中古マンションの築年数、限界は?いつまで住める?価格の推移から買い時を解説

中古マンションの築年数、限界は?いつまで住める?価格の推移から買い時を解説

中古マンションの価格を左右する要素の1つは「築年数」にあります。築年数が浅く、まだ建ててから間もないマンションというのは綺麗で魅力的です。しかし価格が高く、また地域によって将来的に価格が大きく下がってしまうというリスクがあります。

反対に築年数が古すぎるマンションもいろいろと不安が残ってしまいます。今回はマンションの築年数の限界やメリット、購入する時の注意点などを解説します。

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マンションの築年数と中古価格の推移

中古マンション

築10年以内のマンションの人気は高い

マンションを購入する時に似新築と中古を比較しながら探すのは一般的になっています。ただ中古物件の中でも「築浅」のマンションがいいという人は多くいます。

しかし10年以内で中古のマンションを探すと選択肢が大きく狭まり、本当に良い物件を見逃してしまう可能性があります。また築10年を超えるタイミングでは外壁補修などの大規模修繕の時期を迎えます。修繕積立金がきちんと積み立てられていれば問題ないですが、積み立てられていなければ、追加で支払う必要が出てきてしまいます。

つまり築年数が浅いマンションは一見すると良さそうなのですが、実はさまざまなリスクが潜んでいます。

築20年程度のマンションは最も買い時

築20年程度のマンションでは新築の物件よりも価格が下がっているにもかかわらず、購入後の価格の下落が少なく資産価値が高いという特徴があります。マンションは新築時から価格が下がり続けて築20年を境にして下落スピードが緩やかになります。

また場所によっては新築時よりも値上がりをしている物件あるので、万が一のことが起きてしまってマンションを手放さなければいけないときでも安心です。

また築20年の物件は寿命を判断することも可能です。マンションの寿命はどのようなメンテナンスがされてきたかによって左右されます。そしてメンテナンス状況を確認するにはある程度の期間が必要となります。新築や築浅のマンションではメンテナンス状況を判断するには材料が揃っていないので、仮にメンテナンス状況の悪いマンションを購入してしまうと取り壊しなどのリスクが発生します。

しかし築20年程度の時間が経っていれば十分にメンテナンス状況を知ることができます。

築30~40年のマンションも予算次第で視野に入れる

築30年以降のマンションは築20年程度のマンションに比べて、緩やかではありますが、価格は安くなっています。またメンテナンス状況も十分に把握できるのでリスクは低くなります。

ただし、銀行によってはローンが通らない、また審査に通過したとしても返済期間が短いという場合があります。そのため支払いが難しくなることがないように、複数の金融機関に相談しましょう。

マンションはいつまでもつ?築年数に限界はあるの?

マンションをいくら安く手に入れたとしても、すぐに寿命を迎えてしまっては、結局は損をしてしまいます。そうならないようにマンションの寿命は何年までか確認しておきましょう。

一般的な戸建てに使われている木造住宅では築20年で資産価値が消滅すると言われていますが、マンションのような鉄筋コンクリート造の建物の場合、寿命は100年と言われています。またメンテナンス状況が良いマンションは最長117年まで住むことができるとされています。

メンテナンス状況に左右されるのですが、少なくとも寿命が50年を切ることは考えにくいです。しかしこれはあくまでも鉄筋コンクリートでの寿命の話なので、実際には設備や立地などの要因で寿命を迎える前に立て直すと言う選択を取るマンションもあります。

築年数が古いマンションを購入するメリット

築年数が経過したマンションは新築の物件にはない、さまざまなメリットがあります。 ここでは築30年以上が経過したマンションのメリットと注意点を解説します。

資産価値として割安

中古マンションの最大のメリットは「価格の安さ」があります。価格が安いことはもちろんですが、最近の新築のマンションでは価格が高騰していることもあり、グレードの低い住宅設備を使用して、仕様が下がっっている傾向にあります。 しかし中古マンションによっては、良質な仕様・設備を設けているものもあり、資産価値で言うと、新築のマンションにくらべて、とても割安だとされていています。

管理状態が把握しやすい

マンションは購入する時には「マンションがどのように管理されてきたか」はとても重要です。マンションなどの大型の建造物では共用設備などのメンテナンスは自分で行わないので一戸建て以上に管理状態の重要性が高くなります。

中古物件にはメンテナンスの度合いが大きく反映されるので、普段の管理体制が把握しやすく、また修繕積立金がしっかりと積み立てられているかも確認できます。

築年数が古いマンションを購入する際の注意点

修繕積立費が均等化されているか

多くのマンションでは築年数が経過するにつれて、修繕積立金を値上げする「段階方式」が取られています。しかし段階方式では将来の負担が大きくなるため、積立が安定しないというデメリットがあります。

そこで最近では積立金を安定させるため「均等化」しているマンションが増えてきています、積立金を均等方化すると積立金の支払いは高くなってしまいますが、将来の負担を抑えることができて、さらに積立金が安定します。

またしっかりと積み立てられていれば、マンションの管理状態も良くなるため、結果的に寿命を延ばすことにつながります。そのため購入するマンションでは修繕積立金が均等化されているかどうかを確認しましょう。もし修繕積立金が異常に安い場合には注意が必要です。

