【マンション共用部分】実は法定・規約共用部分という場所が存在した【不動産用語集】

マンション共用部分は法定共用部分と規約共用部分に分類される

専有部分と共用部分

専有部分と共用部分

専有部分
専有部分とは、分譲マンションなど特定の人が居住(利用)する部分のことをいいます。つまり複数の人が居住・利用する建物部分(居室)から、独立した住居や店舗、事務所のことを指します。
この独立して使用できる権利を「区分所有権」といい、またその所有者を「区分所有者」といいます。

一般的に私たちはアパートの一室を借りたり、分譲マンションを買ったりして生活を送っています(もちろん、戸建住宅に住んでいる人もいますね)。

しかし、アパートやマンションは「区分所有建物」といい、複数の人が同じ建物内で生活しています。
日ごろ利用する階段やエレベーター、廊下などはこの専有部分には該当せず、「共用部分」といいます。

共用部分
共用部分とは、ビルや分譲マンションなどのいわゆる区分所有建物で、居住者や賃貸人が共同で使用する部分のことをいいます。

たとえば、以下のような部分を指します。

  • 管理人事務室や集会室など、管理規約で定められている場所
  • 壁や支柱、基礎、屋根などの建物の主要構造部分
  • 共用に属する配管や配線
  • 廊下や階段室、エントランスなど、構造上共用とされる部分
  • 住戸の窓ガラスや玄関扉、バルコニー、専用庭、駐車場など

共用部分は、全所有者(賃貸人含む)が利用でき、またその持ち分(利用できる範囲)は、各所有者の専有部分で決まります。

ただし、5の専用庭や駐車場などは、規約によって一定の区分所有者のみ使用できる「専用使用権」であるため、注意が必要です。

上記のように、共用部分は専有部分に属さない部分のことをいいます。実はこの共用部分、なんと2種類に分けることができるのです。

法定共用部分と規約共用部分

共用部分は、「法定共用部分」と「規約共用部分」の2つに分けることができます。

法定共用部分
区分所有法(マンションなどについて規定した特別法)によって定められている建物部分や設備についてです。

たとえば各配管や配線、廊下、階段、エレベーター、屋上などを指します。つまり、法律によって「設置しなさい」と定められている部分のことをいうのですね。

規約共用部分
上記の法律で定められてはいませんが、管理組合の「管理規約」によって、共用部分とすることのできる部分のことをいいます。

たとえば管理人事務室や集会室、駐車場など、本来は専有部分として使用ができる部分のことをいいます。

共用部分の変更
これら共用部分は、上述したように区分所有者全員が使用できます。

しかし場合によっては、これら共用部分を変更しなければならない場合もでてきます。共用部分の変更には、2つあります。

普通決議
共用部分の軽微な変更を行う場合は、区分所有者および議決権の『過半数』による集会の決議で行います。
特別決議
共用部分の重大な変更は、区分所有者および議決権の『4分の3以上』の集会の決議で行います。ただしこれにおいては、規約で区分所有者の数を過半数まで減らすことができるとされています。

まとめ

最後は少々難しめな内容ではありましたが、共用部分には「法定共用部分」と「規約共用部分」の2つがあり、さらにこれら共用部分の変更にも、2種類あることがわかりましたね。

アパートやマンションに住んでいても、日ごろ「これが共用部分だ」なんて意識することは少ないかと思います。

しかし少しでも認識していれば、共用部分の変更時などあらゆる場面で落ち着いて物事を判断できるかと思います。区分所有建物にも、複雑なルールがあることを覚えておくと良いでしょう。

オウチーノニュース編集部

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