「中古vs新築」「一戸建てvsマンション」どれが正解?メリット・デメリット

「中古vs新築」「一戸建てvsマンション」どれが正解?メリット・デメリット

初めての住宅購入。「一戸建て」と「マンション」のどちらを買えばいいのか、「新築」と「中古」のどちらがお得なのか、判断がつかずに悩んでいる人が多いのではないでしょうか。それぞれにメリットとデメリットがあるので、解説します。

「一戸建て」VS「マンション」

日本では、「庭付き一戸建て」がサラリーマンの夢と言われてた時代もありました。しかし、これには庭掃除や草むしりが付きまといます。必ず、メリットとデメリットを抑えておくことが必要です。

生涯コストでは一戸建てが安い?

一戸建てとマンションでは、毎月あるいは毎年発生する費用に差が生じます。同じ価格の物件なら、マンションのほうが、管理費や修繕積立金、駐車場代がかかる分、 一生涯のコストは高くなります

コスト マンション 一戸建て
管理費 約1~2万円/月 なし
修繕積立金 約1~2万円/月 自分で積み立てる
駐車場代 毎月かかる なし
固定資産税 数十万円/年 数十万円/年
火災保険 約1万円/年 約2万円/年

管理費は、敷地の掃除や共有部分の手入れにかかる費用ですが、一戸建てなら自分で手入れするので費用は発生しません。仮に毎月1万円の管理費が発生する場合、1年で12万円。10年で120万円。50年で600万円もの差額が生じます。また、車を所有している場合は、駐車場代が発生するかどうかも大きな差になります。

また、建物補修のための修繕積立金は一戸建てでも自分で積み立てる必要があります。しかし、修繕するかしないかを自分で決められる所が大きく異なります。例えば、「80歳超えたら、大規模修繕はやらずに致命的になりそうか箇所だけ、部分的な補修だけにしよう」など自分で費用を制御できるので、マンションよりも自分のライフプランに合わせた修繕が可能なのです。

ただし、一戸建ての場合、マンションよりも所有する土地面積が広くなるため、固定資産税・都市計画税の負担が増える傾向にあります。同じ面積であれば、そこまで差が生じることはありませんが、購入前に固定資産税がいくらかかるのか確認しておきましょう。

マンションのメリットは何か?

首都圏・京阪神をはじめとした大都市圏では、駅や中心部に近い立地にはマンションが、遠い立地には一戸建て住宅が建てられる、という傾向にあります。この点から言えば、通勤やお買い物など利便性を重視するならマンションを、閑静な住宅地を重視するなら一戸建て、が一般的な考え方です。

また、マンションは防犯面では一戸建てよりも優れている物件が多いのが現状です。しかし、広さという点では、一戸建てのほうが面積が広くなる傾向にあり、大家族の場合はマンションは不向きと言わざるを得ません。

比較項目 マンション 一戸建て
オートロック 通常あり 通常なし
防犯カメラ 通常あり 通常なし
管理人 日中見回り なし
宅配ボックス 通常あり 通常なし
駅徒歩圏内の物件 多い 少ない
メンテナンス 共有部分は自分でやらなくて済む 自分で掃除をする必要がある
広さ 同価格の一戸建てよりも狭い 同価格のマンションよりも広い

「新築」VS「中古」

政策面での後押しや、新築物件の供給不足などにより熱をおびはじめた「中古住宅ブーム」。かつてと比べて身近になってきた中古住宅ですが、実際のところ、新築住宅と比べた時に購入のメリットは大きいのでしょうか?

中古物件のほうが平均4割安い

ほとんどの場合で、中古住宅は新築物件よりもリーズナブルな値段で手に入ります。2017年の首都圏の新築マンションの平均分譲価格は5,908万円(平均面積68.8平米)であるのに対し、中古マンションの平均成約価格は3,195万円(平均面積63.9平米、平均築年数20.7年)となっています。つまり面積あたりの単価で比較すると、新築の平米単価85.9万円が築20年の中古だと平米単価50万円であり、約40%低下しています。

費用※ 新築マンション 中古マンション
平均価格 5,908万円 3,195万円
平均面積 68.8平米 63.9平米
平均築年数 新築 20.7年
平米単価 85.9万円/m2 50万円/m2

※出典元:国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート 2017年首都圏」

自分にとって何が重要なのかを明確すれば、新築か中古かは決まります。価格と広さが重要なのであれば、中古で広めのマンションを買ったほうが快適な生活が送れるかもしれません。