新耐震基準と旧耐震基準の見極める

建物の耐久性を判断する上で欠かせられないのが「耐震基準」です。耐震基準とは建築物が最低限度の耐震能力を持っていることを保証して、建築を許可するための基準です。耐震基準は1981年に改正されて「新耐震基準」となりました。それまで適用されていた「旧耐震基準」とは大きく異なり、新耐震基準に適応した建物は震度6~7の地震が起きたとしても倒壊しない程度の強度を持っています。

中古マンションの購入をするときにはこの新耐震基準を満たしているかが、建物の案税制を測る上での1つの基準となります。1981年というと今から約40年前です。そのため築40年以内であれば新耐震基準を満たしていると大雑把に捉えず、しっかりと新耐震基準を満たしているかを確認しましょう。

新耐震基準に改正されたのは1981年ですが、マンションは建設が始まって、完成するまでに時間がかかります。そのため1981年に完成したマンションのすべてが新耐震基準を満たしているわけではありません。1981年~83年に完成しているマンションを購入する際は気をつけましょう。

建物の耐震基準を確認するには

購入しようと考えているマンションが新耐震基準を満たしているか調べるときには建築確認通知書を確認しましょう。

建築確認通知書の発行日が1981年(昭和56年)6月1日以降であれば新耐震基準、5月31日以前であれば、旧耐震基準の建物です。

万が一建築確認通知書が紛失しているときには自治体や役所の窓口で確認台帳記載事項証明の発行を依頼しましょう。あまりにも古い物件だと保管されていないことがあります。

住宅ローンは築年数に制限がある

一部の銀行では中古マンションは築年数によって返済期限が制限されることがあります。一般的な住宅ローンは返済期限を35年としていますが、中古マンションでは25年や15年などに制限されます。

返済期限が短くなると、毎月の返済金額が増えてしまうので、複数の金融機関に相談して、なるべく長い期間でローンが組めるようにしましょう。

中古マンションでも住宅ローン控除は受けられる

住宅ローン控除は新築物件の購入だけでなく、中古マンションの購入や増改築にも適用できます。おもな適用条件は以下の2つです。

1.控除を受ける年の年間所得合計が3,000万円以下であること。住宅ローンは返済期間が10年以上のもので、銀行・住宅金融支援機構などから借り入れたローンであること

2.登記簿面積が50㎡以上の住宅であること。中古マンションでは耐震性能を有していること。

中古マンションで住宅ローン控除を受けるには新耐震基準を満たしている必要があります。

中古マンションの築年数別にかかるリフォーム費用の相場とは

中古マンションのリフォームやリノベーション費用は築年数に比例して高くなります。物件自体が古いと大規模なリフォームを行う傾向にあります。 以下は築年数別でかかるリフォーム費用の平均を表した表です。

築年数 平均リフォーム費用
築20年未満 約200万円
築20~30年 約200~400万円
築30~40年 約400~600万円
築40年以上 約600~800万円

築年数が長くなると間取り自体を変更したり、給排水管を入れ替えたりするのでリフォーム費用が高くなります。

築年数が古いマンションを買ってしまった!長くもたせるために出来ることとは

築年数が古いマンションを買ってしまったときには主に3つの対処法があります。

1.新しいマンションに建て替える

築年数が40年以上経っているマンションを建て替えることができれば、住人も安心して暮すことができます。しかしマンションの建て替えを行うのであれば、マンションの所有者の4/5の同意を総会決議にて得る必要があります。

2.マンションを売却する

築年数が古いマンションであれば資産価値の下落スピードは緩やかなため、築50年が経過していると1年や2年経過していたとしても、あまり価格は変わらなくなります。そのためマンションの需要があるのであれば、現金化するのも1つの手です。

3.リフォームして、そのまま住み続ける

マンションは法定耐用年数を過ぎていたとしても物理的に寿命が来ていなければ住むことは可能です。 そのため共有設備に不満がないのであれば、専有部分のみ快適に過ごせるようにして住み続けるという選択もあります。

築年数が古いマンションも売却できる?

マンションの売却を行う場合、築年数が30年以上経過していると売却しにくくなります。しかし築40年以上を経っていたとしても問題なく売却はできます。ポイントを抑えてスムーズな売却へと導きましょう。

リフォームを行わない

築古のマンションでは床や壁などの内装が痛んでいたり、設備が古かったりすることがあります。こうした設備に関して売却時にリフォームをするケースがありますが、すこしでも高く売却するにはリフォームせず、そのまま売りに出しましょう。

リフォームをしたからといって、リフォーム費用が回収できるほど高く売れるわけではなく、買主の中には自分でリフォームをしたいと考えている人もいます。そのため売主がリフォームしていると、その費用分が丸々無駄になってしまうことがあります。なるべく高く売却するには事前にリフォームは行わないようにしましょう。

複数の不動産会社に査定依頼を出す

マンションを売却するときには複数の不動産会社に査定依頼を行いましょう。不動産会社ごとに参考にするデータが異なり、査定結果が変わってきます。

複数の不動産会社に査定額を提示してもらい、査定額の理由も聞きながら信用できる不動産会社を見つけることでなるべく高く売却することができます。

不動産会社に買い取ってもらう

築古の物件では最悪の場合、買い手が全く見つからないことがあります。その場合は不動産会社に「買取」をしてもらうことがおすすめです。

買取の場合、売却金額は相場の7割程度まで減ってしまいますが、いつまで経っても売れない状況を回避することができます。

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