低リスクで不動産投資が可能!?不特法改正に期待される効果とは【不動産用語集】

不動産特定共同事業法改正に期待される効果とは

まずは確認したい「不動産特定共同事業法」とは

まずは確認したい「不動産特定共同事業法」とは

不動産特定共同事業法(以下、不特法)とは、投資家から資金を募って不動産を小口化したうえで、それを元に売買・賃貸し、その収益を投資額に応じて配当として投資家に分配する不動産事業のことをいいます。

不特法は、事業主の適正な運営や投資家の利益の保護を図るために、この事業に対して「許可制」を設けているのが特徴的といえます。

また不動産特定共同事業には主に2種類あります。

  1. 出資者が所有権を持つことのできる「任意組合型」
  2. 出資者は配当を受ける権利を持つが、所有権自体は事業者が持つ「匿名組合型」

いずれにせよ、投資家が利益を得るには当然ながら事業主が重要となってきます。この事業主について説明していきます。

法改正前の不動産特定共同事業を行うには?

法改正前の不動産特定共同事業を行うには、主務大臣の許可を受ける必要があり、以下3つの条件が必要でした。

  1. 宅建業の免許
  2. 事務所ごとの業務管理者配置
  3. (自ら不動産特定共同事業の許可を得るために)資本金1億円以上が必要

宅建業(大家業などの自ら賃貸業以外のこと)の免許が無いとなると、不動産会社でなければ事業主になることはできません。

また仮に宅建免許を取得できたとしても、資本金1億円以上が必要ですので、多くの不動産会社はこれを行うことができずにいました。

つまり分配利益を得る投資家の数は、そう多くはなかったといえます。
これらの制度問題を解消するべく、本年度に法改正が行われました。

不特法改正の背景と期待される効果とは

現在、空き家の増加問題が社会的な問題として顕著となっています。また老築化の一途を辿る不動産を再生化し、市場に売り戻すことなどが喫緊の課題として認知されています。

さらに当事業を行うには資本金1億円以上が必要であり、これでは中小企業である不動産会社が参入できず、結果、地方では良質な不動産ストックの形成が比較的難しいという問題がありました。

これらの社会的背景を解消するために、不特法の改正が行われました。
不特法を改正することで期待される効果は、以下のとおりです。

  • 空き家(空き店舗)の再生に伴う投資傾向の増加
  • 良質な不動産ストックの形成
  • 地方などの中小不動産企業事業参入

不特法改正のポイントから、具体的にどのような効果(投資家にとってのメリット)が期待できるのかみてみましょう。

新設:小規模不特定共同事業とは

先述したように、従来の不動産特定共同事業は資本金1億円以上のある企業でないと当事業を行うことはできず、この条件によって、地方などの中小企業が参入しづらいといった問題がありました。

これを解消すべく、今回の改正で小規模不特定事業を新設しました。
業者が応募に必要となる要件を確認してみましょう。

  1. 宅建業法の免許を受けており、
  2. 資本金が1000万円以上で、
  3. かつ負債額が資産額の10%以下であり、
  4. 主務大臣等による登録を受けた者(許可制から登録制に緩和)であること、など

これにより、不動産小口化商品で出資者を募ることのできる不動産会社が増えることが期待できます。

つまりこれは、投資家目線でいえば「投資先がかなり増えた」「投資参入壁が低くなった」といえます

まとめ

いかがでしたか。
今までは資本金額や許可制などの厳しい条件があり、宅建業者は当事業に参入しにくく、また投資家もその影響で参戦しづらい状況でした。

しかし今回の改正で、宅建業者の当事業への参入壁が低くなり、地方の業者でも参入しやすくなりました。伴って投資家が参入できる枠もかなり増えることが期待できます。

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