」については築年数より管理状況で判断するのが望ましいでしょう。
一般的な「建て替え時期」が来る築30年以上の中古マンションを購入する場合、きちんと修繕されているか、管理不全に陥っていて外壁が剥がれたままになっていたり、貯水タンクが壊れた状態で放置されていたりしないか、細部まで自分の目で確認することが大切です。

中古マンション購入の失敗談は?

中古マンションに関する失敗談としてよく聞かれるのが「売却するときに、購入価格を下回ってしまった」というもの。
立地が良い物件も築20年を経過するまでは、相場は下落傾向にあることを留意しておきましょう。

投資目的で条件のいい新築マンションを購入し、築年数が浅いときに新築に近い状態で高く売り抜く売主もいます。
そのような物件を見つけたとき、「中古なのに、こんなにピカピカの素敵なマンションがあるの?」なんて舞い上がってはいけません。冷静な判断力が必要です。

他にも、購入後に管理組合から修繕積立金の値上げを通告されたり、設備の不全が発覚して実費負担が生じるなど、事前の確認不足が招いた失敗事例があります。
中古マンションを購入する際は「重要事項説明書」を隅から隅まで熟読し、懸案事項はすべて解決しておきましょう。
もちろん、近隣に騒音の原因になりそうな商業施設などはないか、上下左右にはどんな隣人が暮らしているかなど、周囲の環境チェックも怠ってはいけません。

ココに決めた!「売買契約」に関する注意点

中古マンション購入の注意点

一般的に、売買契約は「売主」「買主」「仲介した不動産会社」の3者で行なわれます。
契約は買主が売主に売買代金の一部として手付金を支払うことで正式に締結されるため、手付の種類や金額についてきちんと理解しておくことが必要です。
また、不動産会社への仲介手数料は決済時に一括払いする場合と、契約時に半金、決済時に残金を支払う場合があります。
仲介手数料に関しても、契約の際に一度確認しておきましょう。

さらに「重要事項説明書」や「付帯設備表」「物件状況報告書」の読み合わせにも、細心の注意で耳を傾けることが肝心です。
特に日常生活に欠かせない「給排水管回り」について、これまでにどんな故障があったかなど、実際に住んでいた人にしか分からないことまでしっかりと確認しておきましょう。
同じ理由で、過去にマンション内で起きた火災・事故などの事件、管理組合での討議事項など、自分では把握できない事柄についても、後で「そんな報告、聞いていない!」と悔やむことがないよう、少しでも疑問に思った点は解決しておきましょう。
すべて納得するまでは安易に契約してはいけません。

固定資産税について

中古マンション購入の注意点

マンションを購入すると、毎年「建物」と「土地」に固定資産税がかかります。
税額はおおむね、「固定資産税評価額」×1.4%(全国共通の「標準税率」)で計算されます。
中古マンションの場合、土地はその年によって上下しますが、建物は経年劣化のため、年々下がっていくのが一般的です。
年数による減額の割合は、自治体ごとに「経年減価補正率表」などによって定められています。一般的に、「中古マンションの固定資産税は安い」と言われていますが、ローンの支払い終了後も物件を所有し続ける限り固定資産税は納める必要があるので、購入前にきちんと計算し、その価値があるかないか検討しましょう。

中古マンションを購入するなら、資産価値として安定している築20年以上の物件がオススメです。
土地としての評価が高い立地条件のいいマンションなら、購入時より高値で売却できる可能性もあります。
ただし、築年数が経っていれば経っているほど確認事項も増えやすいので、細かい点まで慎重に吟味し固定資産税額まで考慮して購入を検討しましょう。

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