共有持分・共有名義とは?そのメリットとデメリット、注意点を解説!

共有持分・共有名義とは?そのメリットとデメリット、注意点を解説!

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共有持分・共有名義とは?

共有持分とは、複数の人が1つの不動産を共同で所有している時に、それぞれの人がその不動産について持っている所有権の割合のことをいいます。たとえば夫婦で1つの不動産を2分の1ずつ共有している場合は、夫と妻それぞれが持っている所有権の割合(2分の1ずつ)のことをさします。

そしてこの割合を登記所に登記しなければなりません(持分登記)。登記とは、第三者に「これは私の所有権だ!」と主張することです。

さて共有持分といったワードを聞くと、セットのように「共有名義」といった言葉を耳にすると思います。

共有名義とは、その不動産の所有権を持っている人のことをいいます。

たとえば3000万円の住宅をあなた(妻)と旦那さん(夫)で購入するとしましょう(共有名義はあなたと旦那さんになります)。出資額で持分割合が決まりますので、2,000万円分を旦那さんが、残りの1,000万円をあなたが出したとしましょう。

するとこの住宅の持分割合は、

旦那さん:3分の2 あなた:3分の1

となります。

共有持分のメリットとデメリットは?

「これから結婚して新居で夫婦生活を始めるんだ」といったご夫婦は、上記のように不動産を共有の持分とすることもできるわけですね。

または年収や貯金を考慮すると2人でお金を出す方が良いかもしれない、といった人も少なくはありません。しかし「共有名義・持分にするとなんだか面倒なことにならないかな?」と懸念を抱いてしまうもの。

まずはデメリットについてみてみましょう。

デメリット

  • 夫(共有者)の承諾がないと、売却できない!
  • ご夫婦2人の持分なので、当然にご自身の判断だけでは不動産を売却することはできません。旦那さんの承諾がないと売却できないわけですが、ここで夫婦喧嘩が起きることも・・・・。
  • 離婚した場合、売却を視野に
  • 考えたくはありませんが、夫婦喧嘩の火が広がって離婚することとなった場合、売却の可能性が高まります。住宅購入の資金に余裕がないから住宅ローンを組んだり、共有名義での購入を検討したはずです。 つまり、片方がいなくなればその分を補填しなければならず、それは現実的に難しいので結果的に売却せざるをえなくなるわけです。
  • 夫(共有者)が他界した場合、相続の対象となる
  • 不動産は相続の対象となります。多くの場合、配偶者であるあなたかもしくは子どもが相続の対象となります。しかしほかに相続人がいたりすれば、遺産分割の対象となり、話は少し面倒になります。
  • 贈与税の対象となる
  • もし旦那さんの方が先にお仕事を辞めた場合、住宅ローンが残っていればその分はあなたが支払うことになります。この場合名義人はあなたのみとなるので、旦那さんからあなたに不動産が贈与されたこととなり、贈与税が課せられます。逆もしかりです。

    メリット

    デメリットでは少々暗い話を考慮する必要がありましたが、メリットは明るい話です。なんと税制において2つもトクするのです!

  • 住宅ローン控除を二重に受けられる
  • 住宅ローン控除は、購入価格の一定割合を所得税から税額控除できる制度で、年末の住宅ローン残高の1%が税控除できます。住宅ローン控除は夫婦それぞれが、自身の住宅ローンの残高に対して利用できます。 しかし夫(共有者)が病気などで仕事を辞めざるをえなくて収入が無くなるようなことや将来的にあなたが出産などで仕事を辞めるなど、ライフスタイルの変化も考えられます。この場合、住宅ローン控除は使えなくなる可能性があるので要検討です。
  • 売却時の特別控除を二重に受けられる
  • 不動産を売却するときには、なんと3,000万円が控除されます(居住用財産の買換えの特例)。通常だと3,000万円しか控除できませんが、不動産を夫婦2人の名義で購入した場合は、これが6,000万円となります。 不動産を売却した時に利益が出れば、税金がかかります。この際にかかる税金6,000万円分のは支払わなくて済むといった制度です。
  • 贈与税を回避して、親から資金援助してもらえる
  • 例えば親などから購入資金を援助してもらう場合、一定金額以上だと贈与とみなされ贈与税が掛かります。しかし、資金援助をしてくれる親と共有名義にすれば贈与税を回避することが可能になります。さらに、夫婦共働きの場合にはそれぞれが住宅ローンを借りることで、住宅ローン控除を夫婦別々に受けることも可能になります。

    共有持分・共有名義にする際の注意点

    共有名義で購入する場合、持分設定はローン支払いを含む各自が出資した金額の割合で登記するのが望ましいでしょう。例えば5,000万円のマンションを夫が2,500万円、妻が2,500万円出資する場合の持分は夫2分の1、妻2分の1となります。出資した割合以上に持分を多くすると贈与税が発生することもあるため注意しなければなりません。 また、預貯金で頭金を妻が負担した場合、その持分割合で共有名義人になります。残りの住宅取得資金を、夫が銀行などで住宅ローンを組む場合、銀行は共有者全員に連帯保証人になることを条件にするのが一般的です。これは、借入人が病気や失業などで、売却の必要性がある場合は、共有者の合意が必要となるためです。収入がない主婦でも、支払い義務のある連帯保証人になる必要がでてくることがあるので覚えておいてください。 また、共有名義の場合、名義人全員の許可がないと売却できません。共有名義の物件は、離婚や相続などで揉めているケースも少なくありません。手付金などを支払う場合には、よく検討してから行うようにしましょう。

    共有持分・共有名義のまとめ

    共有持分にする場合、片方が病気になって収入減がなくなるなどといったことを考慮しなければなりません。しかし将来(さき)のことは分かりません。 デメリットなどを考慮して不動産を選ぶよりも、購入資金や住宅ローンの支払いに少しでも余裕が持てる物件を選ぶことが肝心だといえるでしょう。

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    執筆
    オウチーノニュース編集部

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