消費者契約法が宅建業法と異なる点とは?【不動産用語集】

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消費者契約法って?

消費者契約法とは、事業者と消費者(個人)との間で締結される全ての契約に適用され、消費者の保護を図ることを目的とした法律です(2001(平成13)年3月施行)。

事業者から不適切な勧誘を受けた場合は、その取引を取消すことができます。不動産取引における具体的な例として、以下のようなケースが考えられます。

  1. 重要事項説明について事実と異なることを告げられた
  2. 重要事項について不利益となる事実が告げられなかった
  3. 将来の変動が不確実な事項について断定的判断が提供された
  4. 勧誘の場所から事業者が退去しないまたは自らの退去を妨げられた

またこれに留まらず、契約条項のうち消費者にとって不当(不利)なものは、その契約条項自体が無効となります。例えば以下のようなケースです。

  • 消費者の利益を一方的に害する条項
  • 事業者の損害賠償の責任を免除する一定の条項
  • 消費者が支払う損害賠償の額を予定する一定の条項

しかし不動産取引において適用される「宅地建物取引業法(以下、宅建業法)」が適用される契約を締結する場合、消費者契約法とは異なる規定が条項(例、瑕疵担保責任や損害賠償額の予定など)に組み込まれる場合があります。

消費者契約法は個別法といい、宅建業法は特別法といいます。

この場合、特別法である宅建業法を優先するので(特別法優先主義)、場合によってはその契約自体が無効とならないことがあるので、注意が必要です。

消費者契約法が適用される不動産取引とは?

場合によっては宅建業法が消費者契約法に優先することもありますが、消費者(個人)が不利益を得た場合に消費者契約法が適用される不動産取引とはどんなものでしょうか。

以下のようなものがそれにあたります。

  • 宅建業(売買契約、賃貸借契約、媒介契約、代理契約)
  • その他(建築請負契約、設計契約、管理委託契約などすべての契約)

当然ながら、事業者同士の契約や、個人間同士の契約は該当しません。そのため、売主が個人で買主が宅建業者であったとしても、消費者契約法は適用されます。

消費者契約法が宅建業法と異なる点は?

まずは宅建業法からみてみましょう。

  • 宅建業法
  • 宅建業者が不当な行為をしないよう、監督処分や罰則など法律で監視しています。宅建業者の不正のせいで取引が中断するのは、消費者にとって不利益です。

    そのため事業者(宅建業者)が宅建業法に違反したとしても、取引そのもの自体が無くなることはありません。

  • 消費者契約法
  • 一方で消費者契約法は、取引そのものが無くなります。

まとめ

不動産取引を契約する場合にも、消費者契約法は適用されます。

しかし場合によっては宅建業法が優先することもあるので、契約の際にはしっかりと条項を確認するようにしましょう。

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オウチーノニュース編集部

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