「事故物件」を見分ける賃貸物件の探し方は?5つのポイントを部屋探しのプロがこっそり伝授

「事故物件」を見分ける賃貸物件の探し方は?5つのポイントを部屋探しのプロがこっそり伝授

こんにちは、宅地建物取引士でライターの岩野愛弓です。

部屋探しをする時間は、新しい生活環境を想像したり、内見にいったりとワクワクしますね。でも、どんな部屋でも安心して借りることができるのでしょうか。立地条が良いなど好条件の割には、割安な賃料で紹介されていたら、「これって事故物件じゃないよね……」と不安になりませんか?

そこで今回は、部屋探しをするときに事故物件を回避する方法を紹介していきます。不安な人はぜひ参考にしてくださいね。

なお、賃料が安くなるならあえて事故物件を借りたいというツワモノにとっては事故物件を調べる方法を知るヒントにもなっています。

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事故物件とはどんな物件なのか?

「事故物件」と聞くと、「あんなことかな……?」と頭に思い浮かべるものもあるでしょう。事故物件の共通した定義はありませんが、一般的に心理的瑕疵物件に当てはまる事故物件とは、次のようなものを指しているといわれています。

  • 自殺、他殺
  • 火災での死亡
  • 心霊現象
  • 孤独死  
  • その他、死亡ではないが重大な事件・事故 など

多くは、なんらかの事情があり、死亡などにつながるもので、入居者が死亡した物件は出来れば避けたいですよね。

「孤独死」の場合には、事故物件に該当するかどうかの判断が難しいところではあります。現代は一人暮らしの高齢者が多く、孤独死となる可能性は年々高まっているといえます。単なる自然死や病気による孤独死なのか、一定期間、誰にも発見されることなく過ぎていたものなのかなど、部屋の状態も変わることが想定されます。孤独死の場合には、その背景も関係してくるでしょう。

詳しくは後ほど国土交通省が示したガイドラインの部分で説明します。

事故物件は入居検討者や希望者に告知されるのか?

これまで事故物件は心理的瑕疵物件に該当し、相手方(賃貸なら借主)の判断に重要な影響を及ぼすことから告知義務があるものとされてきましたが、事故物件の定義は曖昧なものでした。しかし令和3年10月に国土交通省によって「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されたことで、不動産会社に告知義務が生じる心理的瑕疵に該当する事故や、事故があってからいつまでを告知が必要な期間とするかなどがはっきりとしました。

ガイドラインで示された方針を整理するとおおむね次のようになります。

告知の有無 該当する死因
必要 自殺、他殺
不要 自然死、事故死

老衰による死亡や病死は自然死に該当しますが、発見が遅れたことにより遺体が腐敗し特殊清掃等が行われたような場合は、告知が必要になります。

また、賃貸取引の場合は告知の期間について言及があり、上で示した告知が必要な死因であってもそのときから3年間が経過したら告知は不要とされています。

これがあったら疑ってみたほうがいい「事故物件かどうか見分けるポイント」

事故物件の告知は重要事項説明において行うため、その物件が広告される段階では記載を義務付けていません。そのため事故物件かどうかを調べる方法は、広告を見ている段階では分からないということになります。

賃料が安くなるからあえて事故物件に住みたいと考えている人、事故物件に住むのは絶対に避けたい人、それぞれの立場で事故物件かどうか見分けるためには、次のようなポイントがあります。

1.家賃が相場よりも安くなっている

物件の家賃などが、近隣の相場感よりも安い場合には、なんらかの事情があることが考えられます。「いいな」と思う物件があるときには、参考として近隣の同条件の相場も調べてみましょう。もちろん、不動産業者にも確認しましょう。

2.リフォーム状態に不自然な点がある

内見をしたときに、リフォームなどになんとなく違和感がある場合には、その部分について不動産業者に聞いておいたほうが安心です。例えば、ある一つの部屋だけが新しくなっていたり、お風呂場だけが綺麗になっていたりする場合には確認したほうがいいでしょう。

3.物件名が変わっている

事故物件の場合、マンション名やアパート名を変更している場合があります。事故物件は、名前でネットなどに上がることがあるために、名前を変えるということは、意外と多く行われていると想定されます。

4.定期借家契約になっている

告知義務があり賃料を安くせざるを得ない賃貸契約の期間をできるだけ短くするために、定期借家契約(期間の定めがあり、更新できない契約)が意図的に利用されることがあります。

先に説明したように、ガイドラインでは賃貸の場合、告知が必要な死因であってもそのときから3年間が経過したら告知は不要とされています。そのため、賃料が安くなる期間がいつまでも続かないように定期借家として区切り、その契約が終わったら賃料を元に戻して新たな契約を結ぶという事故物件の貸し出し方法の一つとしてあるため、注意が必要です。

事故物件ではない定期借家契約も賃料が安くなる傾向があるため、一概には言えませんが、気になるようであれば早い段階で確認をする必要があります。

5.事故物件をサイトでチェックする

全国的な事故物件の情報を紹介している専門のサイトがあります。有名なのは、大島てる氏の「事故物件公示サイト」です。また、今ではネットで物件名を検索すると、いろいろな情報を知ることもできます。

ここで注意したいことは、事故物件の専門サイトの利用は、「自己責任」で行うことです。投稿による情報が「本物であるかウソであるか」について、不動産業者や近隣の情報などでしっかりと確認したほうがよいでしょう。

まとめ

いかがでしたか?あまり神経質になりすぎても、部屋探しの支障になることもありますが、近隣の相場を調べる、ネットで検索してみるなど手軽な方法だけでも試してみてはいかがでしょうか。同時に、きちんと告知をしてくれる良心的な不動産業者を選択することも大事ですね。

記事のおさらい(編集部)

「事故物件」って一体何?

ネットなどで話題となる「事故物件」とは一般的に、前居住者が自殺・他殺・火災・孤独死等で死亡する、心霊現象が起こる、死亡ではないが重大な事件・事故がある……等の履歴がある物件のことを指します。詳しくは事故物件とはどんな物件なのか?をご確認ください。

「事故物件」であることは入居前にわかる?

令和3年に国土交通省によって「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。これにより不動産会社は前住居者の死因が自殺や他殺の場合は、入居検討者や希望者に対して3年間の告知義務があります。しかし3年経過した後やこれ以外の原因については告知が行われない場合もあるので注意が必要です。詳しくは事故物件は入居検討者や希望者に告知されるのか?をご確認ください。

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執筆
宅地建物取引士・インテリアコーディネーター
岩野愛弓

注文住宅会社に15年以上従事し不動産売買業務の他、新築・リフォームの内外装、家具・建具造作の現場監修を行う。オリジナルデザインの住宅を数多く経験。住まいづくりのアドバイザー、不動産・住宅専門の執筆活動も行っている。

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