住宅ローンの「借り換え」でリフォーム資金を調達。金利差がもたらす稀代の錬金術!

住宅ローンの「借り換え」でリフォーム資金を調達。金利差がもたらす稀代の錬金術!

住宅ローン返済中の自宅をリフォームするために、さらにローンを借り入れるのは誰もが躊躇してしまうところでしょう。しかもリフォームローンの金利は住宅ローンよりも割高です。そんなときは、今借りている住宅ローンから別の住宅ローンに借り換えし、その中にリフォーム費用を組み込ませてしまう方法があります。上手に借り換えできれば支払額に100万円以上の差がつくことも!

リフォームを住宅ローンにまとめるメリット

ローン返済中の自宅をリフォームする資金計画の選択肢に、住宅ローンの借り換えでリフォーム費用を借り換え先の住宅ローンに組み込み、まとめる方法があります。メリットは大きくふたつ。ひとつはリフォームローンに比べて割安な住宅ローン金利の恩恵を受けられること。もうひとつはローンを一本化し、まとめることで家計管理が簡単になることです。

では、そのような融通の利く住宅ローンはどれくらいあるのでしょうか。試しに「住宅ローン 借り換え リフォーム」とご利用の検索エンジンに入力し、検索してみてください。多くの金融機関がリフォーム費用一括で借り換えできる商品を提供していることが分かります。

注意点は住宅ローンの借り換えには諸費用が発生することです。いくら住宅ローンでリフォーム費用を低金利で借りられるとしても、諸費用を含めた総額で返済負担が重くなってしまっては意味がありません。具体的な事例をもとに確認してみましょう。

住宅ローンでの借り換えシミュレーション

まず、既存の住宅ローンと新規にリフォームローンを併用して借り入れた場合と、リフォーム費用を借り換えで住宅ローンに一本化した場合の返済イメージを掴んでおきましょう。下図のように、リフォームローンは金利が高めで返済期間も短くなるため、借り入れ当初はふたつのローンの返済が重なり毎月の負担は重くなります。

一方、借り換えでリフォーム費用を住宅ローンにまとめる場合は、住宅ローンと同じ返済期間になるため、加算されたリフォーム分が毎月の返済額に与える影響は少なくなります。

(図)リフォーム費用の借入方法の比較

それでは、具体的な借り換え事例をもとに返済額の違いなどを確認してみましょう。

(図)リフォーム費用の借入先の違いを比較

※数値は複数の金融機関のプランを総合し、参考値として計算に使用しています。実際にこの数値で借り入れができることをお約束するものではありません。
※住宅ローンの金利には利息組込み型保証料0.2%が含まれています。
※住宅ローンの諸費用は以下の内訳で計算しています。事務手数料32,400円、印紙税20,000円、登録免許税(抵当権設定・抹消時)117,000円、司法書士報酬(抵当権抹消含む)86,400円。
※リフォームローンの諸費用は以下の内訳で計算しています。印紙税2,000円。
※分かりやすさを優先し、一部端数処理等を行っています。

既存の住宅ローンとリフォームローンを組み合わせた場合、リフォームローンの返済期間である10年間は毎月返済額が173,163円とかなりの負担増になります。また、諸費用を含めた総額でも、両者の間にはおよそ120万円もの違いが出る計算です。

ご自身で借り換えのシミュレーションをする場合は、実際に検討を予定している商品でシミュレーションを行うようにしてください。ネット銀行などで、一部銀行では借り換え時の手数料が借入額×2.16%と高額になる商品もあります。その場合でも費用面でメリットがあるのかなどの確認が必要です。

借り換えの条件、住宅ローン控除の注意点

借り換えにリフォーム費用を一括できる住宅ローンでも、諸条件は商品ごとに異なります。たとえば次のような点は事前に確認が必要です。

  • リフォーム代金の下限、上限
  • 施工するリフォーム会社の指定の有無
  • 融資実行日の指定の有無
  • リフォーム費用の見積もり書等の必要書類

また、住宅ローン控除を受けている人は、借り換え後も住宅ローン控除の適用を受けられるようにしておく必要があります。下記がその適用条件です。

  • 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
  • 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

償還期間は重要で、借り換え後の住宅ローンを10年未満で借り入れると対象要件から外れてしまいます。また借り換えによって住宅ローン控除の期間が延長することはありません。あくまで居住の用に供した年を基準に一定期間(現在は10年間)が対象となります。

リフォーム費用を含めて借り替えた場合は、借入残高が従来の残高よりも増えることになります。その場合は住宅ローン控除の対象額を以下の計算式で求めます。

(図)借り換え後に借入残高が増加した場合の住宅ローン控除対象額の求め方

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