どこまで払う義務が? 賃貸・原状回復費用

どこまで払う義務が? 賃貸・原状回復費用

賃貸住宅に暮らしていると、時折頭をよぎる不安が物件の「原状回復」。 結局のところどこまで負担する義務があるの?と、やきもきしながら退去を迎えた経験がある人も多いことでしょう。別個に特徴のあるケースが議論されることも多く、なかなか一般的な結論が出にくいその答えについて、今出来る限りを整理してみましょう。

落ち度がないのなら基本は0円です

まずは原状回復を考える上での一番のよりどころ、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をひもといてみましょう。そこにはこう定義されています。

「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」。その上で、「原状回復は賃借人(入居者)負担」、「原状回復でないものは貸主負担」。これが原則です。

つまり入居者に落ち度や「わざと」がなければ、負担は生じないのです。このガイドラインは法律ではありませんが、争いになった際は判断基準として機能します。「原状回復という言葉の使われ方が実際とちょっとずれてる」と感じる人も多いでしょうが、まずは以上をしっかりと整理しておきましょう。

原状回復トラブル

原状回復トラブルでは多くの場合、「回復費用に充てる、充てない」を焦点に、敷金の返還についての争いが生じます。しかしながら1998年に上記のガイドラインが作られて以降、「落ち度のない退去者に対しては敷金全額返還が当然」が、おおむね賃貸住宅業界の通念となりました。

ですがその一方、「特約を結んでこの原則を回避しよう」という考え方も同時に浸透していったのです。回避というとイメージはよくありませんが、たとえば「退去の際はクリーニング費用として自動的にいくらを敷金から出していただきますがいいですか?」、「いいです」と、最初の契約の時点から約束を交わしておこうという考え方、これはこれでフェアといえるもの。しかしやはり問題は尽きません。こうした特約が消費者保護上妥当なものといえるのかどうか、個別に争われるケースが出てきました。

問題となるのは「特約」の存在

「特約」の妥当性をどう判断するか。近年、最高裁は「不当に高額でなければ有効」との判断を示しています。ではどのくらいの金額であれば「不当に高額」なのか?そこはまだ明確になっているとはいえません。法律の専門家などの意見も「今後の個別判断の積み重ねが期待される」といったところが主なようです。

以上をまとめると、常識的に見て誰もが「おかしい!」と思うような請求からは、消費者である入居者は守られます。そして入居者には特約が交わされている場合を除き、故意や悪意、落ち度によらないお金を支払う義務はありません。賃貸物件の退去時は、これらを念頭に大家さんとの交渉に臨みましょう。

オウチーノニュース編集部

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