住宅ローンは「リフォームのみ」でも借りられる!

住宅ローンは「リフォームのみ」でも借りられる!

自宅をリフォームする費用をローンで用意するのであれば、まず検討して欲しいのが住宅ローンです。金利の低さ、返済期間の長さは他のローンとは比べ物にならないほど好条件が設定されています。もちろん、「リフォームのみ」でも借り入れは可能です。住宅ローンでリフォームするメリットやその方法を詳しくみてみましょう。

●中古住宅の購入にあわせて行うリフォームをひとつの住宅ローンでまとめたい人はこちらの記事をご覧ください。

●これから行うリフォーム費用をまとめて新しい住宅ローンに借り換えたい人はこちらの記事をご覧ください。

住宅ローンでリフォームするメリットとは

住宅ローンというと自宅の建築や購入のためのローンというイメージがありますが、増改築のための費用としても認めている金融機関は多くあります。増改築には水回りのリフォームなど住宅に関する修繕工事を含みます(一部住宅ローンを除く)。

住宅ローンが他の借り入れ手段よりも優れている点は

  • 金利が低い
  • 返済期間が長い
  • 借入額が大きい

主にこの3点です。事例をもとに住宅ローンとリフォームローンそれぞれで借り入れを行った場合の返済プランを比較してみましょう。なおこのページでは借り入れ条件として住宅ローンは有担保、リフォームローンは無担保が設定されていることを前提としています。

(図)住宅ローンとリフォームローンによる借り入れ比較

※数値は複数の金融機関のプランを総合し、参考値として計算に使用しています。実際にこの数値で借り入れができることをお約束するものではありません。
※住宅ローンの金利には利息組込み型保証料0.2%が含まれています。
※住宅ローンの諸費用は以下の内訳で計算しています。事務手数料32,400円、印紙税2,000円、登録免許税(抵当権設定時)2,000円、司法書士報酬32,400円。
※リフォームローンの諸費用は以下の内訳で計算しています。印紙税2,000円。
※分かりやすさを優先し、一部端数処理等を行っています。

上図のシミュレーションでは、住宅ローン側に「返済期間を長くし毎月の返済額を抑えられている」「返済期間を長くしても金利が低いので利息負担を少なくできている」といったメリットが見て取れます。返済期間がリフォームローンより10年も長いのに、総額では住宅ローンのほうが約18万円も負担が少なくなっているのは、金利の低さの賜物です。 もちろん、家計の状況によっては住宅ローンでも返済期間を短くして総返済額を抑えることもできます。住宅ローンのメリットは自分に最適な返済方法を検討できる柔軟さにあるといってもいいかもしれません。

住宅ローンとリフォームローンの比較は「借りるなら住宅ローンとリフォームローン、どっちが得?」にもまとめてありますので参考にしてください。

住宅ローン減税で利息の大部分が戻ってくる

10年以上のローンを借り入れるのであれば「住宅ローン減税」の適用を受けることもできます。「住宅ローン減税」は最大控除額が400万円と大きいことが特徴です(同じリフォームの減税制度である「投資型減税」では25万円、「ローン型減税」では62.5万円がそれぞれ最大控除額)。

金利の低い住宅ローンを利用できるのであれば、自己資金に余裕があっても、あえて住宅ローンを利用して借りる、という選択肢も検討できます。これはローンによって利息は発生するけれど、住宅ローン減税を利用することで、利息相当分の多くを回収できる可能性があるからです。具体的な例を確認してみましょう。

(図)住宅ローン借り入れの利息額と税額控除額

※リフォーム工事の内容は住宅ローン控除の対象工事で住宅等の要件を満たすものとし、居住開始日は平成30年内とします。また住宅ローン控除額は最大のもので、所得税・住民税の納付額によっては上記額にならないことがあります。
※分かりやすさを優先し、一部端数処理等を行っています。

上記例では利息額と税額控除額の差額は16,648円しかありません。金利がさらに低いものであれば、数値上は税額控除額のほうが多くなることもあり得るのです。

住宅ローンならではの条件を整理

このように魅力的な住宅ローンですが、借り入れ条件はリフォームローンに比べ厳格です。審査時は「人」に関する項目と「物件」に関する項目がそれぞれチェックされます(下図参照)。また団体信用生命保険への加入が義務付けられていることが多く、健康状態によって保険へ加入ができない場合、住宅ローンの借り入れは難しくなります。その他、対象の建物に対して担保として第一順位の抵当権を設定登記することを原則としているものもあります。たとえば、現在進行形で住宅ローンを借り入れている場合、すでに第一順位の抵当権が設定登記されていることがありますので、条件をクリアできないことになります。建物が担保になる以上、返済の遅延や停滞などが起こらない資金計画になっているかの確認は当然必要です。

(図)金融機関が住宅ローンを融資する際に考慮する項目

※国土交通省「平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書 」より

借り入れ条件とは別に、住宅ローンならではの費用も確認しておきましょう。保証料は金利に含まれている場合と、含まれていない場合があります。含まれていない場合は金利への上乗せ(0.2%程度のものが多い)を行う組込み型か、借入時に一括して払う一括前払い型のいずれかを選択します。他に事務手数料がかかる住宅ローンも多いです。また、抵当権設定による登録免許税(借入額×0.4%)と、手続きを司法書士に依頼する場合はその費用も必要になります。借入額が少ない場合は、諸費用負担の割合が増えるため、住宅ローンのほうがリフォームローンよりも総額で高くなることもあり得ますので注意しましょう。

住宅ローンでリフォームをできる人、できない人

住宅ローンでリフォームするメリットや特徴について説明をしてきました。では、実際にリフォーム費用を住宅ローンで借り入れできる期待値が高い人とはどのような人でしょうか。以下に代表的な条件を上げてみます。

  • 勤続年数が3年を超える会社に勤務していて、安定した収入がある。
  • 住宅ローン等の借り入れがなく、自宅が抵当権設定されていない。
  • 自宅は自身の単有名義である。
  • リフォームする建物の新築時期が1983年4月1日以降で、法令違反がない。
  • 健康面での不安がない。
  • 他の借り入れがなく、過去に借り入れをしていた際は返済遅延を起こしていない。

住宅ローンの場合、銀行と保証会社の2重審査になるところがほとんどなので、その分審査は厳しくなります。安易に借りられると決めつけるのは危険です。一方で住宅ローンの借り入れ条件は会社や商品によって異なります。A社で審査に落ちてもB社ではOKとなることもありますので、少しでも可能性がありそうであれば、一度問い合わせてみることをお勧めします。

執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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