資産価値の下がり方はこんなに違う

一戸建ての資産価値は、土地と建物で決まります。どんなに古くなっても土地部分は劣化するわけではないので、土地としての価値は残ります。ただし、建物が木造住宅が多いため、住み始めてからの資産価値の下落率は一戸建てのほうが高くなる傾向にあります。一般的には、10年で半分ほどの価格にまで下がりますが、20年を超えると土地の部分の価格だけになり、下げ止まります。

マンションの場合は1住戸あたりの土地の所有割合が低いため、ほとんどが建物の資産価値になります。鉄筋コンクリートは木造と比較すると耐用年数が長いため、20年経っても新築時の60%の資産価値を保てることがわかります。

建築年数ごとの資産価値の低下 ※ 出典元:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」より

資産価値 マンション 一戸建て
土地の価値 住民で按分のため少ない 価値は残る
建物の価値 約50年で無くなる 約30年で無くなる

上記のグラフを見てわかるように、人が住み始めて中古住宅になっただけで10%資産価値が低下します。資産価値の低減率が低い点では、中古住宅の資産価値が安定していることを示しています。買った時の資産価値をなるべく守りたい、とお考えなら中古のほうがオススメです。

住みたい場所を選べるのは中古

新築住宅は土地がないことには建ちません。そのため、中古と比較すると供給量は少なくなります。しかし、中古住宅の物件数は、新築住宅と比べて圧倒的に豊富ですので、住みたいエリアで好みの物件を見つけやすいのが特徴的です。

実際の物件を確認できるのは中古

新築分譲は、未完成の状態で販売を開始する「青田売り」と呼ばれる販売方法が主流です。そのため、完成後の売れ残り物件でもない限りは、モデルルームと呼ばれる見本を見て購入を決めることになります。しかし、モデルルームでは3つの注意が必要です。

  • オプション設備が多いため、実際の設備や仕様と異なる可能性がある
  • 現実的な家具の配置になっていないことがある
  • マンションの配置図が角部屋の前提で作られていたり、実際の間取りと多少異なることがある

古さが気になる中古住宅

中古住宅のデメリットは、物件の古さと使用感。使い古した設備を見るとテンションが下がります。しかし、リフォーム前提に、あえて築20年以上の物件を購入してリフォームするという選択肢があります。すでに間取りや仕様が固まっている「既製品」的な新築住宅と比べて、リフォームで間取り・設備を自分の好みにアレンジできれば、中古住宅は「オーダーメイド」的な面を持っていると言えます。

リフォームすることで、室内は新築マンション同様にピカピカにすることはできますが、建物エントランスやエレベーターなどの共有部分は交換できないため、共有部分を許容できる中古マンションを見つけることができれば新築マンションと同等の暮らしが期待できます。広さにもよりますが、内装を全て交換した場合のフルリフォームの費用は、70平米で500万円前後です。ただし、高級マンションのモデルルームのような内装にしようとすると、800~1000万円ほど必要になる場合もあります。

箇所 リフォーム相場
キッチン 80~150万円前後
トイレ 20~50万円前後
バスルーム 80~150万円前後
洗面台 20~50万円前後
和室→洋室 50~100万円前後

古すぎる物件には事前の調査が必須

設備の老朽化や耐震性の不安など「古さ」に由来するデメリットがあります。これは築年数の古い中古マンションで特に顕著な問題であり、最悪の場合、修繕積立金の不足により改築・改修が出来ないという事態も考えられます。また水まわりをはじめとした設備・内装の状態があまりにも悪く、躯体のみを残した大規模なフルリフォーム(スケルトンリフォーム)を必要とする場合は、新築物件よりもトータルの費用がかかってしまう可能性もあります。 耐震性については、「新耐震基準」適用の1981年(昭和56年)以降の物件を目安にすることもひとつの考え方です。

また、現在のライフスタイルに間取り・仕様・設備が合っていない物件もあります。例えば築年数の古い物件では、現在の主流である「LDK」タイプは少なく、「DK」タイプがメジャーです。システム化されていないバス・キッチン・洗面台のままの物件も多く、使い勝手が悪く不便です。ただし、これらの面はある程度リフォームで解消できるので、あきらめる前にリフォームを検討してみましょう。

オウチーノニュース編集部

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